近期,廣州樓市簽約均價(jià)連續(xù)下跌破萬元每平方米。記者調(diào)查得知,房價(jià)連續(xù)下跌是大量房企均采用“毛坯+裝修”的雙合同所致,在市區(qū),裝修款占比基本是整體房價(jià)的四分之一。
在“雙合同”大行其道之時(shí),裝修款該如何理財(cái)?
業(yè)內(nèi)專家提醒,這筆款項(xiàng)可以一次性付款、自有房產(chǎn)抵押貸款或者無抵押貸款。但是,無論以什么方式,都將或多或少帶來首付或月供的壓力。
近日,廣州市房價(jià)出現(xiàn)了詭異的連續(xù)下跌。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,8月12日~8月18日這一周,全市網(wǎng)簽均價(jià)再次下跌,并跌破1萬元大關(guān),降至9395元/平方米,一夜跌回十年前。廣州中心六區(qū)上周均價(jià)16471元/平方米,相比前一周均價(jià)下跌20%。
房價(jià)“明跌暗漲”禍起雙合同
而兩個(gè)星期之前,廣州市住房簽約均價(jià)一度達(dá)到16490元/平方米,創(chuàng)出歷史新高。在兩周內(nèi),廣州市簽約均價(jià)下挫幅度超過四成。
而記者踩盤發(fā)現(xiàn),雖然簽約均價(jià)大幅下跌,但各盤的價(jià)格反而較前段時(shí)間有進(jìn)一步上漲。上周末推新的中海譽(yù)城、萬科東薈城均價(jià)均比6月份前一期上漲約千元每平方米。而廣州市簽約均價(jià)下跌并非讓利于消費(fèi)者,而是滿城“雙合同”導(dǎo)致。
為規(guī)避政府“限價(jià)”,購買一手房按照“毛坯+裝修”的“雙合同”的辦法已經(jīng)成為主流。一位業(yè)內(nèi)人士直言:“現(xiàn)在新推出來的盤,基本上都是‘雙合同’。只要新拿預(yù)售證的項(xiàng)目,基本上價(jià)格都達(dá)不到政府要求。”而由于僅僅限制簽約價(jià),裝修款的比例并未限制,漲價(jià)變得更加有恃無恐。
“雙合同”時(shí)代裝修款如何理財(cái)?
一、裝修部分付全款
首付三成變五成
月供減輕三分一
按照鄒小姐的例子,其房產(chǎn)的總價(jià)大約在180萬元上下,其中有140萬元為“毛坯”的購房合同,外加簽署一個(gè)40萬元的裝修協(xié)議。
記者計(jì)算得知,由于鄒小姐是首次置業(yè),本來只需要首付三成,即54萬元。現(xiàn)在由于必須簽署“雙合同”,若是裝修部分付全款,便要額外多付出40萬元的首付款。這意味著首付高達(dá)94萬元,超過整個(gè)房款的五成。
不過,按此計(jì)算,由于貸款成數(shù)減少,鄒小姐只需貸款86萬元。若以首次置業(yè)基準(zhǔn)利率算,20年貸款每月月供為6287.57元;而若按照七成貸款,月均還款高達(dá)9431.35元?？梢?一次性付清裝修款后,每月的還款壓力減輕了三分之一。
記者了解到,一次性付款將是“雙合同”中裝修款項(xiàng)主要付款方式。
二、裝修部分用抵押貸款
需自有房產(chǎn)抵押 月供較高
“我們有提供裝修款的貸款服務(wù),但需要自有房產(chǎn)抵押。”元邦明月水岸的銷售人員對記者表示。
而匯瀚按揭業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜則表示,雖然和房產(chǎn)商簽署的裝修協(xié)議并非裝修合同,但若手頭有其他房產(chǎn)作抵押,也可以自行到按揭機(jī)構(gòu)做抵押貸款,緩解高首付的壓力。
據(jù)莫靜介紹,通過抵押貸款方式,借款時(shí)間最長10年,最多每平方米房產(chǎn)可貸款8000元,利率約為基準(zhǔn)利率上浮15%~20%。若自己名下沒有房產(chǎn),而父母在廣州市內(nèi)有房產(chǎn),也可以以父母家人的房產(chǎn)作為抵押進(jìn)行貸款。
記者計(jì)算得知,若抵押貸款40萬元,按最長10年期還款、利率上浮20%計(jì)算,每月要為抵押貸款還月供4823.56元,加上此前的房款月供,在10年內(nèi)的月供高達(dá)1.1萬元。
三、裝修部分用無抵押貸款
年利率高達(dá)12%~15%
若是名下無房產(chǎn)抵押,又需要貸款負(fù)擔(dān)裝修款費(fèi)用,莫靜表示,也可以向銀行申請無抵押貸款。
“無抵押貸款主要是根據(jù)月收入的倍數(shù)放大,放大倍數(shù)在15~20倍之間。比如說現(xiàn)在你月入1萬元,則可以貸款15~20萬元。若是以裝修貸款的名義,則一般貸款額度為樓價(jià)的10%。”莫靜介紹說,要想貸款40萬元,則鄒小姐每月的收入必須在2萬元以上。
但是,莫靜提醒稱,無抵押貸款的年利率高達(dá)12%~15%,且貸款期限最多為5年,月供壓力將非常大。
記者計(jì)算得知,若是貸款40萬元,年利率為12%,每月還款將達(dá)到9000元,加上此前的房貸月供,5年內(nèi)的月供壓力高達(dá)1.5萬元以上。
調(diào)查:多盤裸房簽約價(jià)僅為實(shí)價(jià)四分之三
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),簽約價(jià)和購買價(jià)之間2000元~5000元每平方米的裝修差價(jià)十分普遍。而按照不同樓盤的價(jià)格來看,裝修合同價(jià)格占比通常在購房價(jià)格的四分之一。
鄒小姐告訴記者,其“心水”房為荔灣區(qū)的明月水岸。以其想購買的84平方米的兩房計(jì)算,目前吹風(fēng)價(jià)格大約為每平米2.1萬~2.2萬元左右,但銷售告訴她,由于政府限價(jià),購房合同的簽約價(jià)控制在1.7萬元以下,此外還要簽總價(jià)為40萬元的裝修協(xié)議。這樣計(jì)算,裝修款約占房款的近四分之一。
而市郊盤源的裝修款占比相對較低,蘿崗區(qū)的嶺南山畔裝修款約為3000元/平方米,相比1.9萬元左右的房價(jià),裝修款占比大約為15%。
提醒:“雙合同”或致未來轉(zhuǎn)手稅費(fèi)大增
不過,莫靜表示,無論用哪種方式,對于購房者來說都無法規(guī)避“雙合同”所帶來的未來隱患。她表示,由于兩個(gè)合同做低了房價(jià),一套180萬元的房子只能按照140萬元的房價(jià)來開購房發(fā)票,未來若是在未滿5年時(shí)轉(zhuǎn)讓,將比“單合同”的稅費(fèi)更高。
記者計(jì)算得知,按照140萬元的房產(chǎn)和40萬元的裝修合同計(jì)算,若5年內(nèi)按照180萬元原價(jià)轉(zhuǎn)讓,將會(huì)憑空多出40萬元的征稅額。即使用裝修合同抵消一部分征稅額,最高扣除限額也只是裝修額的10%,意味著還有36萬元的征稅額,按照5.6%的營業(yè)稅和1%契稅計(jì)算,“雙合同”造成的稅費(fèi)損失將達(dá)到2.38萬元。
而資深業(yè)內(nèi)人士肖文曉認(rèn)為,一個(gè)合同變成了兩個(gè)合同,手續(xù)變得麻煩,因?yàn)檠b修合同不能貸款的關(guān)系,購房門檻也被推高。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),簽約價(jià)和購買價(jià)之間2000元~5000元每平方米的裝修差價(jià)十分普遍。而按照不同樓盤的價(jià)格來看,裝修合同價(jià)格占比通常在購房價(jià)格的四分之一。
鄒小姐告訴記者,其“心水”房為荔灣區(qū)的明月水岸。以其想購買的84平方米的兩房計(jì)算,目前吹風(fēng)價(jià)格大約為每平米2.1萬~2.2萬元左右,但銷售告訴她,由于政府限價(jià),購房合同的簽約價(jià)控制在1.7萬元以下,此外還要簽總價(jià)為40萬元的裝修協(xié)議。這樣計(jì)算,裝修款約占房款的近四分之一。
而市郊盤源的裝修款占比相對較低,蘿崗區(qū)的嶺南山畔裝修款約為3000元/平方米,相比1.9萬元左右的房價(jià),裝修款占比大約為15%。
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