繼去年12月成交翹尾后，2014年1月過(guò)半，北京樓市供應(yīng)量與成交量雙雙下滑，初顯頹態(tài)。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月上半月北京商品住宅市場(chǎng)成交3677套，成交面積達(dá)41.36萬(wàn)平方米，成交套數(shù)、成交面積的同比和環(huán)比均萎縮了四成左右。

 

除了傳統(tǒng)的成交淡季、春節(jié)等一般性因素外，年初供應(yīng)銳減、買(mǎi)賣雙方觀望態(tài)度以及信貸緊縮、政策與市場(chǎng)的不確定性，均成為樓市開(kāi)年遇冷的主要原因。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，3月“兩會(huì)”之后，將出現(xiàn)樓市放量“窗口期”，成交有望復(fù)蘇。

 

1

 

現(xiàn)狀

 

□新房

 

1月中上旬樓市成交量?jī)r(jià)齊跌

 

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2014年元月中上旬，北京新建住宅二手房住宅成交均處于低位，二手房成交5387套，新建住宅成交4554套，相比2013年12月及2013年1月同期，均出現(xiàn)明顯下調(diào)?？偝山涣?941套，環(huán)比下調(diào)幅度在三成左右，同比2013年初跌幅更是接近46%。

 

在新房市場(chǎng)，繼去年12月成交翹尾后，2014年1月上半月，北京樓市供應(yīng)量與成交量雙雙下滑，初現(xiàn)頹態(tài)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年1月19日，北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交4554套，這一數(shù)量相比上月同期減少了40.9%，相比去年同期也減少了40.5%，僅僅與調(diào)控重災(zāi)年的2012年年初成交情況持平。

 

從價(jià)格上看，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，1月第三周，純商品住宅成交均價(jià)為24581元/平方米，環(huán)比下降16.7%，同比下降8.5%。1月第三周，價(jià)格有較為明顯的下降。在整體供應(yīng)仍較為緊張的背景下，結(jié)構(gòu)性因素是拉低均價(jià)的主因。1月第三周，成交結(jié)構(gòu)變化顯著，五環(huán)外成交占比環(huán)比前一周下降8個(gè)百分點(diǎn)。從未來(lái)價(jià)格的走勢(shì)上看，近期新增供應(yīng)和需求都較為冷淡，且1月新入市的高端項(xiàng)目因去化周期相對(duì)較長(zhǎng)，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)價(jià)格的結(jié)構(gòu)造成明顯影響，預(yù)計(jì)節(jié)前價(jià)格上漲壓力較小，仍將在正常范圍內(nèi)波動(dòng)。

 

□二手房

 

1月成交或在萬(wàn)套以下

 

今年年初的二手房市場(chǎng)一反往年年初升溫的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)和需求都有所降溫。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，1月中上旬，北京二手房?jī)H成交5387套。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，受銀行信貸等因素的影響，二手房有可能在1月份再次成交跌下萬(wàn)套，成交均價(jià)也會(huì)出現(xiàn)12月后的再次微跌。

 

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2014年1月的中上旬，北京新建住宅二手房住宅成交均處于低位，成交量?jī)H為5387套，且二手房均價(jià)也出現(xiàn)了小幅下調(diào)。目前二手房均價(jià)為3.21萬(wàn)，相比上月北京二手房成交均價(jià)3.26萬(wàn)再次出現(xiàn)輕微下調(diào)，報(bào)價(jià)也在上月3.32萬(wàn)的基礎(chǔ)上下調(diào)到了3.25萬(wàn)。

 

另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的1月第三周（01.13-01.19）的數(shù)據(jù)顯示，在需求方面，從2013年12月末開(kāi)始，新增客源連續(xù)4周下降，1月第三周環(huán)比降幅明顯擴(kuò)大，達(dá)到12.9%,新增需求并未有回暖跡象。與此同時(shí)，新增房源也出現(xiàn)較明顯回落，業(yè)主和客戶的成交周期也明顯拉長(zhǎng)，結(jié)合需求入市的冷淡，春節(jié)前市場(chǎng)成交量仍將穩(wěn)定在低位水平。

 

需要注意的是，與新入市的房源量明顯下滑不同，1月第三周新增房源掛牌價(jià)環(huán)比上漲2.7%,調(diào)價(jià)中降價(jià)占比也環(huán)比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，這和新增房源結(jié)構(gòu)性變化相關(guān)，新增房源中心城區(qū)占比環(huán)比增加1.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，還兼有部分不急于在節(jié)前出售的業(yè)主試探性地漲價(jià)。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，二手房市場(chǎng)的變化主要還是體現(xiàn)在成交量萎縮，報(bào)價(jià)接近成交價(jià)格上，但價(jià)格上漲已經(jīng)接近乏力，預(yù)計(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)控的可能性明顯增加，房?jī)r(jià)在最近會(huì)出現(xiàn)調(diào)整的可能。另外，2014年房?jī)r(jià)漲幅將放緩已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。

 

□購(gòu)房者心態(tài)

 

猶豫入市

 

“價(jià)格暫時(shí)也漲不上去，不著急，慢慢挑。”準(zhǔn)備在西紅門(mén)買(mǎi)二手房的小李夫婦說(shuō)。本來(lái)打算購(gòu)買(mǎi)大興某新樓盤(pán)的小李夫婦在去年11月份轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)，他們告訴記者，大興六環(huán)外某樓盤(pán)兩居室的總價(jià)和西紅門(mén)一個(gè)小兩居的總價(jià)差不太多，與其買(mǎi)遠(yuǎn)的，還不如多湊點(diǎn)首付買(mǎi)西紅門(mén)的。已經(jīng)看了兩個(gè)月二手房的小李夫婦一點(diǎn)也不著急，主要原因就是二手房房?jī)r(jià)基本上沒(méi)有太大的變化。

 

“關(guān)鍵是有沒(méi)有合適自己的房源，我們看了一段時(shí)間，能看上的房子不太多，并且，有的新掛牌的房子價(jià)格也并不比之前掛牌的高，所以我們有點(diǎn)猶豫，看看房?jī)r(jià)是不是還能再降點(diǎn)。”小李表示。

 

□開(kāi)發(fā)商心態(tài)

 

觀望成主流

 

“本來(lái)打算去年12月開(kāi)盤(pán)的，后來(lái)覺(jué)得可以等一等，看看再說(shuō)”。房山某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目去年一年的銷售額已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)初制定的計(jì)劃，因此并不著急“出貨”。而按照今年的形勢(shì)，在他看來(lái)，市場(chǎng)可能并不會(huì)差到哪里，而且土地市場(chǎng)的持續(xù)火爆，讓地價(jià)居高不下，也給了未來(lái)很好的預(yù)期，估計(jì)“房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)降不了”。

 

持這種想法的開(kāi)發(fā)商并不在少數(shù)。一方面，有了2013年的銷售業(yè)績(jī)?yōu)榛A(chǔ)，當(dāng)前房企普遍“底氣十足”，已經(jīng)開(kāi)始提前進(jìn)入“過(guò)年”的放松狀態(tài)，因此往年在春節(jié)前“搶推收金”的現(xiàn)象已經(jīng)很難出現(xiàn)。另一方面，在自住商品房持續(xù)增量、信貸收緊的局面下，需求方的觀望情緒也有所加重，在政策、假日、資金、供需等多方因素影響下，當(dāng)前房企的推盤(pán)積極性已降至歷史低點(diǎn)，帶動(dòng)成交量也出現(xiàn)下滑。

 

2

 

原因

 

□新房

 

連續(xù)20天零供應(yīng)

 

今年1月樓市成交情況滑至低點(diǎn)，最主要的原因還是受到供應(yīng)量的制約。

 

與2012年年初嚴(yán)厲調(diào)控導(dǎo)致需求卻帶來(lái)的成交下滑不同，在沒(méi)有新一輪嚴(yán)厲調(diào)控條款影響的情況下，今年年初市場(chǎng)需求的基數(shù)仍然存在，導(dǎo)致成交出現(xiàn)劇烈下滑的原因則是供應(yīng)的不足。

 

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（1月13日—1月19日）北京商品住宅市場(chǎng)有3盤(pán)入市，相比之前一周（1月6日—1月12日）增加了兩個(gè)，其中包括純新盤(pán)項(xiàng)目金隅香溪家園，以及兩個(gè)老項(xiàng)目后期——亦莊金茂悅、中加·博悅。3個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品768套，預(yù)售許可面積8.6萬(wàn)平方米，相比之前一周分別增加了326.7%、330%。

 

雖然上周供應(yīng)環(huán)比出現(xiàn)一定增長(zhǎng)，但是綜合全月情況來(lái)看，今年開(kāi)年樓市新增供量出現(xiàn)了銳減，可謂“蕭條”。從上月29日五個(gè)項(xiàng)目批量取證后，到1月16日，北京市共有20天沒(méi)有項(xiàng)目新取得預(yù)售許可的審批，而實(shí)際市場(chǎng)的供應(yīng)量也達(dá)到了歷史低點(diǎn)。

 

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在供應(yīng)縮減的情況下，繼去年10月樓市庫(kù)存量告急，跌至5.8萬(wàn)套之后，1月15日樓市庫(kù)存量在去年11月、12月的小幅回升后再次探底，跌回58002套。

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，雖然到目前為止，仍有很多項(xiàng)目對(duì)外宣傳開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定，但是越臨近春節(jié)假期，假日缺口效應(yīng)將越明顯，項(xiàng)目推盤(pán)的可能性將越小，1月下半月市場(chǎng)供量很難出現(xiàn)明顯增加，而由于缺乏供量刺激，下半月成交量也很有可能延續(xù)上半月的回落趨勢(shì)。2014年1月的樓市，將很難重現(xiàn)去年1月的火爆開(kāi)局，樓市成交量大幅回落已成定勢(shì)。

 

□二手房

 

銀行信貸成重要制約因素

 

對(duì)于目前的二手房成交現(xiàn)狀，多位業(yè)內(nèi)人士表示，銀行的信貸是制約二手房成交的重要因素。

 

張大偉告訴記者，二手房與新建住宅市場(chǎng)成交量下調(diào)的原因不同，二手房市場(chǎng)成交下調(diào)更多是因?yàn)樾刨J緊張。相比往年，2014年1月的信貸未見(jiàn)開(kāi)閘，依然維持比較緊張的力度。資金趨緊張、銀行房貸難度加大、貸款的優(yōu)惠折扣減少，導(dǎo)致購(gòu)房者入市難度增加，部分購(gòu)房者被迫觀望。

 

張旭也認(rèn)為，從春節(jié)后樓市的變化上看，銀行將成為同時(shí)影響新房和二手房市場(chǎng)的重要力量。年初銀行資金壓力整體并未如預(yù)期中的有明顯放松，流動(dòng)性整體仍偏緊的預(yù)期將對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生一定影響，部分開(kāi)發(fā)商或?yàn)榫徑赓Y金壓力提早入市，將有助供應(yīng)的增加。而對(duì)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房貸額度依然偏緊，包括國(guó)有五大行在內(nèi)的多家主流銀行8.5折利率優(yōu)惠已罕見(jiàn)，這將間接影響部分剛性需求的釋放。

 

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍表示，“自住型商品房”扭轉(zhuǎn)了部分購(gòu)房者的預(yù)期，人們預(yù)期持續(xù)觀望，部分購(gòu)房者存有矛盾心態(tài)。但事實(shí)上，從首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目——恒大御景灣房源供需比達(dá)74比1來(lái)看，非京籍家庭希望渺小，對(duì)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)分流有限。

 

3

 

展望

 

2月繼續(xù)探底

 

下個(gè)月，春節(jié)假期因素將持續(xù)影響供需雙方的入市節(jié)奏。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前，2月份北京僅有6個(gè)項(xiàng)目存在開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，其中包含首開(kāi)萬(wàn)科·公園里、熙悅春天兩個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目，以及首開(kāi)熙悅睿府·書(shū)香、鴻坤林語(yǔ)墅、眾美城、潤(rùn)西山·B組團(tuán)4個(gè)老項(xiàng)目后期。繼1月份之后，2月的市場(chǎng)增量將再次探底。

 

以去年市場(chǎng)銷售的紅火態(tài)勢(shì)來(lái)說(shuō)，年初房企的“緩?fù)票P(pán)”現(xiàn)象確實(shí)比較少見(jiàn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012-2013年，即使是在春節(jié)占據(jù)主導(dǎo)的2月，樓市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)也都維持在12-14個(gè)左右。只有2011年2月4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，但是當(dāng)年房地產(chǎn)由于“京十五條”的出臺(tái)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入“迫降”狀態(tài)，與如今的形勢(shì)并不相同。

 

2月，擬入市的6個(gè)項(xiàng)目中，除了鴻坤林語(yǔ)墅一個(gè)別墅項(xiàng)目外，其余5個(gè)項(xiàng)目全部位于五環(huán)以外，分布于房山、大興、通州、門(mén)頭溝4個(gè)區(qū)域。在定價(jià)上，除了首開(kāi)萬(wàn)科·公園里均價(jià)待定外，其余4個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)都未超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，戶型也以70-120平米剛需及改善型住宅為主。與前期售價(jià)相比，2月新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，首開(kāi)熙悅睿府·書(shū)香仍將以1月的開(kāi)盤(pán)價(jià)17500元/平米入市，眾美城則比前期每平米上漲500元左右。除了純新盤(pán)項(xiàng)目及久未開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目缺乏參照價(jià)以外，微漲及平價(jià)開(kāi)盤(pán)仍是2月的價(jià)格主流。

 

二季度將成放量窗口期

 

銷售市場(chǎng)逐漸趨于平淡之后，2014年樓市將呈現(xiàn)什么樣的發(fā)展趨勢(shì)？是一蹶不振還是繼續(xù)延續(xù)2013年火熱的市場(chǎng)行情？

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，盡管在2013年11月前后各大城市都發(fā)布了階段性收緊政策，但是，當(dāng)前地方政府發(fā)布的力度相對(duì)偏中性，這和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。因此，只要2014年市場(chǎng)和房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，市場(chǎng)成交量還會(huì)延續(xù)2013年的行情，整個(gè)市場(chǎng)基本面也會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征，而第二季度將成為需求集中放量“窗口期”。

 

 

“由于3月將召開(kāi)兩會(huì)，歷年新調(diào)控政策的出臺(tái)也都將集中在兩會(huì)前后，一般而言，銷售季都從春節(jié)過(guò)后甚至兩會(huì)結(jié)束之后才會(huì)正式開(kāi)始”。任啟鑫認(rèn)為，因此在3月之前，對(duì)于政策的不確定因素也成為部分項(xiàng)目暫緩?fù)票P(pán)的原因之一。特別是限價(jià)令，兩會(huì)后是否存在放開(kāi)的可能將對(duì)房企一年的銷售策略造成較大影響。在此之前，房企并不愿在嚴(yán)格控價(jià)的政策環(huán)境下推盤(pán)入市，因此大量項(xiàng)目將開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在了4-5月。

 

不過(guò)，張大偉分析認(rèn)為，2014年北京樓市將隨著自住房出現(xiàn)明顯的變化，購(gòu)房者很可能陷入普遍的觀望中，等待購(gòu)買(mǎi)自住房。而中高端商品房市場(chǎng)可能繼續(xù)稀缺，商品房逐漸高端化，屆時(shí)北京樓市將出現(xiàn)明顯的分化，預(yù)計(jì)2014年北京整體房?jī)r(jià)走勢(shì)將放緩。