按照正常市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)2-3年，難有起色，除非政府下決心去救市。

———廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文

現(xiàn)在來(lái)看只要愿意降價(jià)的盤(pán)，成交都可以上去，不愿意降價(jià)的都賣(mài)不動(dòng)，下半年預(yù)計(jì)降價(jià)到位后，成交量將有希望回升。

———方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志

一線城市一直被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“馬其諾防線”，前兩年開(kāi)發(fā)商意識(shí)到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)紛紛高調(diào)回歸一線城市。不過(guò)在市場(chǎng)不太好的今年上半年，一線城市的成交量跌幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二三線城市，不僅沒(méi)有“穩(wěn)定”市場(chǎng)，反而有“領(lǐng)跌”全國(guó)之勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士指出，上半年一線城市成交跌幅放大，一方面由于去年成交基數(shù)過(guò)大，另一方面房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和房貸緊縮也導(dǎo)致真正需要買(mǎi)房的人買(mǎi)不起房子。

北上廣深上半年成交跌幅均超三成

6月份剛剛過(guò)去，各大城市也都交出了今年上半年的樓市成績(jī)單，不過(guò)在全國(guó)整體成績(jī)不太好的情況下，一直以來(lái)被視為“優(yōu)等生”的一線城市成績(jī)尤為難看。

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最為火爆的首都北京，今年上半年新建住宅簽約數(shù)據(jù)為276萬(wàn)平方米(剔除保障房)，相比去年同期530萬(wàn)平方米的成交面積減少了48%。此外其738億的成交額也相比2013年上半年1190億下調(diào)38%。據(jù)了解，276萬(wàn)平方米的半年成交面積為北京近5年來(lái)的最低紀(jì)錄。而從二手房看，2014年上半年，北京二手房成交4 .45萬(wàn)套，創(chuàng)網(wǎng)簽以來(lái)最低紀(jì)錄。

位于華東的上海，今年上半年新建商品住宅銷(xiāo)售面積為407萬(wàn)平方米，相比去年上半年的591 .5萬(wàn)平方米大跌31 .2%，同樣表現(xiàn)不佳。

同樣的情況也出現(xiàn)在了珠三角的廣州和深圳身上。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州今年上半年網(wǎng)簽成交面積為382 .9萬(wàn)平方米，相比去年上半年550 .8萬(wàn)平方米的成交面積少了167 .9萬(wàn)平方米，跌幅為30 .5%。上半年廣州一手住宅成交金額為573 .5億元，相比去年上半年少賺了182.3億元。

另外深圳市規(guī)土委公布了深圳樓市的“中考成績(jī)”。上半年，深圳一手住宅成交15133套、142 .2萬(wàn)平方米，與去年同期相比，降幅分別高達(dá)41 .7%、40%；月均成交2522套、23.7萬(wàn)平方米，均為4年來(lái)最低值。

成交下滑供應(yīng)量卻大幅提升

今年上半年一線城市成交量大幅下滑，并非因?yàn)楣?yīng)量同樣出現(xiàn)下滑。反而在今年上半年，這幾個(gè)城市的供應(yīng)量在不斷上升。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，北京2014年上半年期房住宅供應(yīng)大漲。截至目前，北京合計(jì)庫(kù)存80844套，這是繼2013年1月跌下8萬(wàn)套后，時(shí)隔一年多時(shí)間，北京庫(kù)存再次回歸到8萬(wàn)套以上，達(dá)到近18個(gè)月來(lái)的新高。

在上海，今年上半年供應(yīng)量也有小幅上升。數(shù)據(jù)顯示，上半年上海新建商品住宅總供應(yīng)量為526萬(wàn)平方米，較去年同期的492.7萬(wàn)平方米上漲3.9%。通過(guò)陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)可以看到，2013年上半年廣州全市新建住宅可售套數(shù)為4.6萬(wàn)套，而至6月末的今年上半年，廣州新建住宅可售套數(shù)為5.4萬(wàn)套，增加不少。

來(lái)自世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2014年6月2 9日 ，深圳全市一手房可售面積為327 .57萬(wàn)平方米，可售套數(shù)為34201套，處于不斷增加中。若按近8周深圳全市新房周平均565套的銷(xiāo)售速度，目前的新房可售量消化時(shí)間為15個(gè)月。

一線城市成交領(lǐng)跌全國(guó)

“2012-2013年，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)已經(jīng)有所察覺(jué)。三、四線城市的海量供應(yīng)和一線城市的土地資源緊張，令開(kāi)發(fā)商高調(diào)‘回歸一線城市’。進(jìn)入2014年，樓市急劇降溫。發(fā)展商卻發(fā)現(xiàn)，一線城市比三、四線城市還要降得多。”廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示。

南都記者了解到，相對(duì)于一線城市動(dòng)輒超過(guò)30%的成交量跌幅，算上二三線城市之后的全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)反而還要好一些。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在6月中旬發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30739億元，同比名義增長(zhǎng)14 .7%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積36070萬(wàn)平方米，同比僅僅下降7.8%。

按照中國(guó)相關(guān)研究院的分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，一線城市月均成交面積為51萬(wàn)平方米，同比大幅下降31 .4%，在各類(lèi)城市中降幅最大；二線代表城市月均成交面積為56萬(wàn)平方米，同比下降15 .5%；三線代表城市上年月均成交22萬(wàn)平方米，同比下降18.9%。

一線城市成交量大跌均價(jià)較堅(jiān)挺

值得注意的是，一線城市成交的慘淡卻沒(méi)有直接影響到房?jī)r(jià)。上半年北京新建住宅的成交均價(jià)達(dá)26687元/平方米，較去年同期上漲了18 .86%。上海新建商品住宅成交均價(jià)為25745元/平方米，相比去年同期的23342元/平方米也上漲10 .1%。

今年上半年廣州全市11區(qū)一手住宅均價(jià)為14978元/平方米，比去年同期的13723元/平方米上漲了9 .1%。深圳房?jī)r(jià)也沒(méi)有隨成交量同步下滑，上半年深圳全市新房成交均價(jià)為23498元/平方米，同比上漲9.63%。

中國(guó)相關(guān)研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市上半年房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)上漲2.64%，遠(yuǎn)低于去年同期的8.47%，但仍處于上漲態(tài)勢(shì)；二、三線城市價(jià)格則由漲轉(zhuǎn)跌，上半年累計(jì)跌幅分別為1.10%、0 .88%。

為啥一線城市成交量跌幅大？

有業(yè)內(nèi)人士指出，其實(shí)大城市才是投機(jī)資本最集中的地方，也就是投機(jī)炒作最嚴(yán)重的地方，泡沫吹的最大的地方。例如日本1990年代樓市泡沫破裂，東京成交量下跌更嚴(yán)重，因?yàn)橄啾戎行〕鞘?，東京的投機(jī)更嚴(yán)重，泡沫更大，所以跌起來(lái)更慘。

對(duì)于上半年一線城市成交量領(lǐng)跌全國(guó)的現(xiàn)象，方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，同比跌幅與基數(shù)有關(guān)。“其實(shí)上半年全國(guó)的成交都不太好，二三線城市從去年開(kāi)始就跌了，所以同比跌幅看起來(lái)要小一些；一線城市‘扛到’今年上半年才跌，去年的基數(shù)比較大，因此看起來(lái)跌幅很大。”他表示。

趙卓文認(rèn)為，一線城市房地產(chǎn)“陷落”有多個(gè)原因，最主要的就是經(jīng)濟(jì)增速放緩。“例如廣州G D P增幅由去年的12%回落到今年第一季度的7.4%，影響很大。另外就是房地產(chǎn)金融收緊，開(kāi)發(fā)貸款和房貸都直接受到影響，同時(shí)反腐力度加大的影響也很大。”他表示，成交量下跌，才能讓我們知道投資客和公務(wù)員購(gòu)房有多大比例；價(jià)格下跌，才能讓我們知道一線城市也存在明顯的泡沫。

房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同則認(rèn)為，一線城市的房?jī)r(jià)漲得過(guò)高，導(dǎo)致有效的購(gòu)買(mǎi)需求減少。買(mǎi)得起的都是投資性的買(mǎi)家，但是他們又受到限購(gòu)的制約，無(wú)法出手買(mǎi)房。而真正的剛需買(mǎi)家，又買(mǎi)不起房子，這也導(dǎo)致上半年一線城市樓市成交出現(xiàn)大幅下滑。“另外，一些二三線城市已經(jīng)放松樓市調(diào)控政策，而一線城市執(zhí)行仍嚴(yán)格。”他說(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)到了一線城市適度調(diào)整限購(gòu)政策的時(shí)機(jī)，如果等到降得太多大勢(shì)已去了再來(lái)放開(kāi)，投資客也不會(huì)再入市，放松都無(wú)法刺激成交。

趙卓文認(rèn)為，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)增速放緩還是信貸收緊等，沒(méi)有一項(xiàng)在短期內(nèi)是能扭轉(zhuǎn)的，因此下半年就期待樓市轉(zhuǎn)暖，是不現(xiàn)實(shí)的。“按照正常市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)2- 3年，難有起色，除非政府下決心去救市。”而鄧浩志認(rèn)為，現(xiàn)在來(lái)看只要愿意降價(jià)的盤(pán)，成交都可以上去，不愿意降價(jià)的都賣(mài)不動(dòng)，下半年預(yù)計(jì)降價(jià)到位后，成交量將有希望回升。