2014年上半年結(jié)束了,從1月開局至今,房地產(chǎn)市場持續(xù)走低,年初樓市冷開局之后,2月初全國各地相繼爆出降價(jià)消息,雖然濟(jì)南沒有受到降價(jià)潮的直接影響,但購房者觀望情緒加重卻是不爭的事實(shí)。上半年,濟(jì)南新房價(jià)格兩年來首次出現(xiàn)下跌,并且住宅成交量明顯低于去年同期;土地市場更是亂作一團(tuán),在經(jīng)歷了1月的“海量”成交后,濟(jì)南土地交易量急轉(zhuǎn)直下,甚至4月之后干脆停止了土地供應(yīng)。市場的種種不利狀況也不斷打擊著開發(fā)商的信心,開盤量因此同比減少了30%。在各種促銷手段收效甚微的情況下,不少房企開始降價(jià)促銷,這一“終極促銷手段”也成為了撬動(dòng)市場的法寶。
成交量大降26.73%
2014年上半年,濟(jì)南市共成交商品住宅229.81萬平米,共計(jì)20968套,同比分別下降了26.73%和24.45%。上半年商品住宅銷售收入大約為202.89億元,而2013年上半年為234.51億元,下降了13.48%。
從各月商品住宅成交數(shù)據(jù)來看,今年上半年僅有4月各項(xiàng)數(shù)據(jù)同比去年增加,其他5個(gè)月均為下降。其中,3月跌幅最大,42.16萬平米的銷量比去年少了近一半,金三也就此“泡湯”。
商品住宅價(jià)格在今年上半年也呈現(xiàn)下降趨勢,今年1月達(dá)到8921元/平米的歷史最高點(diǎn),而在此之后不斷下降,截至6月26日,濟(jì)南市商品住宅價(jià)格為8431元/平米,相比年初下降了近500元。
根據(jù)濟(jì)南房地產(chǎn)人士分析,濟(jì)南商品住宅價(jià)格不斷下降,有兩大因素,第一就是推盤范圍的變化,今年成交較好的樓盤位置都比較向外,價(jià)格不高,比如上半年的銷量冠軍天鴻萬象新天,成交均價(jià)在8000元/平米上下,這樣的樓盤不在少數(shù),一定程度上拉低了整體房價(jià)。第二點(diǎn)就是不少樓盤確實(shí)降價(jià)了,4月份以來,6字頭的樓盤經(jīng)常出現(xiàn)在購房者的視野中,不少樓盤在市場持續(xù)寒冷的情況下,紛紛選擇降價(jià)促銷。
以價(jià)換量成“法寶”
樓市的持續(xù)冷淡讓不少開發(fā)商絞盡腦汁,各種變相降價(jià)的促銷手段不斷出現(xiàn),開發(fā)商用遍了送面積、送裝修、送錢等手段,但收效甚微。
在試遍了多種促銷手段而沒有效果后,許多開發(fā)商開始降價(jià)。從5月開始,濟(jì)南市便有樓盤陸續(xù)推出了特價(jià)房,少量的特價(jià)房雖然讓市場出現(xiàn)小面積的升溫,但杯水車薪,購房者對于價(jià)格的渴望依然未能被滿足。6月,等不及了的開發(fā)商開始了真正的降價(jià),從西客站一樓盤推出6999元/平的房源開始,不少開發(fā)商新推房源價(jià)格相較前期出現(xiàn)明顯下降。
近期的市場上,隱隱出現(xiàn)了“降價(jià)”才能換銷量的趨勢,上周末,記者在省城南部一樓盤體會到了久違的開盤盛況,而這一樓盤的新推房源最低價(jià)降到了5800元/平米,平均售價(jià)也只有6000多元/平米,比前期房源降了1000多元/平米。
開盤數(shù)同比減少29個(gè)
2013年上半年房地產(chǎn)市場開盤數(shù)量在99個(gè),很多樓盤扎堆開盤。因?yàn)槟瓿跫哿艘徊糠謩傂杩蛻?,所以?月份有了一次爆發(fā)式的開盤,4月隨即進(jìn)入了比較平淡的開盤階段。5月和6月也形成了一個(gè)集中爆發(fā)開盤的情況。
2014年上半年濟(jì)南共有69個(gè)樓盤開盤,同比下降了30個(gè),下降比例約為30%。2014年1月份并沒有承接好去年12月份的良好勢頭,在新年伊始就表現(xiàn)出了市場乏力的現(xiàn)象。從2月份起,市場表現(xiàn)一直比較低迷。2014年樓盤在開盤方式和時(shí)間上也做出了調(diào)整和創(chuàng)新,開盤方式上多選擇單棟樓體開盤,不再像以往那樣多座樓一起開盤推售,而且多個(gè)樓盤因?yàn)槭袌鲈蜻x擇了延遲開盤。在開盤時(shí)間上,有很多企業(yè)選擇了工作日的晚間進(jìn)行,這樣就不必占用購房者的周末時(shí)間。
二手房價(jià)格很堅(jiān)挺
2014年上半年,濟(jì)南市二手房成交約19000套,春節(jié)以來,成交量呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢,但是漲幅不大,每月增幅在100套以內(nèi),并且這樣的成交量同比去年上半年18190套的數(shù)據(jù)增加不多。
從二手房成交走勢來看,二手房各月成交走勢較為平緩,除去春節(jié)等重大節(jié)日造成的成交量減少,剩余各月成交保持在3000套上下。
二手房雖然成交量不漲,但價(jià)格卻瘋漲,去年12月,濟(jì)南市二手房掛牌均價(jià)突破萬元大關(guān),從今年1月開始至5月,價(jià)格不斷上漲,最高時(shí)達(dá)到了10464元/平米。而從長期走勢來看,濟(jì)南市二手房掛牌均價(jià)走勢平穩(wěn),呈現(xiàn)穩(wěn)定的上漲趨勢。
兩個(gè)月土地零供應(yīng)
去年12月,濟(jì)南市推出304.52萬平米的土地,這也直接讓今年1月的土地市場火爆起來,據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1月共成交土地41塊,總面積達(dá)303.7萬平米。這樣的開局讓不少業(yè)內(nèi)人士對2014年的土地市場充滿了期待。但是讓人意外的是,隨后,濟(jì)南市供地量大幅減少,前三個(gè)月總推地面積僅有102.3萬平米,不足去年1月的土地供應(yīng)量,并且4月開始,濟(jì)南市停止土地供應(yīng)長達(dá)70多天,這樣造成了4月和5月土地供應(yīng)量為0。6月中旬,濟(jì)南市恢復(fù)土地供應(yīng),但總量不大,僅有42.71萬平米。
供應(yīng)量的減少也造成了土地成交量的大幅減少,在今年上半年有土地成交的前4個(gè)月,除去1月,其他3個(gè)月成交量均在40萬平米以下,其中2月僅成交了2幅土地,總面積僅有18.51萬平米。
房貸披上“商貸”馬甲
1—5月個(gè)人住房貸款余額比較穩(wěn)定,但是同年初相比,貸款數(shù)額逐漸上升。目前濟(jì)南市場存有不接納公積金貸款的樓盤,因?yàn)楣e金提取的門檻增高、發(fā)放周期過長,加之開發(fā)企業(yè)和樓盤存有商貸協(xié)議,所以樓盤多會選擇商業(yè)貸款。
今年1季度數(shù)據(jù)顯示,穩(wěn)健貨幣政策在山東省得到有效落實(shí),全省各項(xiàng)貸款平穩(wěn)增長,信貸結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。今年1—5月山東省商業(yè)貸款的增加額逐月遞增,同比增幅也逐月遞增。自2013年以來,個(gè)人住房按揭貸款利率普遍上調(diào),部分銀行甚至提高至基準(zhǔn)利率以上,相當(dāng)多購房者的實(shí)際成本不但沒有降低,反而有所提高。如果個(gè)人住房按揭貸款利率有實(shí)質(zhì)性下調(diào),樓市成交量將有一定程度的回升,但升幅不會太大。
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