北京樓市年末成交現(xiàn)階段性“翹尾”行情

12月以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)出現(xiàn)上漲勢(shì)頭，成交套數(shù)相比11月全月，上漲近三成

盡管前有升級(jí)調(diào)控預(yù)期，后有保障型商品房大規(guī)模入市的壓力，北京樓市在臨近年終時(shí)，還是表現(xiàn)出了“翹尾”的態(tài)勢(shì)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，市場(chǎng)在售項(xiàng)目有限，以及購(gòu)房者對(duì)明年市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性，是造成此輪“翹尾”的主要原因。

12月成交再現(xiàn)高峰

12月以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)成交量并未如預(yù)期出現(xiàn)“入冬”跡象，反而出現(xiàn)上漲勢(shì)頭。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月24日，北京商品住宅成交達(dá)9484套，成交面積95.66萬(wàn)平方米，成交套數(shù)、成交面積相比11月全月，已經(jīng)分別上漲了29%、22%。

寒冬并沒(méi)有阻擋購(gòu)房人的熱情。一方面自住型商品房受到市場(chǎng)極大關(guān)注，一方面商品住宅也并不因此遭受冷遇，多個(gè)項(xiàng)目獲得較好銷售成績(jī)。

包括紫辰院、領(lǐng)秀翡翠山、匯智閣、中海金石公館、西山藝境、魯能七號(hào)院等眾多項(xiàng)目相繼入市，均獲得不錯(cuò)的銷售成績(jī)。例如，本月8日，西山藝境首次開(kāi)盤，推出洋房、別墅產(chǎn)品，據(jù)了解目前已基本售罄。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，年底多個(gè)項(xiàng)目放量，使大批購(gòu)房需求得以釋放，促使成交量上漲。數(shù)據(jù)顯示，12月全月成交有望突破12000套，成為繼今年3月份、9月份兩個(gè)成交高峰后，年內(nèi)的第三個(gè)成交高點(diǎn)。

房企年前推盤意愿低

盡管成交量節(jié)節(jié)攀高，但多數(shù)房企卻并不著急推盤。事實(shí)上，進(jìn)入11月份以來(lái)，眾多房企已經(jīng)提前或基本完成本年度目標(biāo)銷售額，銷售已無(wú)壓力，再加上預(yù)售證管理升級(jí)后，部分房企也有意調(diào)整了節(jié)奏，放慢了推盤的進(jìn)度。

“本來(lái)是想在年前再推一期的，但是拿證太難了，到了明年再看情況吧。”一位上市房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，由于預(yù)售證價(jià)格達(dá)不到預(yù)期，目前市場(chǎng)上大多數(shù)項(xiàng)目都抱有這種心態(tài)。

根據(jù)對(duì)當(dāng)期市場(chǎng)的研究，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也指出，經(jīng)過(guò)之前的熱銷，不少剛需項(xiàng)目在年內(nèi)已經(jīng)收兵，尤其是一些老項(xiàng)目，受到價(jià)格管制影響較大的，都寄希望于明年。

市場(chǎng)動(dòng)向

中端項(xiàng)目與商住項(xiàng)目搶占市場(chǎng)

縱觀12月已入市項(xiàng)目，受到“售價(jià)不得高于4萬(wàn)元”的預(yù)售審批限制，“紅線”之下的中端項(xiàng)目和商住項(xiàng)目趁勢(shì)崛起。

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，這兩類項(xiàng)目在12月新開(kāi)盤項(xiàng)目中占了75%，成為12月份樓市供應(yīng)的主力。12月份，包括中信府世家、中海金石公館、西山藝境、金第萬(wàn)科金域東郡、亦莊金茂悅、金第萬(wàn)科·金域東郡、北京城建(9.68, 0.17, 1.79%)·海梓府等多個(gè)樓盤在內(nèi)，不但供應(yīng)市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)價(jià)格在35000-40000元/平米之間的改善型樓盤，同時(shí)在12月開(kāi)盤的20個(gè)項(xiàng)目中，包括紫辰院等商住項(xiàng)目占了25%的比例，遠(yuǎn)高于今年前11個(gè)月16%的平均占比。

與中端項(xiàng)目和商住項(xiàng)目不同，本月至今僅有首創(chuàng)伊林郡、萬(wàn)德福廣場(chǎng)兩個(gè)均價(jià)在2萬(wàn)元以下的項(xiàng)目入市。其中，首創(chuàng)伊林郡開(kāi)盤當(dāng)日銷售一空，萬(wàn)德福廣場(chǎng)開(kāi)盤當(dāng)日住宅售罄。

郭毅分析認(rèn)為，4萬(wàn)元禁令使得高端項(xiàng)目入市受阻，再加上剛需項(xiàng)目偃旗息鼓，為中端項(xiàng)目和商住項(xiàng)目帶來(lái)市場(chǎng)空窗期，在這種情況下，一些中端項(xiàng)目經(jīng)過(guò)良好蓄客，選擇在年底入市搶占市場(chǎng)。

觀察

“曲線增利”或成主流

針對(duì)商住項(xiàng)目在近期市場(chǎng)上的火熱行情，某市場(chǎng)分析人士指出，這也說(shuō)明年底多數(shù)房企已不存在業(yè)績(jī)壓力，因而無(wú)需再通過(guò)去化速度較快的剛需項(xiàng)目來(lái)平價(jià)走量，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)目的，反倒是通過(guò)商辦及中高端項(xiàng)目來(lái)“曲線增利”，導(dǎo)致了整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

不少接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，商辦項(xiàng)目不受到政策制約，房企也更容易通過(guò)較高的售價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)沖刺。

“受到對(duì)于房地產(chǎn)后市的向好預(yù)期，一些投資者仍然對(duì)于商辦產(chǎn)品抱有較高熱情；也可能會(huì)有一部分剛性需求流向商住項(xiàng)目，這兩部分人共同促成了商辦項(xiàng)目的熱銷。”通州區(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，剛需項(xiàng)目無(wú)法入市，手頭有不受政策管制或者已經(jīng)取證的項(xiàng)目，在這個(gè)時(shí)候入市，都能成為搶占市場(chǎng)的武器。

紫辰院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在自住商品房日漸顯露的規(guī)模供量壓力下，明年房企對(duì)于剛需產(chǎn)品的供應(yīng)或?qū)⑻崴?，而與自住商品房一同搭售的純商品房地塊與公建地塊，或?qū)⒏嗟匮芑蔀楦叨水a(chǎn)品及商住項(xiàng)目，成為房企提升利潤(rùn)的砝碼。

盤點(diǎn)

下月樓市供應(yīng)量或銳減

對(duì)于近期出現(xiàn)的“翹尾”行情，一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前的在售項(xiàng)目屈指可數(shù)，與需求量形成反差，在這種情況下，單個(gè)項(xiàng)目的熱銷是必然的。

亞豪機(jī)構(gòu)副總高珊也認(rèn)為，11月北京樓市共有25個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，實(shí)際市場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)已接近8000套，成為今年供量最多的一個(gè)月份。由于成交的滯后性影響，12月成交量的強(qiáng)力回升，實(shí)際上是受到11月新房增量供應(yīng)大漲的直接影響。

在采訪過(guò)程中，記者了解到，截至12月24日，北京樓市共有17個(gè)項(xiàng)目入市，最后一個(gè)周末還將有旭輝·御錦、長(zhǎng)陽(yáng)光合作用、珠江四季悅城等樓盤計(jì)劃入市，預(yù)計(jì)全月開(kāi)盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)將達(dá)到20個(gè)左右，市場(chǎng)新增供量約為5000套，或?qū)⒊蔀榻衲晗掳肽暌詠?lái)月度推盤量最少的一個(gè)月份。與此同時(shí)1月份項(xiàng)目入市的熱情更是降至冰點(diǎn)，僅有6項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示，2013年各項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)處于高位，但同時(shí)也應(yīng)注意到增幅下降的趨勢(shì)很明顯。對(duì)于后市，她認(rèn)為仍然將以“穩(wěn)”為主。