近期，各行業(yè)都在備戰(zhàn)“錢荒”，銀行沒錢了，股市轉(zhuǎn)綠了，實(shí)體行業(yè)聲稱融資更加困難了。然而，資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)似乎并沒受影響，近期土地市場(chǎng)反而持續(xù)升溫，單高價(jià)、高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，多地地王記錄屢被刷新。僅昨天一天，萬科、保利、恒大三家龍頭房企便支付了超過百億元的土地出讓金，是什么讓土地市場(chǎng)如此火爆？究竟錢荒將對(duì)樓市影響幾何，值得探討。
北京誕生4.2萬元/平方米單價(jià)地王 懋源稱或以8萬元/平方米售價(jià)明年入市
記者在拍賣大廳現(xiàn)場(chǎng)獲悉，懋源地產(chǎn)在最后幾輪突然舉牌，最終以17.7億元斬獲北京夏家胡同地塊，公司高層向《證券日?qǐng)?bào)》表示，“有一定壓力，但非常有信心”
■本報(bào)記者 王麗新
7月3日下午3時(shí)，在北京炎炎烈日下，《證券日?qǐng)?bào)》記者在豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地的拍賣現(xiàn)場(chǎng)獲悉，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注的這塊地以約4.2萬元∕平方米的樓面地價(jià)成功出讓，同時(shí)一舉晉升為北京新的單價(jià)地王，而該地塊最終被“黑馬”懋源地產(chǎn)以17.7億元總價(jià)，配建3.8萬平方米公租房的代價(jià)搶得，這讓業(yè)界頗感意外。
對(duì)此，懋源地產(chǎn)高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“業(yè)內(nèi)可能會(huì)有些意外，最終是我們奪得了北京的新地王，確實(shí)有一定壓力”。不過，該人士也向記者強(qiáng)調(diào)，實(shí)際上，拿下該地塊的代價(jià)“是在我們預(yù)算范圍之內(nèi)的”，“我們對(duì)這一稀缺地塊很熟悉，加上有開發(fā)紅璽臺(tái)的經(jīng)驗(yàn)，因此公司對(duì)開發(fā)夏家胡同地塊非常有信心”。
值得注意的是，懋源地產(chǎn)另一位高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，公司將在這塊地上做高端產(chǎn)品，初步預(yù)計(jì)明年將會(huì)入市，銷售價(jià)格并未確定，但預(yù)計(jì)會(huì)在8萬元∕平方米左右，不排除售價(jià)上下波動(dòng)的可能性。
北京單價(jià)地王誕生記
7月3日下午3時(shí)，北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍還沒開始，現(xiàn)場(chǎng)就擠滿了人，有媒體記者爭(zhēng)相拍照，更有工作人員提醒著“還有沒有想競(jìng)拍夏家胡同地塊的人塊進(jìn)場(chǎng)。”同時(shí)，多數(shù)人都在互相交換信息，關(guān)注著有哪些房企將參與競(jìng)拍。
而記者在現(xiàn)場(chǎng)獲悉，包括計(jì)劃首次進(jìn)入北京的恒大地產(chǎn)，以及中糧地產(chǎn)、九龍倉、融創(chuàng)、中鐵、首城置業(yè)、招商地產(chǎn)、合景泰富、懋源地產(chǎn)、中化方興、萬年基業(yè)、泰禾集團(tuán)、保利首開聯(lián)合體和融輝置業(yè)等14家房企悉數(shù)到場(chǎng)，拍賣室內(nèi)座無虛席。
由此可見，業(yè)界對(duì)這一塊地的關(guān)注程度一如昨日當(dāng)時(shí)北京被烈日炙烤的天氣一樣火熱。
而夏家胡同地塊作為近年來北京市供應(yīng)的三環(huán)內(nèi)少有的住宅用地，在開拍前，就經(jīng)歷了叫停出讓，恢復(fù)出讓等“小插曲”。
此后，截至7月2日晚，該地塊已收到21次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)上限至14.5億元，剔除1萬平方米的保障房建筑面積，樓面地價(jià)約為21800元/平方米。
不過，下午3時(shí)半競(jìng)拍正式開始后，拍賣室外的大廳變得安靜異常。同時(shí)，本報(bào)記者在拍賣現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，拍賣師是以14.57億元價(jià)格宣布起拍的，第二輪則為14.6億元，此后每次叫價(jià)增加1000萬元，打破了此前公布的700萬元的遞增幅度。值得一提的是，在第13輪競(jìng)價(jià)時(shí)，每次加價(jià)幅度升為2000萬元；在第19輪競(jìng)價(jià)結(jié)束后，加價(jià)幅度又變?yōu)?000萬元。
如此一來，經(jīng)過時(shí)間不長(zhǎng)的叫價(jià)后，26輪競(jìng)價(jià)結(jié)束，競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地出讓上限價(jià)格，為17.7億元。此時(shí)，九龍倉報(bào)價(jià)17.5億元；方興地產(chǎn)報(bào)價(jià)17.6億元；融輝置業(yè)報(bào)價(jià)達(dá)土地出讓上限價(jià)格，為17.7億元。
值得一提的是，此前呼聲較高的泰禾集團(tuán)并沒有參與叫價(jià)，而計(jì)劃首度進(jìn)入北京市場(chǎng)的恒大地產(chǎn)也僅以16.4億元叫價(jià)一次。
此后，該地塊轉(zhuǎn)為在17.7億元的總價(jià)基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)公共租賃房面積的方式競(jìng)拍。而在配建公租房面積報(bào)到2.05萬平方米的時(shí)候，一度無人出價(jià)，停頓一會(huì)之后，合景泰富與恒大地產(chǎn)開始相互搶地，以舉牌回應(yīng)“舉牌”。
更為有趣的是，歷經(jīng)約30輪競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，恒大地產(chǎn)報(bào)出公租房面積2.55萬平方米第二次后，懋源地產(chǎn)突然舉牌加入戰(zhàn)局，此后拍賣現(xiàn)場(chǎng)演變成三家房企混戰(zhàn)局面。直至公租房面積被報(bào)到2.8萬平方米后，拍賣師出言提醒 “請(qǐng)審慎考慮”，同時(shí)無人出價(jià)。而在恒大地產(chǎn)報(bào)出的2.75萬平方米公租房面積第二次時(shí)，懋源地產(chǎn)出擊舉牌。
最終，懋源地產(chǎn)以17.7億元，配建3.8萬平方米公租房的代價(jià)奪得北京單價(jià)新地王。
或以8萬元/平方米入市
“最終該地塊扣除保障房后樓面價(jià)約為4萬元/平方米左右。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫向記者表示，目前，夏家胡同地塊周邊仍有新房房源在售，比如50年產(chǎn)權(quán)的商住項(xiàng)目融達(dá)國際，目前報(bào)價(jià)為39000元/平方米，其他較大的二手房小區(qū)則包括萬年花城、三環(huán)新城等，單價(jià)在35000元/平方米-40000元/平方米左右。
同時(shí)，據(jù)任啟鑫預(yù)計(jì)，若按照該地的實(shí)際樓面地價(jià)推算，項(xiàng)目未來入市價(jià)格將在6萬元/平方米以上。
“目前看來，樓面地價(jià)大約為4.2萬元∕平方米，如果項(xiàng)目以6萬元∕平方米的銷售價(jià)格入市，那么就顯得很保守了。”懋源地產(chǎn)高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，2011年9月份，公司曾在相距夏家胡同地塊不遠(yuǎn)的豐臺(tái)花鄉(xiāng)獲得過另一宗宅地，因此對(duì)該地塊比較熟悉。
“目前，有的高端盤能夠以毛坯房6萬元∕平方米的價(jià)格入市，如果夏家胡同地塊未來項(xiàng)目是以8萬元∕平方米的銷售價(jià)格入市，這將比較符合我們的預(yù)計(jì)”。上述高層人士如是坦言。
同時(shí)，該人士還向本報(bào)記者表示，“我們拿到了地王地塊，受到的關(guān)注激增，有一定壓力”。不過，“公司因?yàn)橛虚_發(fā)高端豪宅紅璽臺(tái)的經(jīng)驗(yàn)，因此對(duì)這塊稀缺地塊的開發(fā)還是很有信心的。”
事實(shí)上，本報(bào)記者在萬柳地王拍賣現(xiàn)場(chǎng)上曾見到過懋源地產(chǎn)另一位高層人士來參與競(jìng)拍，當(dāng)時(shí)該人士向記者表示，“因?yàn)槌隽斯绢A(yù)算”而放棄了萬柳地塊。“這次公司準(zhǔn)備的比較充足，無論是資金上，還是對(duì)這塊地的熟悉程度，甚至包括從公司對(duì)北京項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏上來看，都是一個(gè)好的時(shí)機(jī)”。
值得一提的是，懋源地產(chǎn)內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，公司目前在北京已經(jīng)銷售3年多時(shí)間的紅璽臺(tái)項(xiàng)目，從銷售至今已經(jīng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)30多億元的銷售額，夏季胡同地塊的購地款將主要由公司銷售紅璽臺(tái)項(xiàng)目的資金支付。
同時(shí)，該人士還向記者表示，紅璽臺(tái)項(xiàng)目目前剩余貨值也超過了30億元，銷售周期可能為一年半左右，或者更長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間。屆時(shí)，夏家胡同地塊可能入市，這種開發(fā)節(jié)奏比較符合公司戰(zhàn)略。“當(dāng)然，也不排除兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售的情況，預(yù)計(jì)夏家胡同地塊明年年底前一定會(huì)入市”。
除此之外，懋源地產(chǎn)上述高層還向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，懋源地產(chǎn)未來短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)在北京再度拿地，但公司在產(chǎn)品布局上會(huì)堅(jiān)持以北京為核心，逐步向全國其他一線城市擴(kuò)張。
三龍頭房企一天內(nèi)百億元拿地 恒大地產(chǎn)35.6億元首次“殺入”京城
僅7月3日這一天，萬科、保利、恒大三家龍頭房企便支付了超過百億元的土地出讓金
■本報(bào)記者 王 崢
7月3日，北京、上海兩地的土地市場(chǎng)迎來了一波成交高峰。包括萬科、保利、恒大、北京城建等龍頭房企紛紛出手，并且均有所斬獲。其中首次現(xiàn)身北京土地市場(chǎng)的恒大地產(chǎn)更是引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。
當(dāng)天，北京共有4宗地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)，恒大地產(chǎn)則參與了夏家胡同地塊和沙河地塊的競(jìng)拍。最終，恒大地產(chǎn)經(jīng)過17輪競(jìng)拍，以35.6億元的總價(jià)將昌平沙河地塊收入囊中，折合樓面價(jià)6964元/平方米。
而萬科則在北京、上海兩地分別獲取了一宗地塊。其中浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)商住地塊，在經(jīng)過323次加價(jià)后，被萬科以總價(jià)48.7億元成功競(jìng)得，折合樓面價(jià)21415元/平方米，溢價(jià)率為88.6%。北京房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)03-9-02地塊則被萬科以9億元拿下。
此外，當(dāng)天保利置業(yè)旗下的上海保利盛冠投資有限公司以23.56億元拿下了上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗鳳路一號(hào)A商住地塊，溢價(jià)率131.89% ，折合樓面價(jià)12567元/平方米。
這也意味著僅在7月3日這一天，上述三家龍頭房企便支付了超過百億元的土地出讓金。
據(jù)悉，恒大地產(chǎn)此前一直希望進(jìn)軍北京市場(chǎng)，并于去年年底成了北京公司，專門負(fù)責(zé)在北京的項(xiàng)目運(yùn)作。同時(shí)，在恒大地產(chǎn)2012年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，有恒大高層曾對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公司今年計(jì)劃在北京拿下幾塊地，并繼續(xù)主打剛需市場(chǎng)。
根據(jù)出讓資料顯示，北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)（沙河高教園二期（一）地塊）R2二類居住用地項(xiàng)目（配建公共租賃住房）建筑規(guī)模達(dá)到了51.1萬平方米。掛牌出讓起始價(jià)為30.51億元，競(jìng)價(jià)階梯為2000萬元整，競(jìng)買保證金為8億元。本次出讓宗地將配建26萬平方米的“公共租賃住房”,回購價(jià)格1.1萬元/平方米。具體配建要求嚴(yán)格按照本項(xiàng)目掛牌文件及政府出臺(tái)的相關(guān)文件執(zhí)行。
在配建26萬平方米“公共租賃住房”的同時(shí)，該地塊剩余居住部分全部用于建設(shè)“園區(qū)安置房”, 房屋銷售限價(jià)為1.4萬元/平方米。
對(duì)于該地塊，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，沙河地塊非市場(chǎng)化地塊，對(duì)于恒大來說，資金成本和集中采購等市場(chǎng)化運(yùn)作成本低，還可以借本地塊鍛煉北京項(xiàng)目公司運(yùn)作能力，且不用擔(dān)心銷售問題。所以是恒大進(jìn)入北京市場(chǎng)的首選地塊。
此外，該地塊周圍在售商品房?jī)r(jià)格都已經(jīng)接近或者超過2萬元/平方米，而恒大項(xiàng)目的售價(jià)顯然低于市場(chǎng)價(jià)格。超過50萬平方米體量，疊加其中的限價(jià)房及公租房合計(jì)能夠提供房源5000套至6000套，雖然不會(huì)公開發(fā)售，但對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)肯定會(huì)有比較大的影響。起碼會(huì)稀釋掉北部區(qū)域的剛需總量。之前這一園區(qū)內(nèi)的部分職工可能會(huì)在商品房市場(chǎng)尋找房源，一旦這一項(xiàng)目入市，這些需求都將被消化。
“預(yù)計(jì)下半年還將有類似的地塊出讓，對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量也將有比較明顯的影響。”張大偉表示。
除了沙河地塊外，恒大地產(chǎn)此前還在廣州市區(qū)拿下了一宗宅地。
今年6月18日，在擊退萬科、中海、招商、中鐵等多家巨頭后，恒大地產(chǎn)以23.09億元、配建5.24萬平方米保障房的條件成功拿下白云區(qū)沙太南路配件廠地塊，剔除配建面積后，折合樓面價(jià)2.5萬元/平方米。
根據(jù)2013年上半年房企銷售排行顯示，恒大地產(chǎn)上半年銷售面積達(dá)到729萬平方米，蟬聯(lián)房企銷售面積第一，同比增幅達(dá)16%，而金額方面也剛好達(dá)到482億元，基本完成年度千億目標(biāo)的一半。
滬商業(yè)地塊40天內(nèi)三度刷新總價(jià)地王 核心區(qū)寫字樓租金或強(qiáng)勢(shì)追漲
據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京甲級(jí)寫字樓平均租金已高達(dá)500元/月/平方米，而上海方面的平均租金僅為400元/月/平方米
■本報(bào)記者 王 崢
進(jìn)入7月，土地市場(chǎng)的火熱狀態(tài)仍舊持續(xù)，就連以往很難吸引開發(fā)商集體關(guān)注的商業(yè)地塊，近期也受到追捧。
7月3日下午，萬科以48.7億元力挫中海、金地以及融創(chuàng)等大型房企，拿下上海市浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)商住地塊，折合樓面價(jià)21415元/平方米，溢價(jià)率為88.6%，上海土地總價(jià)紀(jì)錄再度被刷新。
而就在幾天前，借殼盛高置地的上海綠地集團(tuán)聯(lián)合福建泰坤貿(mào)易以47.21億元，奪得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3號(hào)商辦地塊；5月29日，上海新華路街道71街坊1/2丘J1A-04及16/2丘J1B-01文體商辦地塊拍出46億元的總價(jià)，兩者均在當(dāng)時(shí)創(chuàng)下上海“地王”紀(jì)錄。
不到40天的時(shí)間里，商業(yè)地塊三度刷新上?？們r(jià)地王紀(jì)錄，說明上海商業(yè)地塊確實(shí)已進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)追漲通道，而京滬兩地甲級(jí)寫字樓平均租金的顯著差距，則為此追漲行為提供了一個(gè)合理的解釋。
京城房企
爭(zhēng)相搶灘上海
今年以來，類似上海土地市場(chǎng)的火爆局面，在北京、廣州、深圳這樣的一線城市普遍存在。而隨著住宅市場(chǎng)限購限貸政策的收緊，諸多房企也將目光再次轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。2013年，包括萬科、保利、龍湖、金地等多家大型房企都表示要加大商業(yè)地產(chǎn)的投入。
有業(yè)內(nèi)人士指出，在樓市調(diào)控持續(xù)深化的今天，住宅地王讓各方承受的壓力過大。相反，隨著經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)尤其是核心城市核心區(qū)域、重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域的商業(yè)地塊，因其巨大的居住人口基數(shù)，與顯而易見的規(guī)劃利好，使得商業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，其價(jià)值也為越來越多的開發(fā)商所重視。
這其中，來自北京的開發(fā)商顯得尤為敏感。4月25日，以31.9億元高價(jià)刷新上海長(zhǎng)寧區(qū)樓面地價(jià)紀(jì)錄的虹橋路地塊，最終歸屬于SOHO中國聯(lián)合體。上海新華路街道地塊，則由擊退和黃、九龍倉等著名房企，自身此前卻名不見經(jīng)傳的北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所斬獲。這兩塊“地王”的制造者，均為來自北京的開發(fā)商。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，眾多開發(fā)商之所以搶灘進(jìn)入上海，高價(jià)追捧商業(yè)地塊，是看重上海商辦物業(yè)的增長(zhǎng)空間。“簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)對(duì)比即可看出，相比于北京核心區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鸷褪蹆r(jià)，上海同樣區(qū)域和地段的物業(yè)簡(jiǎn)直太便宜了。”高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫如是表示。
作為中國首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金的掌舵者，在北京三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)五個(gè)商辦物業(yè)項(xiàng)目收購且其中四個(gè)項(xiàng)目完成退出之后，蘇鑫同樣將目光投向了上海。并于近期以7.9億元收購了位于上海靜安區(qū)核心位置的中華企業(yè)大廈，這既是高和資本在上海的首個(gè)寫字樓項(xiàng)目收購，也人民幣基金在上海對(duì)商辦物業(yè)的首個(gè)并購案。
滬核心區(qū)寫字樓
被指“價(jià)格洼地”
據(jù)高緯環(huán)球2013年第一季度的權(quán)威數(shù)據(jù)，北京甲級(jí)寫字樓平均租金已高達(dá)500元/月/平方米，而上海甲級(jí)寫字樓平均租金僅為400元/月/平方米，租金竟然相差100元之多。“是上海的房子普遍這么便宜嗎？顯然不是，至少在住宅市場(chǎng)，局面是完全相反的。”蘇鑫介紹，同樣的數(shù)據(jù)來源顯示，在同一時(shí)間段，北京核心區(qū)域的高端物業(yè)住宅價(jià)格比上海要低不少。
而對(duì)于京滬兩地市場(chǎng)巨大的反差，有業(yè)內(nèi)人士指出，北京寫字樓價(jià)格、租金居高不下是多種因素疊加造成的。自2009年“四萬億政策”出臺(tái)以來，國有企業(yè)開始了大幅擴(kuò)張，資金充足，辦公需求強(qiáng)勁，給北京的寫字樓市場(chǎng)帶來了一股強(qiáng)勁的新增供應(yīng)。
此外，北京在2009年出現(xiàn)了一股寫字樓項(xiàng)目改立項(xiàng)的風(fēng)潮，不少寫字樓改為商務(wù)公寓進(jìn)行銷售，這也在客觀上減少了市場(chǎng)上的寫字樓供應(yīng)。
供應(yīng)的減少，以及突來的強(qiáng)勁新增需求，最終將如今的北京寫字樓市場(chǎng)推向了高位。相比之下，上海市場(chǎng)則理性的多。其政府規(guī)劃部門相對(duì)嚴(yán)格的要求，避免了“商改住”浪潮的蔓延，而其甲級(jí)寫字樓的需求也多為更看重實(shí)際的外企以及日益成長(zhǎng)的民營企業(yè)。
“對(duì)于希望長(zhǎng)期在辦公物業(yè)領(lǐng)域發(fā)展的開發(fā)商而言，這樣一個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期培育潛力顯然要高的多，而上海寫字樓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)的價(jià)差，也反復(fù)提醒著從業(yè)者，這里的增長(zhǎng)空間有多大。”蘇鑫稱，這或許是兩家北京開發(fā)商愿意在上海高價(jià)拿下商辦地塊的原因，有了京滬兩地的現(xiàn)實(shí)比較，他們能更深的理解上海核心區(qū)寫字樓的價(jià)值。
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