十八屆三中全會(huì)為構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制而開出的改革清單是一個(gè)浩瀚的系統(tǒng)工程，涉及到財(cái)政、稅收、土地、金融、價(jià)格以及政府、市場(chǎng)、保障、城市、農(nóng)村等方方面面，既要給一部分人帶來(lái)利益，又要觸及一部分人的利益，難度可見一斑。立法是構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的根本保障，幾乎每一項(xiàng)改革都要以立法為前提，而立法又需要時(shí)間成本，以房產(chǎn)稅為例，有很多法律障礙，沒有三到五年時(shí)間難以理順，也走不完從政府到人大的立法程序?？梢?，三中全會(huì)僅僅為構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制描繪了一張“藍(lán)圖”，發(fā)了一個(gè)開始改革的“信號(hào)槍”。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛對(duì)中房網(wǎng)表示，眼下構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制面臨的五個(gè)方面的糾結(jié)也接踵而來(lái)。

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存放緩壓力

當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)“現(xiàn)行版”面臨不可持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在下行壓力，部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩問題嚴(yán)重，保障糧食安全難度加大，宏觀債務(wù)水平持續(xù)上升，結(jié)構(gòu)性就業(yè)矛盾突出，生態(tài)環(huán)境惡化、食品藥品質(zhì)量堪憂等突出問題仍沒有緩解。表面上看，是因?yàn)樾纬闪送庋訑U(kuò)展發(fā)展路徑的依賴，而發(fā)展路徑的依賴，實(shí)際上是體制慣性的結(jié)果。中國(guó)改革不連貫的風(fēng)險(xiǎn)明顯，2013年12月10召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，最核心的是要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新，其中2014年六大任務(wù)中切實(shí)保障國(guó)家糧食安全、著力防控債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、積極促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展與中國(guó)戰(zhàn)略調(diào)整的迫切需要幾乎無(wú)關(guān)。

三中全會(huì)決定讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮“決定性”作用，改革將造成能源、土地和資金成本上漲，反過(guò)來(lái)將拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。如果調(diào)低增長(zhǎng)目標(biāo)，政府可以有更大余地推進(jìn)改革，但如果經(jīng)濟(jì)增速過(guò)緩社會(huì)矛盾凸顯，反過(guò)來(lái)又將拖累改革。可見，指望既能實(shí)施改革又能保持經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)幾乎是不可能的。風(fēng)險(xiǎn)就來(lái)自高增長(zhǎng)背后的增長(zhǎng)模式，要轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)模式并應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，必須吸納整個(gè)經(jīng)濟(jì)中存在的過(guò)剩流動(dòng)性，這個(gè)過(guò)程不可能都是“舒舒服服”的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局服務(wù)業(yè)調(diào)查中心、中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)發(fā)布報(bào)告，2013年12月份我國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)(簡(jiǎn)稱PMI)為51%，比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。2013年12月份PMI指數(shù)出現(xiàn)回落，預(yù)示未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨降。新訂單、積壓訂單、出口訂單指數(shù)均不同幅度下降，反映市場(chǎng)需求水平略降；產(chǎn)成品庫(kù)存指數(shù)、采購(gòu)量指數(shù)下降，表明企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。綜合這些情況，預(yù)計(jì)未來(lái)工業(yè)增長(zhǎng)率趨降，出口增長(zhǎng)率也有可能下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍有一定下行壓力。

伴隨著2013年12月最后一個(gè)交易日的收漲，A股2013年的交易收官。從全年看，滬深兩市表現(xiàn)差強(qiáng)人意，上證綜指累計(jì)下跌6.75%，深證成指更是大跌10.91%。繼2010年、2011年和2012年之后，2013年A股在全球主要市場(chǎng)當(dāng)中再度墊底，這也是A股連續(xù)第四年跑輸全球主要股市。

靠改革對(duì)沖經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所面臨的下行壓力在短時(shí)間內(nèi)還難以做到。2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)保持在7.5%左右的可能性較大，但也有下行到7%的可能性。在這樣糾結(jié)的背景下，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，難度可想而知。要想保持高增長(zhǎng)，推行改革，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制就沒有“窗口期”，反之，經(jīng)濟(jì)就要放緩，緩到什么程度，取決于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)成本?？傊?，“魚和熊掌難以兼得”。

金融刺激依賴難擺脫

國(guó)家經(jīng)濟(jì)對(duì)金融刺激的依賴難以擺脫，體現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，2014年信貸周期的影響至關(guān)重要，其波動(dòng)將會(huì)帶來(lái)雙向風(fēng)險(xiǎn)。如果決策層只注重控制M2和人民幣貸款，鼓勵(lì)金融創(chuàng)新和資產(chǎn)證券化可能造成廣義信貸增速超預(yù)期。

而如果監(jiān)管層收緊對(duì)銀行同業(yè)業(yè)務(wù)的監(jiān)管或?qū)π磐挟a(chǎn)品的信用風(fēng)險(xiǎn)控制，則可能造成流動(dòng)性意外緊縮，抬高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的邊際資金成本。此外，推進(jìn)中的利率市場(chǎng)化和資本賬戶放開或會(huì)進(jìn)一步加大貨幣政策調(diào)控的難度。

其次，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然未擺脫靠投資及房地產(chǎn)作為驅(qū)動(dòng)力的模式。2013年，雖然強(qiáng)調(diào)不搞凱恩斯主義，不刺激，不救市，去杠桿，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，但通過(guò)幾次“微刺激”和所謂“精準(zhǔn)刺激”，銀行信貸資金又大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成的流動(dòng)性已超過(guò)2012年。這是造成房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因。據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道，銀行年初貸款投放迅猛的慣例在今年得以延續(xù)，至12日，四大行1月新增貸款投放已高達(dá)3200億，高于去年同期。市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，今年1月全行業(yè)新增貸款過(guò)萬(wàn)億問題不大。

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)造成對(duì)金融刺激的“依賴癥”，短時(shí)間內(nèi)還難以自拔，這對(duì)建立長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)成直接的威脅：要想建立長(zhǎng)效機(jī)制，必須改革金融，收緊貨幣投放和信貸投放，但是，一收緊，經(jīng)濟(jì)就要告急，足以讓政府左右為難。

土地供應(yīng)力度面臨糾結(jié)

擺脫行政調(diào)控，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，一條重要的路徑，就是要增加土地供應(yīng)。

從供給端發(fā)力，最終增加住宅產(chǎn)品的供應(yīng)。但是，與此不相匹配的是， 中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，節(jié)約利用土地資源，嚴(yán)控增量，盤活存量，限定城市發(fā)展邊界，切實(shí)提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約化程度。

2014年，國(guó)土部將全面推行節(jié)約集約用地政策，用地規(guī)模實(shí)施總量控制和減量供應(yīng)，加大存量建設(shè)用地供應(yīng)，減少新增建設(shè)用地。

上述這兩項(xiàng)政策都是合理的，但在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)又是相互矛盾的。在一線城市“北上廣”深將體現(xiàn)的更為充分，一線城市已經(jīng)沒有土地可供應(yīng)，且在下一輪城鎮(zhèn)化中，城市的邊界業(yè)將得到控制。因此，一線城市只能盤活存量，其供應(yīng)端將受到限制，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲將不可避免。

地方債務(wù)問題無(wú)解

2013年12月30日審計(jì)署公布《全國(guó)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》：截止2013年6月底全國(guó)各級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)206988.65億元，連同負(fù)有負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)和可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的債務(wù)共計(jì)302748億元。按一般規(guī)律推算，肯定有漏網(wǎng)之魚。盡管一再?gòu)?qiáng)調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)可控，但分析數(shù)據(jù)，很難讓人樂觀。

其中一個(gè)致命的問題是，地方債增速太快。2012年底到2013年6月，半年時(shí)間，地方性債務(wù)增長(zhǎng)了12577億元，增幅達(dá)到13%。而同期中央政府債務(wù)增長(zhǎng)僅為4.2%。2013年6月，地方政府直接和或有債務(wù)總計(jì)為17.9萬(wàn)億元，比2010年審計(jì)署公布的10.7萬(wàn)億元增長(zhǎng)了67.3%。

許多地方政府只能靠借新債還舊債維持，社科院金融研究所研究員劉煜輝坦言，地方政府債務(wù)已經(jīng)處于失控狀態(tài)。早在2013年3月，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪就曾警告，中國(guó)地方債違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步升級(jí)。2013年4月，中國(guó)最大的內(nèi)資所之一信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所董事長(zhǎng)張克就曾表示，地方債已經(jīng)失控，出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，該所已全面停止承接地方債務(wù)發(fā)行的審計(jì)工作。

目前地方政府尚無(wú)任何解決地方債的新辦法，賣地還債和舉新債還舊債，依然是千城一面的共識(shí)。這正是中央政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控上的糾結(jié)點(diǎn)—若政策從緊，將影響地方政府的收入來(lái)源，增加地方債失控的風(fēng)險(xiǎn)；若放松則房?jī)r(jià)迅速飆升，恐引起更大的社會(huì)問題。

房產(chǎn)稅如何推行存疑

房產(chǎn)稅如何推進(jìn)顯得“霧里看花”：中央主張通過(guò)房產(chǎn)稅緩解地方政府債務(wù)矛盾；十八屆三中全會(huì)提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革；國(guó)家發(fā)改委2013年12月24日首次明確2014年要擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍；網(wǎng)絡(luò)上又流傳一則“2014年1月1日起將開征房產(chǎn)稅”的消息：2014年1月1日起，對(duì)擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費(fèi)，每年按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收1%至3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額。

此前，國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)指出，中國(guó)推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法有兩個(gè)難點(diǎn)。一方面，隨著時(shí)間的推移，土地價(jià)值在升值，而房屋在貶值，稅基難以統(tǒng)一；另一方面，土地屬于國(guó)有，而房屋屬于私有，一個(gè)統(tǒng)一的稅如何對(duì)兩個(gè)不同的納稅主體征收，也是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)。他認(rèn)為，房產(chǎn)稅或相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)不了。

前不久，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，《決定》說(shuō)到房產(chǎn)稅，但不認(rèn)為現(xiàn)在會(huì)推行。他猜測(cè)可能會(huì)有另一個(gè)方法在其他試點(diǎn)城市試行。但是一定要試點(diǎn)成功，以便推廣到普遍意義上更多城市可以實(shí)踐，至少現(xiàn)在不成熟。

綜合起來(lái)看，雖然房產(chǎn)稅頂層設(shè)計(jì)的基調(diào)已經(jīng)確定，但在具體實(shí)施方面，一是存在巨大的法理障礙；二是目前不是普征房產(chǎn)稅的理想“窗口期”，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)尚未筑底企穩(wěn)，更難言復(fù)蘇。此刻普征房產(chǎn)稅會(huì)引起恐慌性拋售空置房，挫傷宏觀經(jīng)濟(jì)，甚至?xí)?dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰，引發(fā)社會(huì)矛盾。但房產(chǎn)稅一言既出，如果遲遲不推行，一則失信社會(huì)，二則房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制難以建立，房?jī)r(jià)難以控制；立即全面推行房產(chǎn)稅，會(huì)造成群體性“踩踏事件”。可見，目前選擇一兩個(gè)城市進(jìn)行擴(kuò)大試點(diǎn)和加快房產(chǎn)稅立法是最好的政策選項(xiàng)。

行政與市場(chǎng)作用將此消彼長(zhǎng)

綜上所述，2014年房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制僅僅是起航，其與改革和行政調(diào)控伏牙交錯(cuò)。尤其是行政調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)控是一個(gè)此消彼長(zhǎng)的過(guò)程，限購(gòu)、限價(jià)等行政手段將逐步退出，但現(xiàn)行的限制性措施，尤其是一線城市短期內(nèi)仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。

決策層經(jīng)濟(jì)管理思路上的轉(zhuǎn)變，跳出了傳統(tǒng)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)派以需求端為著力點(diǎn)的理論認(rèn)知框架，而是從供給端發(fā)力，試圖通過(guò)推動(dòng)改革和創(chuàng)新幫助中國(guó)擺脫近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的困境。從供應(yīng)端發(fā)力將會(huì)體現(xiàn)在除一線城市及幾個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市之外的其他城市。

中共中央政治局2013年12月3日召開會(huì)議，提出要抓好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。這是新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子首談房地產(chǎn)調(diào)控。會(huì)議又提出，要用改革的精神、思路、辦法改善宏觀調(diào)控，科學(xué)把握宏觀調(diào)控政策框架，保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。