在庫(kù)存不斷增加的同時(shí)，市場(chǎng)銷售始終不見(jiàn)起色。以北京為例，根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至3月16日，今年以來(lái)北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%。從成交額看，北京商品住宅合計(jì)簽約818.8億元，同比下降58%。
        分析人士認(rèn)為，三四線城市銷售遲緩，主要由于供大于求所致；而一二線城市樓市未回暖，則由于高房?jī)r(jià)背離了市場(chǎng)購(gòu)買力，迫使價(jià)格下調(diào)。
       值得注意的是，信貸政策的意外緊縮也是影響銷售的重要原因。2013年的首套房貸款利率85折優(yōu)惠如今已經(jīng)絕跡，在當(dāng)前的房地產(chǎn)按揭貸款中，基準(zhǔn)利率已成主流，部分銀行甚至已經(jīng)出現(xiàn)了上浮5%的貸款利率。這在很大程度上提高了購(gòu)房者的實(shí)際成本。
        亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，在自住商品房、信貸、預(yù)期等多方因素沖擊下，市場(chǎng)觀望情緒有所增多，今年3月的樓市注定難以維持去年同期成交高位
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)可控
        一位國(guó)有大行總行信貸部人士表示，早從2013年開始，該行就已經(jīng)開始嚴(yán)格控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的投放，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的“名單制”管理也比較嚴(yán)格。“我們的門檻設(shè)定的比較高，除非是招保萬(wàn)金這類全國(guó)一流房企的項(xiàng)目，其他我們只貸給有國(guó)資背景的房企。那些非一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款利率也會(huì)相對(duì)高一些，只有少數(shù)幾家全國(guó)一流房企可以享受貸款基準(zhǔn)利率。”
        該人士還透露，今年銀行的信貸額度較緊張。“我們銀行對(duì)于每年新增貸款中房地產(chǎn)(6.45, 0.05, 0.78%)貸款的占比是有限制的，而且每個(gè)地市分行能夠拿到的信貸額度也不一樣。據(jù)我了解，目前江浙一些地市分行的房地產(chǎn)貸款額度已經(jīng)用得差不多了，其中大部分是做資質(zhì)較好房企的存量授信。”
        浙江奉化龍頭房企興潤(rùn)置業(yè)因無(wú)法償還債務(wù)而破產(chǎn)的消息，引發(fā)了浙江當(dāng)?shù)劂y行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及其信貸違約風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。浙江當(dāng)?shù)劂y行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“雖然興潤(rùn)只是個(gè)案，但是江浙的企業(yè)普遍都有互保、聯(lián)保的習(xí)慣。目前大部分銀行都開始從內(nèi)部排查了，看有沒(méi)有關(guān)聯(lián)的客戶、資金。”
        上述人士告訴記者，雖然該行目前并未有貸款投向興潤(rùn)置業(yè)，但這兩天該行也在開始仔細(xì)排查行內(nèi)客戶，以及房地產(chǎn)貸款客戶的抵押物情況。“我們2013年以來(lái)房地產(chǎn)貸款就做得比較少了，即使要做也必須是寧波市核心地段的項(xiàng)目，像奉化這類地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目我們基本不介入。”他坦言，目前總行雖然允許各分行上報(bào)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是批貸流程非常嚴(yán)格。
       中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，目前中國(guó)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控，還遠(yuǎn)未到上升為金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的程度。不排除未來(lái)仍有類似的個(gè)案發(fā)生，但引發(fā)“違約潮”的可能性很小。“在銀行撥備充足的情況下，適度曝露違約風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)金融體系是好事，實(shí)際上以前整個(gè)信貸資源配置是極度扭曲的。”曾剛指出，一方面，目前房地產(chǎn)貸款占銀行信貸的比重比較低，遠(yuǎn)低于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的占比；另一方面，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款的損失率也是比較低的。
       “興潤(rùn)置業(yè)的個(gè)案，我相信實(shí)際損失應(yīng)該不大，考慮到抵押物價(jià)值以及可能的重組，不良風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該可以正常釋放。不可否認(rèn)，江浙地區(qū)受經(jīng)濟(jì)周期影響是比較大的，但對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，這些地區(qū)的制造業(yè)、鋼貿(mào)等領(lǐng)域貸款才是風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)區(qū)。”中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究主管溫彬表示。
        溫彬說(shuō)，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直是銀行控制投放的領(lǐng)域，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中銀行貸款占比已從2009年的20%下降到16%。在利率市場(chǎng)化加速的背景下，銀行負(fù)債成本的快速上升導(dǎo)致住房按揭貸款投放也受到一定限制，提高按揭貸款利率水平已成普遍趨勢(shì)。但由于對(duì)影子銀行監(jiān)管日益加強(qiáng)，信托、債券、委托貸款等其他非銀行信貸資金來(lái)源正在隨之減少，因此，今年房地產(chǎn)開發(fā)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的比重或許會(huì)重返20%以上。不過(guò)，在房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)上銀行會(huì)更側(cè)重支持保障房建設(shè)項(xiàng)目。在風(fēng)險(xiǎn)防范方面，銀行會(huì)通過(guò)提高開發(fā)貸款利率、增加撥備等方式應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
天?；?、中茵股份定增方案獲批
房地產(chǎn)再融資松綁
        房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資有了最新進(jìn)展。天保基建、中茵股份3月20日公告稱，公司非公開發(fā)行A股股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前不少房企面臨融資困局，資金面偏緊。這兩家房企股權(quán)再融資獲批反映出監(jiān)管層重新開通了資本市場(chǎng)的融資通道。這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)正面、積極的信號(hào)。上述人士表示，會(huì)有更多房企再融資獲批，但已發(fā)布預(yù)案的房企能夠獲批取決于是否符合監(jiān)管層的要求，全部獲批的可能性不大。
約40家房企發(fā)布再融資預(yù)案
        中茵股份擬以不低于9.53元/股的價(jià)格，非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)1.8億股，募集資金不超過(guò)17.15億元。募集資金將全部用于全資子公司江蘇中茵置業(yè)有限公司之控股公司徐州中茵置業(yè)有限公司“徐州中茵廣場(chǎng)項(xiàng)目”的開發(fā)與營(yíng)運(yùn)。
        天?；〝M以不低于4.48元/股的發(fā)行價(jià)格，發(fā)行股份數(shù)量不超過(guò)3.46億股，募集資金15.5億元，用于建設(shè)三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并補(bǔ)充流動(dòng)資金。三個(gè)項(xiàng)目分別是天保房地產(chǎn)空港商業(yè)區(qū)住宅項(xiàng)目(一期)、天保金海岸D06住宅項(xiàng)目、天保金海岸D07住宅項(xiàng)目。
        繼2013年三季度新湖中寶公布再融資預(yù)案后，截至目前已經(jīng)有40家左右上市房企發(fā)布了再融資預(yù)案，僅2014年以來(lái)就有蘇州高新、中國(guó)武夷和浦東金橋等5家上市房企發(fā)布預(yù)案。中國(guó)證券報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，除去資產(chǎn)重組的情況，僅預(yù)案涉及認(rèn)購(gòu)規(guī)模就達(dá)到近900億元，這也反映出不少房企再融資需求非常迫切。
         華創(chuàng)證券一位房地產(chǎn)分析師告訴記者，兩家房企再融資申請(qǐng)獲批反映出監(jiān)管層對(duì)符合條件的企業(yè)在資本市場(chǎng)融資放開了通道。這是一個(gè)正面、積極的信號(hào)。“大家有了這個(gè)預(yù)期，心里有底了。”
         中信建投表示，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)疑一方面在于政策壓制，另一方面在于資本市場(chǎng)融資功能喪失所導(dǎo)致的低彈性。去年以來(lái)，這兩個(gè)壓制行業(yè)估值的因素開始淡化。再融資放開對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是“強(qiáng)心劑”。

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