葛敏求(Joseph Corda) 是個地道的美國人，20世楊90年代中曾到南京大學學習中文，能說一口流利的中文。幾年前，一個中國朋友找他幫忙在紐約買房。后來中國朋友的房子買成了，他也獲得了不錯的傭金。葛敏求看到其中的機會，于是投身房地產中介業(yè)，并且將目標鎖定中國客戶，現在他百分之六七十的客戶都來自中國。

 

金融危機后，美國的房地產價格逐漸企穩(wěn)回升。許多買家，包括國際買家重回市場，其中就有一批來自中國的購房者。

 

現金交易多

 

來自紐約Better Homes and Gardens, FH Realty森林小丘好家園中介公司的Jessie Tang對記者說，“在美國購房的中國客戶越來越多，連我這個華人中介也受到追捧。”她去年參與賣出的房產中，有三分之一的買家來自中國。

 

不過中國購房者對房價的影響還看不出來，畢竟紐約是一個非常國際化和規(guī)范的市場。很多購房者都是獲得綠卡或移民后來美國置業(yè)的。中國人在美國買房，有不少在加州，那里氣候舒適。還有很多在紐約周邊，因為有很好的教育資源。

 

搜房網日前公布的《2012年中國購房者海外購房趨勢報告》顯示，美國是最受中國購房者青睞的國家，之后是澳大利亞和加拿大。在參與調查的潛在購房者中，43%稱移民是海外置業(yè)的最主要因素，其次是教育，占25%，投資為23%。洛杉磯、紐約、舊金山、華盛頓特區(qū)和波士頓在首選城市中排名前五。

 

中國買家出手闊綽，搜房網的報告稱，中國購房者在美國購房，50萬美元及以上預算的購房者占比超過60%。Jessie Tang說，“現在美國所有的賣家都知道，中國人買房有錢。”而大陸的買家來自中國各地，許多買家都是一次性付款。

 

羅伯·佩爾先生(Robb Pair) 是位于曼哈頓哈林區(qū)(Harlem)的房地產中介公司Harlem Lofts的老板。2012年初，他的一套位于紐約Midtown(中城)的公寓就賣給了一個中國客人。

 

這套房子在過去十年一直在出租，去年2月他決定出售。當時有幾個潛在的買家，其中一個中國買家是一個母親，要為女兒買房子，因為她16歲的女兒要來紐約上學。公寓大約100平方米，羅伯·佩爾要價120萬美元，經過一番討價還價，那個中國人以114萬美元的價格買下。為什么選擇這個中國買家，“因為她是一次性現金付款，所以我給了她一點折扣。要是買家貸款的話很麻煩，我要填好多文件。” 羅伯·佩爾說，中國買家有現金，美國房地產代理們都意識到這一點了。“我的客人里，除了猶太人，就屬中國人的現金最多了。”

 

學區(qū)房緊俏

 

中國人在美國買房，有啥特點？喜歡“新的”。“這可能是由于中國現在都在建新房，過個兩三年的房子就被看作是舊房子了。”葛敏求說。

 

而美國90%以上交易的房子都是舊的二手房。很多房子甚至還是二三十年代的。“不過這些老房子的質量都很好。”

 

越來越多的中國人也認識到了這點。葛敏求說，他發(fā)現現在中國客戶都更懂紐約房市了，知道很多八九十年的老房子內部結構其實是很好的。中國的買家很關注學區(qū)房。“在紐約好的學區(qū)的房子，價格其實都沒怎么跌。”Jessie Tang說。紐約幾個著名的學區(qū)房，在房市最低潮的時候最多也就跌了15%左右，現在基本上都漲回來了。

 

另外，中國的買家很在意房子的朝向，喜歡朝南的，這和美國人的購房觀點有很大的差別。安全也是一個非常重要的考量。羅伯·佩爾說他那套房子朝南，在8樓，都是中國客人喜歡的因素，且大廈有保安和24小時監(jiān)控錄像，則是客人最終選擇它的根本原因。

 

有些國內的買家“殺價”特別狠，而實際上美國的房市是一個相當成熟的市場。價格總體還比較靠譜，上下浮動的空間不大。

 

葛敏求說，現在市場上房產砍價的范圍也就在5%左右。大部分賣家都有自己的心理價位，經紀也會向買家提供過去幾個月的價格作參考，如果買家報價過低，賣家都不會理睬。

 

租金回報率吸引人

 

在紐約買房，過戶費用一般是房價的4%-6%左右，其中包括聯(lián)邦和州的交易稅、律師費以及貸款費用等等。如果房價高于100萬美元，還要多付1%的奢侈稅。

 

通常情況下，中介費是從買家的購屋款中按照賣家所同意的傭金比例支付給雙方經紀，傭金比率在4%-6%之間。由于紐約州的法律對經紀的職責范圍有非常詳細具體的要求， Jessie Tang建議中國新手買家應盡可能的簽約買家經紀，以便經紀能完全站在買方的立場進行協(xié)調和議價。

 

現在外國人在紐約買房也可以獲得貸款，華人在不少銀行都可以獲得50%-70%的貸款額度。如果是第一套房，銀行利率還有優(yōu)惠。如果有美國國籍或綠卡的話，還可以享受一定的個人退稅。不過貸款額還要征收1%多的稅。

 

Jessie Tang建議，由于各家銀行的政策不同，建議買家貨比三家。另外，在購房時，不僅要看房屋本身的價格，還必須對以后房屋的維護成本有個完整的考量，例如，地產稅、物業(yè)費、水電煤等。

 

葛敏求說，去年以來，紐約的房價持續(xù)回暖，特別是去年12月以來，樓市更是迎來“暖冬”。一方面由于買家的涌入，市場存量房庫存下降，另一方面，就業(yè)率上升，經濟好轉，也讓賣家不再急于出手。目前紐約公寓的租金回報率大約在3%-5%，總體上還比較吸引人。

 

羅伯·佩爾介紹說，紐約的公寓常見有兩種，一種是Co-ops，即“合作住宅”。購買者買一棟大樓中的某個公寓，類似購買了公寓大樓的一部分所有權。這類公寓的售價比較低，但是每月要繳納管理費。每個公寓樓都有業(yè)主委員會，會有很多額外特定的規(guī)定，比如不許吸煙，不許養(yǎng)寵物之類的。委員會甚至會對潛在買家進行評估，投票決定是否允許這個買家購買。比如羅伯·佩爾曾經有一個香港客戶，因為她買房的目的是投資，大部分時間是出租不是自住，盡管她出價誘人，但最終被委員會否決。因為業(yè)主委員會考慮到安全問題，大部分Co-ops都不能出租，甚至不能長久空置。還有一種公寓是Condo，大意為“分戶式產權公寓”，大多是一些高級的公寓物業(yè)，具有很好實用性與舒適性，自由度也大得多。這種公寓售價較高，但是不需要繳納或僅需繳納很低的管理費。羅伯·佩爾說，很多中國人在美國買房會兼顧自住和出租，如果是買公寓的話，最好買Condo。