研習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)恰似一個(gè)金礦。
我曾在《金陵晚報(bào)》上發(fā)表文章，談到房地產(chǎn)市場(chǎng)中的二八定律，談到富者愈富、窮者愈窮的馬太效應(yīng)，談到上漲預(yù)期推漲房?jī)r(jià)、下跌預(yù)期助跌房?jī)r(jià)的皮革馬利翁效應(yīng)，也談到“人造熱銷樓盤”利用的羊群效應(yīng)、從眾心理，以及人們買房的路徑依賴。這些都引起讀者的興趣。
今天，借著前天陪朋友去看房的例子，談一下房地產(chǎn)市場(chǎng)中的訊息成本、價(jià)格歧視。
價(jià)格歧視：
根據(jù)不同顧客推不同優(yōu)惠
“李老師，請(qǐng)你幫我來(lái)看一下！我得到內(nèi)幕消息，夫子廟對(duì)面一樓盤，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，把幾套保留的精裝小公寓拿出來(lái)賣。是特價(jià)，50多平米，只要90萬(wàn)，單價(jià)只要1萬(wàn)7千多。周邊二手房已賣2萬(wàn)多。”前天一早，朋友小丹就打電話來(lái)，激動(dòng)地跟我說(shuō)，“售樓小姐講，再不來(lái)，這幾套房肯定就賣光了。”
中午，我就陪小丹去看房。4樓的樣板房朝東，采光、視野、戶型都不錯(cuò)，小丹很喜歡，問(wèn)：“這套房子賣多少錢？”
售樓小姐說(shuō)：“樣板房早被人買走了?，F(xiàn)在只剩3樓的幾套，還有14樓、15樓各一套。”
3樓的房子，正被一家酒店包租，還有房客。敲門進(jìn)去，采光、視野都不如4樓樣板房，感覺(jué)很壓抑，而且窗外是個(gè)平臺(tái)，很容易被入室盜竊。
我掃了一眼價(jià)格表，這朝東的53平米房子竟賣99萬(wàn)，就問(wèn)：“不是說(shuō)只要90萬(wàn)嗎？”
售樓小姐答：“面積小點(diǎn)的，是賣90萬(wàn)，已經(jīng)賣完了。也有40平米的，只要80萬(wàn)，就是朝北。”于是，去看了下朝北的房子，更暗更壓抑，小丹直搖頭。
售樓小姐見(jiàn)勢(shì)，說(shuō)：“其實(shí)你要自住，我推薦15樓的房子，59.15平米，總價(jià)110萬(wàn)。采光、視野都很好。”
沒(méi)其他選擇，只好去看一下15樓的房子。采光、視野、裝修確實(shí)都不錯(cuò)，就是朝西，還是頂樓、有滲水隱患，而且戶型不規(guī)整，有個(gè)拐角。小丹嘆道：“本來(lái)預(yù)算是90萬(wàn)，現(xiàn)在又漲到110萬(wàn)了。”
售樓小姐看到小丹猶豫的眼神，說(shuō)：“我們的優(yōu)惠是一次性付款9.7折，按揭貸款9.8折。如果你誠(chéng)心要買，現(xiàn)在交5萬(wàn)塊錢定金，一個(gè)星期內(nèi)交齊30%首付，我會(huì)幫你爭(zhēng)取打到9.5折。再算上其他優(yōu)惠，這套房只要102萬(wàn)。”
訊息成本：
消息靈通人士買房更便宜
事后小丹回憶，她一度沖動(dòng)地要交錢買。但中午吃飯時(shí)，我在手機(jī)上查了下這家樓盤二手房的價(jià)格，也就1萬(wàn)7千多。有的二手房，40平米賣70萬(wàn)，52平米賣98萬(wàn)。這表明，開(kāi)發(fā)商的售價(jià)，并非特價(jià)。
而且這種酒店式公寓，住幾年就老舊了，隔音、私密性都比較差，可能租金會(huì)比較高，但升值將很慢。再加上有酒店包租，人多且雜，一個(gè)單身女孩住在這，人身和財(cái)產(chǎn)安全是個(gè)大問(wèn)題。
小丹說(shuō)：“我主要是訊息太閉塞，不知道能在市區(qū)買到什么樣的小公寓，所以被售樓小姐一忽悠是特價(jià)，又看到有人在搶房，就急著要買?，F(xiàn)在覺(jué)得這房子價(jià)格上并沒(méi)有吸引力，還有很多硬傷，并不適合我。”
我說(shuō)，其實(shí)買房是要付出訊息成本的。像你這樣，想買個(gè)100萬(wàn)的小房子，選擇余地還是挺大的，只要你多研究樓市、多咨詢專家、多看幾家樓盤，肯定能買到更好的、更適合自己的房子。
在此總結(jié)下樓市中的訊息定律：訊息較少的人，付價(jià)較高。訊息較多的人，自然付價(jià)較低。
爭(zhēng)取底價(jià)：
買房要砍價(jià)還要找關(guān)系
再說(shuō)下房地產(chǎn)銷售中的價(jià)格歧視：相同等級(jí)、相同質(zhì)量的房子，卻以不同的價(jià)格，出售給不同人群。
為了利用價(jià)格歧視賣更高的價(jià)格，售樓小姐會(huì)把不同的顧客分開(kāi)，分別帶顧客去看房。如果這個(gè)買房人特別急著要買房，不介意當(dāng)前價(jià)格，售樓小姐就以“一次性付款9.7折，按揭貸款9.8折”的折扣賣給對(duì)方，多賺一筆錢。如果另一個(gè)買房人猶豫不決，售樓小姐也可以申請(qǐng)到9.5折的優(yōu)惠，促進(jìn)成交。
這表明，買房一定要還價(jià)。南京絕大多數(shù)樓盤，在案場(chǎng)優(yōu)惠基礎(chǔ)上，還有額外的優(yōu)惠。畢竟還有那么多關(guān)系戶，開(kāi)發(fā)商總得留點(diǎn)優(yōu)惠在手上，不然人情這一關(guān)過(guò)不去。
猶記去年，房子賣得不好時(shí)，河西一豪宅給了售樓員極大的折扣權(quán)限，善于砍價(jià)的買房人，爭(zhēng)取到了底價(jià)，直接省下幾十萬(wàn)元。也有人照價(jià)買房，多掏了幾十萬(wàn)，自己還不知道。
不善砍價(jià)？那是跟錢過(guò)不去。
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