效型由于其面積孝低總價(jià)、低首付、方便租售等眾多優(yōu)勢(shì)，深受剛需們的喜愛(ài)，也因此使得效型房源在面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻前，始終堅(jiān)挺。而效型也往往是一些樓盤項(xiàng)目中銷售最快的產(chǎn)品，那么是不是所有效型產(chǎn)品都可以放心大膽地購(gòu)買呢？這里面有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？面對(duì)市場(chǎng)上眾多的效型產(chǎn)品，如何選擇才能找到自己滿意的？戶型、區(qū)位、配套、升值潛力，哪個(gè)才是效型決勝的法寶？不妨聽聽專家怎么說(shuō)。

 

戶型差、得房率低

 

這樣的房子慎買

 

購(gòu)買效型，由于房屋面積本身不大，得房率的多少就顯得格外重要。如果得房率低于70%，就會(huì)極大地縮減實(shí)際使用面積，選擇這樣的房子也就意味著有接近一半的房款都支付在公攤費(fèi)用上了，尤其對(duì)于資金有限、追求性價(jià)比的剛需人群，此舉實(shí)在是太不明智了。同時(shí)，使用空間的縮減也會(huì)給以后的日常生活帶來(lái)眾多不便，比如放下床以后發(fā)現(xiàn)就剩一個(gè)過(guò)道了，出入特別不方便；衛(wèi)生間安裝完坐便，幾乎就沒(méi)有什么可用空間了，可能連夏天沖涼的地方都沒(méi)有；如果房間的戶型不是十分規(guī)整，開間較小，整個(gè)空間看著都會(huì)很壓抑，在里面生活居住十分不舒服。

 

專家建議：吉林省博大東方房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策劃副總監(jiān)賈國(guó)依表示，高得房率是效型的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。對(duì)于居住性需求，盡量避免選擇酒店式公寓類規(guī)劃的產(chǎn)品，除公攤比普通住宅大之外，更影響未來(lái)的生活舒適度。在尺度界定方面，各功能空間的面積、尺度恰當(dāng)與否，是效型品質(zhì)高低的關(guān)鍵，一般講，客廳不應(yīng)小于12平方米，臥室不應(yīng)小于10平方米，衛(wèi)生間不應(yīng)小于3平方米，廚房不應(yīng)小于5平方米；臥室開間要保證3.3米。

 

看看地段

 

算算投資回報(bào)率

 

效型之所以成為剛需和首次置業(yè)人群以及一些投資者鐘愛(ài)的目標(biāo)產(chǎn)品，關(guān)鍵在于其低總價(jià)、低首付、便于租售等特點(diǎn)。而這些優(yōu)勢(shì)的內(nèi)核主要還是由于產(chǎn)品的面積較小所決定的。雖然效型相對(duì)于其他產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較低，但也不是萬(wàn)無(wú)一失，購(gòu)房者應(yīng)該在出手前核算一下單價(jià)，并參考周邊樓盤和二手房的房屋價(jià)格。如果單價(jià)過(guò)高，那就意味著投資回報(bào)率可能會(huì)偏低，但同時(shí)也要考慮項(xiàng)目自身品質(zhì)，如果是品牌開發(fā)商開發(fā)，擁有良好的物業(yè)服務(wù)，戶型設(shè)計(jì)方便合理，還是可以有所考慮的。此外，如果用于投資，還要考慮周邊的房租情況、地理位置、交通情況、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃等各方面信息。

 

專家建議：對(duì)此，從事地產(chǎn)行業(yè)多年的李國(guó)華表示，地段對(duì)于投資效型至關(guān)重要，效型一般是過(guò)渡型居昨者直接投資出租，那么地段的位置、交通的便捷性就決定了效型未來(lái)的投資收益。投資行為是能收到回報(bào)，要看該地段何以判斷升值潛力，了解周邊同等類型房子的租賃行情，以計(jì)算投資回報(bào)率，一般年回報(bào)能達(dá)到6%以上或者投資能在15年內(nèi)收回來(lái)，就可以考慮。此外，隨著房?jī)r(jià)的飆升，已經(jīng)不能再用傳統(tǒng)的投資回報(bào)率去衡量投資與否，而應(yīng)考慮物業(yè)本身的市場(chǎng)升值或預(yù)期，因此，賈國(guó)依建議，選擇品牌開發(fā)商或者大社區(qū)里面的效型產(chǎn)品，對(duì)于保值與增值相對(duì)穩(wěn)妥！

 

廚房、衛(wèi)生間

 

面積要合理

 

經(jīng)典的效型，應(yīng)該是面積雖小但應(yīng)有的功能區(qū)間卻一樣都不少。廚房、衛(wèi)生間作為生活必需的功能區(qū)間，面積的大小直接決定了未來(lái)您生活居住時(shí)的方便程度。比如，衛(wèi)生間如果過(guò)于狹小，那么可能就不會(huì)有充裕的空間來(lái)擺放洗衣機(jī)、水盆，或者沒(méi)有一個(gè)很舒適的位置淋裕廚房如果過(guò)于狹小，可能使得主人平常烹飪時(shí)會(huì)覺(jué)得很不舒服，反之如果廚房、衛(wèi)生間過(guò)大，對(duì)于精打細(xì)算的效型來(lái)說(shuō)，又造成了面積浪費(fèi)。總之在選擇效型產(chǎn)品戶型時(shí)，功能區(qū)間是否科學(xué)合理，房間內(nèi)是否存在浪費(fèi)空間將是一個(gè)重要的考量。

 

專家建議：面積小了之后，對(duì)戶型的合理性要求就更高，比較實(shí)用的房型，臥室開間起碼在3~4米，客廳開間4~5米，衛(wèi)生間要2米以上，廚房開間2~3米?？磻粜蛨D的時(shí)候不要單看圖形，還要注意旁邊標(biāo)注的相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)際考量大型居住的舒適度。“在效型的遴選過(guò)程中，應(yīng)特別關(guān)注平面設(shè)計(jì)，盡量保證各個(gè)功能分區(qū)的獨(dú)立性與便捷性，方正實(shí)用是基矗如果可能，盡量去樣板間或者實(shí)地考察后再做定奪。”賈國(guó)依說(shuō)。

 

配套缺乏、交通不便的房子

 

影響生活質(zhì)量

 

由于城市的發(fā)展和開發(fā)，很多便宜的效型集中在一些新開發(fā)的區(qū)域，項(xiàng)目周邊也都是一些新興項(xiàng)目，并沒(méi)有成熟的交通、生活、商業(yè)配套，但是由于價(jià)格低，還是會(huì)吸引很多剛需或者剛剛步入社會(huì)的首次置業(yè)群體。其實(shí)選擇一套房屋產(chǎn)品，也就是選擇了一種生活。如果交通不便利，距離工作所在地又遠(yuǎn)，勢(shì)必會(huì)影響到日常的生活質(zhì)量，增加居住生活成本。

 

專家建議：李國(guó)華表示，對(duì)配套缺乏、交通不便的效型選擇要慎重，可能是相對(duì)價(jià)格比較低，但是生活便利性短時(shí)間內(nèi)肯定也不會(huì)很好。這時(shí)候就要注意房子未來(lái)的發(fā)展性，房子的品牌如何、周邊是否有基礎(chǔ)生活配套、周邊未來(lái)發(fā)展規(guī)劃是否能推動(dòng)區(qū)位盡快發(fā)展等等因素。如果房子雖然較遠(yuǎn)，但能夠確定未來(lái)的規(guī)劃尚好，符合個(gè)人的生活工作發(fā)展需求，再考慮置業(yè)。同時(shí)，“在這種過(guò)渡性住房的選擇中，一定要把握幾點(diǎn)要素：1.對(duì)區(qū)域的認(rèn)知度要高，如未來(lái)有大型公建，交通可直達(dá)車站或商圈等；2.依據(jù)個(gè)人收入，巧用貸款方式，以應(yīng)對(duì)未來(lái)家庭結(jié)構(gòu)或者改善型的變化。”賈國(guó)依說(shuō)。