松綁或?yàn)榉揽叵到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
        監(jiān)管層為何選擇這個(gè)時(shí)候批準(zhǔn)房企股權(quán)再融資申請(qǐng)？房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，今年以來(lái)，不少房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，興潤(rùn)置業(yè)35億元債務(wù)違約引發(fā)公眾關(guān)注。盡管它是小房企，但它對(duì)銀行、其他房企和購(gòu)房者的負(fù)面影響不言而喻。“若該房企破產(chǎn)，那今后銀行對(duì)其他房企，尤其是中小房企會(huì)更加謹(jǐn)慎，房企的融資會(huì)更困難。如此惡性循環(huán)會(huì)引發(fā)一些城市出現(xiàn)樓市危機(jī)。因此，放開再融資渠道，穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是必要的。”
        宋延慶表示，通過(guò)分析上市房企去年的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，房企的資金來(lái)源中，銷售回款占比為46.2%，房地產(chǎn)開發(fā)貸占比45.1%，信托、基金等其他資金占比8.7%。這說(shuō)明開發(fā)貸仍是房企主要資金來(lái)源。值得注意的是，在銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款采取謹(jǐn)慎態(tài)度后，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等機(jī)構(gòu)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取同樣的方式。中國(guó)證券報(bào)記者采訪過(guò)多家信托和基金公司，他們多側(cè)重和大型房企合作，開發(fā)項(xiàng)目須在一二線城市，且利率也在提高。房地產(chǎn)基金的利率甚至達(dá)到22%以上。如此，中小房企的融資變得更困難。
        “現(xiàn)在，開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款、按揭貸款都被銀行控制得很嚴(yán)。盡管再融資的資金并不太大，但至少能緩解房企資金鏈緊張的問題，減少債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。”他分析道。
        仔細(xì)分析上述兩家房企的募資去向后記者發(fā)現(xiàn)，兩家房企開發(fā)的項(xiàng)目分別位于江蘇徐州、天津等二三線城市。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，在銀根緊縮的情況下，二三線城市樓市的風(fēng)險(xiǎn)比一線城市大。因此，緩解這些地方的區(qū)域性房企的資金壓力顯得更迫切些。
        對(duì)于房地產(chǎn)再融資會(huì)否全面放開，上述幾位接受采訪的人士表示，會(huì)有更多的房企再融資申請(qǐng)獲批，但已發(fā)布預(yù)案的房企是否能夠獲批取決于監(jiān)管層的要求，全部獲批的可能性不大。而此消息對(duì)房地產(chǎn)板塊的影響，華創(chuàng)證券分析師認(rèn)為，市場(chǎng)早有預(yù)期，現(xiàn)在是預(yù)期兌現(xiàn)，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)板塊是一個(gè)比較小的催化劑。
一季度房企海外融資猛增
        今年以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)QE已經(jīng)開始退出，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)導(dǎo)致房企融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)增加，房企在海外融資的難度變大。越來(lái)越多的房企未雨綢繆，儲(chǔ)備“過(guò)冬”資金。
        中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，房企海外融資總額合計(jì)達(dá)到150.32億美元，約合人民幣917億元，較2013年同期的海外融資額104.5億美元增長(zhǎng)43%，并達(dá)到2013年內(nèi)地房企海外全年融資額551億美元的27%。
        “海外融資的成本相對(duì)較低，從目前來(lái)看并不具有大規(guī)模違約的風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示。據(jù)了解，房企仍會(huì)加大海外融資的力度，以確保樓市增長(zhǎng)放緩和美元走強(qiáng)熱錢流出帶來(lái)的資金安全問題。張大偉表示，在這種情況下，預(yù)計(jì)一季度還將有大量的房企選擇海外融資。
       有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)房企受國(guó)際資本青睞的原因是市場(chǎng)對(duì)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的前景看好。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品門檻抬高
明年或迎兌付高峰
        興潤(rùn)置業(yè)資金鏈斷裂涉及多家銀行貸款。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，尚沒有信托產(chǎn)品涉及到該房企。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該公司早已財(cái)務(wù)惡化，難過(guò)信托風(fēng)控關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，自去年開始，房地產(chǎn)信托已經(jīng)開始提高項(xiàng)目選擇門檻，今年成立的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模較去年同期減少10%。
成立數(shù)量有所減少
        據(jù)媒體報(bào)道，興潤(rùn)置業(yè)的負(fù)債中，目前已查明涉及銀行貸款24億元。記者通過(guò)格上理財(cái)、用益信托網(wǎng)以及Wind查詢，尚沒有發(fā)現(xiàn)與興潤(rùn)置業(yè)或其項(xiàng)目相關(guān)的信托產(chǎn)品。北京某信托經(jīng)理認(rèn)為，興潤(rùn)置業(yè)早在四年前已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈斷裂，而且涉及民間借貸，一般風(fēng)控嚴(yán)格的信托公司不會(huì)碰這樣的項(xiàng)目。
        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房?jī)r(jià)在下降、銷售量在放緩，但房地產(chǎn)出事概率不大，房地產(chǎn)信托還較為“干凈”。“從我們所接觸的項(xiàng)目來(lái)看，去年開始信托對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目就在收緊，尤其是三四線城市的地產(chǎn)信托項(xiàng)目，已經(jīng)很少看到了。”格上理財(cái)分析師王燕娛說(shuō)，“在開發(fā)商選擇上，信托越來(lái)越傾向于選擇百?gòu)?qiáng)等有實(shí)力的開發(fā)商。”
        “我們對(duì)于項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)非常細(xì)致了。”一家信托公司總經(jīng)理表示，“不僅僅是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)大小的問題，也不僅是一二線城市的問題，現(xiàn)在考慮的方面包括城市狀況、屬性、戶型、成本，還有公司本身的經(jīng)驗(yàn)和能力。”
        該總經(jīng)理表示，就是在北京，他們也更偏向中心地段、自住房項(xiàng)目，因?yàn)橛姓咧С趾蛣傂?，其風(fēng)險(xiǎn)更小，而大戶型、偏僻位置的地產(chǎn)項(xiàng)目，可能銷售緩慢，風(fēng)險(xiǎn)更大。
        數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)信托的成立數(shù)量正逐漸減少。根據(jù)格上理財(cái)提供的數(shù)據(jù)，截至3月19日，今年已成立了170只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，其中披露規(guī)模的有158只，總規(guī)模為397.52億元，較去年同期降幅達(dá)10%。
明年將是兌付高峰
        2014年至2015年仍然是房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期兌付高峰期。信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2011年新增房地產(chǎn)信托規(guī)模3704億元，2012年新增3163億元。2013年，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模高達(dá)6848億元，增幅達(dá)116.5%。格上理財(cái)預(yù)計(jì)，按信托項(xiàng)目平均2年期限估算，2015年將是地產(chǎn)信托兌付的歷史高峰。而2014年到期的地產(chǎn)信托，預(yù)計(jì)有近2500億元左右，其中集合信托約占一半左右。
        房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)導(dǎo)致部分早期項(xiàng)目資金鏈斷裂？信托業(yè)人士表示，不應(yīng)過(guò)度恐慌。“我認(rèn)為不太可能出現(xiàn)短期房?jī)r(jià)大幅下跌，投資者長(zhǎng)期觀望、交易量降為零的情況。”一位信托人士表示，“這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響太大。從政策層面來(lái)說(shuō)不太可能，而且中國(guó)目前還處在城市化過(guò)程中，長(zhǎng)期看實(shí)際需求非常大。目前房地產(chǎn)仍然是信托主要的投資領(lǐng)域。”