合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江:
“金九銀十”仍會如期而至
本輪樓市調整期可望年底結束
“樂觀估計,傳統(tǒng)的房地產(chǎn) 金九銀十 銷售旺季仍會如期而至,而本輪樓價下行調整期有望在今年底結束。”合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江近日發(fā)文指出,接下來,只要房貸放松,則成交量會大幅提升,房價隨之止跌回升。
黎文江分析認為,近6年來國內房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三次大的波動調整期。2008年是一次,2011年是一次,今年也正在調整。這三次市場調整期的GDP增速數(shù)據(jù),無獨有偶都相似地跌破7.5%.可見,經(jīng)濟下行是三次波動調整期共同的誘因和背景。
“2007年末,廣州房價在1萬元/平方米,到2008年末降至8000元/平方米。產(chǎn)生原因是全球金融危機。2009年末房價回復到1萬元/平方米,成交量從2008年553萬平方米暴漲到2009年的978萬平方米。而在2012年下半年,房價又被推了上去,其恢復動力來自需求以及貨幣寬松政策。”黎文江分析,信貸放寬推動需求從而轉化為成交量,推升房價。“雖然有限購限貸等調控因素,但由于需求強勁,2012年以及2013年商品住宅交易量和價還是快速上漲了。”
而針對2013年新“國五條”出臺引發(fā)的調整期,黎文江認為,本輪波動與上兩次波動最大的不同是,以前兩次主要是由經(jīng)濟、金融、政策等外部原因造成的,這一次市場內部發(fā)生了變化,供需關系失衡,主要城市商品住宅庫存量平均消化期超過18個月。再加上房貸收緊,使購房人陷入觀望。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,廣州十區(qū)目前庫存量需要23個月才能消化完。黎文江指出,地方政府至今沒有敢于充當放松限購的“笫一個吃螃蟹的人”。去年以來,央行并未出臺任何住房信貸政策,按揭貸款落實不到位完全是商業(yè)銀行的逐利行為。央行和銀監(jiān)會高層在此前的表態(tài),就是為了引導商業(yè)銀行不能以逐利為首要目標。接下來,只要房貸放松,則成交量會大幅提升,房價隨之止跌回升。
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