擁有多套房產(chǎn)的濟(jì)南市民王新江，如今很是糾結(jié)：面對低迷樓市，賣還是不賣？
西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心10日發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢2014”調(diào)研報告，更是讓王新江頗感壓力。報告顯示，2013年我國城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率已達(dá)22.4%，高空置率致使4.2萬億元的銀行房貸沉淀于空置住房。而王新江的兩套未租出去的空閑房，正在這22.4%之列。
對此，中盈地產(chǎn)山東辦事處總經(jīng)理賈軼接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者采訪時表示，目前有財力的家庭和個人，購買兩套及兩套以上住房已經(jīng)較為普遍，空置率也成為房地產(chǎn)項目不可回避的問題。在樓市“去投機(jī)化”趨勢下，空置房何去何從，不僅考驗著置業(yè)者的耐力，亦關(guān)系到樓市的未來走向。
新的任務(wù)
從事物流行業(yè)的王新江坐擁多套房產(chǎn)，已經(jīng)是很多人眼中的千萬富翁，不過，他現(xiàn)在卻急著為自己的房子找到“下家”。
“我在房屋中介公司、網(wǎng)絡(luò)上，包括朋友圈中，都撒了關(guān)于出售房屋的信息。不過看的多，真正成交的只有一套。”王新江2009年以一次性付清現(xiàn)金的方式購買了某寫字樓一個整層，目前來看，這是他多套房產(chǎn)中回報較高的。其余除了用于出租，基本上都是空置。
“樓市未來走向并不是很明朗，我還是希望能將手中一些物業(yè)盡早處理掉，但是目前是來看的人多，買的人少，大多還是觀望心態(tài)。其實我很多朋友也擁有多套房，但不舍得出租，目前基本上都是空置。所以，房子多了也會很頭疼。”王新江苦笑說。
中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究中心研究員黎明元對導(dǎo)報記者表示，對于房地產(chǎn)市場的“空置率”，目前我國還沒有一個非常明確的官方定義。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于飽和穩(wěn)定，空置率較低。而當(dāng)前我國處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程，伴隨著房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張，空置率的數(shù)字相對來說就比較高。
導(dǎo)報記者和王新江一起算了筆賬：目前他手中有10套房產(chǎn)，自住一套，給父母一套，還有一套別墅作為全家周末或度假使用。其他物業(yè)中有5套出租，2套空置?？罩玫?套房產(chǎn)折合目前的市場價格共計400萬元，如果能夠出租出去，年收益9萬元左右。“而如果拿這400萬元做其他投資，每年的回報率至少在5%，也就是20萬元。所以現(xiàn)在是應(yīng)該保留房子，還是賣掉做其他投資，成了新的困惑。”王新江也有些無奈。
如今，很多像王新江一樣的“地主”都越發(fā)感到投資房產(chǎn)不再像前幾年那樣吃香了。房產(chǎn)空置不僅需要支付物業(yè)費用等管理費，可預(yù)期的收益也大不如從前。“風(fēng)險較大，房價一旦下跌，空置住房更容易虧本甚至導(dǎo)致資不抵債。”這是王新江目前對房地產(chǎn)市場的一個估計，因此，如何處理手中的空置房也就成為他近期的一個重要任務(wù)。
大量空置
按照西南財經(jīng)大學(xué)上述報告中“2013年我國城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%”的數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)的城鎮(zhèn)住房空置率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際水準(zhǔn)。有數(shù)據(jù)顯示，2000年至今美國的住房空置率維持在1%至3%的水平，歐盟2004年的住房空置率調(diào)查顯示各成員國平均水平為9.5%，日本2008年的住房空置率為13.1%。
“大量的住房空置造成社會資源的嚴(yán)重浪費。據(jù)測算，截至2013年8月，空置住房占用了4.2萬億元的住房貸款余額，降低了金融市場的效率。”甘犁說。
在山東沿海地區(qū)，就有很多“候鳥式”公寓。導(dǎo)報記者近日來到青島黃島區(qū)的隆和水岸小區(qū)。該小區(qū)2009年建成，目前只有一班公交車經(jīng)停，加之還沒有鋪設(shè)暖氣管道，因此選擇入住此小區(qū)的本地人并不是很多。
“隆和水岸的業(yè)主多數(shù)來自周邊濟(jì)南、淄博、德州等城市，也有來自新疆、東北等省份的，他們主要是看中了沿海的環(huán)境和未來這里的發(fā)展。”青島黃島區(qū)萬和房屋銷售中心總監(jiān)王曉麗向?qū)笥浾咄嘎叮?0%以上選擇在隆和水岸置業(yè)的房主，都至少擁有兩套房，“他們一般是夏天來住兩三個月。其他時間尤其是冬天，這里的空置率很高。”
不僅是沿海城市，省會濟(jì)南也存在類似空置的情況。11日晚，導(dǎo)報記者驅(qū)車沿旅游路探訪，從歷陽大街到千佛山段的別墅，亮燈者極少；繼續(xù)穿過轉(zhuǎn)山隧道，向奧體中心方向的道路兩側(cè)，幾個新建小區(qū)的亮燈率也很低。
隨后，導(dǎo)報記者來到位于旅游路與洪山路交叉口的21世紀(jì)房產(chǎn)銷售中心。當(dāng)被問及周邊小區(qū)的空置情況時，該銷售中心工作人員告訴導(dǎo)報記者，附近比較成熟的社區(qū)如荊山小區(qū)、銀座花園、正大城市花園等，房齡都在5年以上，入住率較高，都在80%以上。但周邊的新建樓盤，尤其是位置相對較偏、配套尚未完善的小區(qū)，入住率就比較低。銷售人員還透露，奧體中心周邊有一處樓盤，一家事業(yè)單位作為宿舍團(tuán)購了大部分，但因為距離單位較遠(yuǎn)，目前只有30戶入住，入住率還不到15%。
位于華龍路的華陽新區(qū)，一部分是回遷房，一部分向外出售，從2011年開始有住戶陸續(xù)搬入。導(dǎo)報記者以詢問房源為由從物業(yè)工作人員處得知，目前小區(qū)的入住率并不高，地下車庫更是自建好后一直都未啟用。“按照繳納水電費的情況來看，目前的入住率只有不到50%，大部分都是婚房、老人房和出租房。很多已有其他較好住房和在市里居住的，一般不會選擇到這里長住。”物業(yè)工作人員表示。
濟(jì)南智德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理武子原說，按照國際慣例，商品房空置率的警戒線為10%，空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)。目前，濟(jì)南有相當(dāng)一部分多套房房主，而一些新建小區(qū)配套不齊備、地理位置較偏，難聚人氣，大量房屋空置已成不爭事實。
去投機(jī)化
步入2014年，伴隨各地商品住宅成交量的下跌，部分城市商品房存量高企。一時間，樓市“拐點論”聲音再起。空置率作為衡量樓市發(fā)展的一個重要指標(biāo)，也成為如今眾多分析師和地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)的標(biāo)尺之一。
“目前城鎮(zhèn)家庭擁有2套房以上的家庭在20%左右。在三、四線城市，擁有回遷房、補(bǔ)償房等多套房的家庭比率更高，也就帶來了更大的空置率。”黎明元認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)市場是否已臨“拐點”，不能單純依靠空置房一項數(shù)據(jù)，而是要通過這個數(shù)據(jù)，盡早厘清樓市的供需狀況和未來走向，同時也要結(jié)合更多指標(biāo)宏觀分析。
他表示，給房地產(chǎn)市場降溫，調(diào)整虛高價格是必要的，應(yīng)該進(jìn)一步盤活存量、減少浪費。
“對于目前的房地產(chǎn)市場，我們認(rèn)為剛需是有的，但要解決空置率問題，建出優(yōu)質(zhì)的樓盤是不可或缺的一環(huán)。”賈軼表示，目前濟(jì)南周邊不少房產(chǎn)項目可謂“雞肋”，性價比不高，再轉(zhuǎn)手相對難，很容易就陷入空置的尷尬局面。“空置房需要的是盤活，更需要周邊配套的建設(shè)與成熟。畢竟真正常住的只有一套，房主肯定會選擇最適合的。”
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