■ 稱調(diào)控思路和調(diào)控手段“拐點”將到來

■ 從限購加速過渡到稅收等市場化手段

二三線城市紛紛調(diào)整限購政策

溫州 2013年8月

允許本地戶籍家庭在市區(qū)購買第二套住房。

天津 2014年4月

已在天津有兩套房但濱海新區(qū)無房的市民，可在濱海新區(qū)再購買一套商品房。

南寧 2014年4月25日

廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)部分城市居民可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

無錫 2014年5月1日

放寬購房落戶條件，購買60平方米以上住宅即可落戶。

銅陵 2014年5月1日

在住房公積金貸款、契稅補貼、外地居民購房落戶等方面給予購房者優(yōu)惠。

海口 2014年6月1日

自6月1日起，海南省戶籍購房者在?？谫弳翁追棵娣e120平方米以上可落戶五人。

沈陽 2014年6月10日

全面取消限購，本地人和外地人均可購多套住宅。

呼和浩特 2014年6月20日

居民購買商品住房時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。

濟南 2014年7月10日

新房與二手房限購政策全面放開，本地人和外地人購房均沒有套數(shù)限制。

在樓市進入“拐點”的敏感時期，新華社昨日播發(fā)“五評房地產(chǎn)市場變局”系列文章之一。這是時隔四年多后，新華社再度發(fā)表針對樓市的系列評論。

在這篇題為《三個“拐點”辯證看》的評論文章中，作者首先指出，房地產(chǎn)“拐點”對不同地方意義不同，有的要及時調(diào)整，把握由“黃金時代”進入“白銀時代”的窗口期；有的還沒嘗過“黃金時代”的味道；也有的地方恐怕要為“青銅時代”甚至“黑鐵時代”做準備了。

文章接著指出，調(diào)控思路和調(diào)控手段“拐點”將到來。“市場經(jīng)濟是變化經(jīng)濟，要求我們接受變化、分化并趨利避害。機械生硬地削市場變化和區(qū)域分化之足，適‘拐點’之履，誤人誤己。”

文章認為，作為世界第二大經(jīng)濟體，一盤棋一刀切的管理習(xí)慣、思維模式明顯不合時宜。31個省區(qū)市600多座城市，微觀市場活動瞬息萬變。一味藥，治百病，這種思維模式、調(diào)控方式，非“拐”不可。

文章最后強調(diào)，今天在中國很多城市，“買房能賺翻”的投機心態(tài)依然大量存在。買房者、土地財政的依靠者等各方應(yīng)盡快迎來心態(tài)回歸理性的“拐點”。

新華社上一次就中國房地產(chǎn)連續(xù)發(fā)聲，還要追溯到2010年三四月之交，彼時樓市正處于瘋狂上漲期。新華社文章播發(fā)半個月后，“新國十條”出臺，中國樓市進入長達四年的“限購期”。

2010年3月28日至4月1日，新華社一連5天發(fā)表“新華時評”(題目分別為《紅火景象下的樓市之憂》、《不能讓樓市成為投機者的樂園》、《堅決清除房價中的“腐敗成本”》、《瘋狂的房價叫板土地招拍掛》、《“土地財政”還能維持多久》)，痛批土地財政以及腐敗現(xiàn)象所釀生的高地價、高房價。

這被認為是中央政府向高房價“開刀”的先兆。果不其然，僅半個月后，4月15日的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。4月17日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措(即新“國十條”)，旨在“堅決遏制房價過快上漲”。

時隔四年后，在中國樓市庫存高企、成交低迷，一些城市陸續(xù)放開限購的背景下，新華社再度連續(xù)發(fā)聲，意味深長。

值得注意的是，新華社并不是近期第一個發(fā)聲的中央級媒體。 7月7日，《光明日報》發(fā)表題為《“樓市降溫”不是“崩盤”》的文章稱，目前的房價僅是階段性的回盤調(diào)整，而非全面崩盤。

今年以來，樓市表現(xiàn)進入下行通道，而一些城市也紛紛傳出取消或變相取消限購的消息。本月10日起，濟南已經(jīng)實施三年的新房與二手房限購政策正式全面放開。

國家統(tǒng)計局公布的5月份全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，價格下降的占半數(shù)。6月份的房價數(shù)據(jù)，預(yù)計將在本周末公布。

與“拐點”是否到來的爭論不同，對調(diào)控思路和手段“拐點”將到來的看法，共識遠大于分歧。

調(diào)控“拐點”來臨：從嚴格限購到借助稅收，從一刀切到精準定向

時隔四年，新華社再次就中國房地產(chǎn)市場發(fā)表“五評”。

昨天，新華社發(fā)表五評房地產(chǎn)市場變局首篇《三個“拐點”辯證看》，文章稱：2014年已經(jīng)過半，伴隨著一些地方樓市庫存高企、成交低迷，呼和浩特、南寧、銅陵、濟南等城市陸續(xù)放開限購。與此同時，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場“拐點”是否出現(xiàn)的爭論再度熱了起來。“拐了”還是“沒拐”？這個問題就像是在問世界是綠的還是紅的一樣。房地產(chǎn)“拐點”對不同地方意義也不同，有的要把握由“黃金時代”進入“白銀時代”的窗口期；有的還沒嘗過“黃金時代”的味道；有的恐怕要為“青銅時代”甚至“黑鐵時代”做準備了。

新華社上一次就中國房地產(chǎn)發(fā)表“五評”還要追溯到2010年。

當時，從3月28日到4月1日，新華社一連5天發(fā)表新華時評，矛頭直指地方政府，痛批當前房地產(chǎn)市場的根源所在——土地財政以及腐敗所釀生的高地價高房價。指出“解決‘土地財政’問題，當務(wù)之急是從制度安排上弱化地方‘以地生財’的沖動”。并建言，“按照事權(quán)和財權(quán)相匹配的原則，給予地方更多的資金支持，使其能夠有財力支撐地方經(jīng)濟社會各項事業(yè)的發(fā)展。”

半個月后，先是國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。4月17日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措(即新“國十條”)，旨在“堅決遏制房價過快上漲”。

四年后，在中國樓市庫存高企、成交低迷， 一些城市陸續(xù)放開限購的背景下，新華社再次連續(xù)發(fā)聲，意味深長。

實際上，這已經(jīng)是一周之內(nèi)中央媒體的接連發(fā)聲。

7月7日，《光明日報》發(fā)表題為《“樓市降溫”不是“崩盤”》的文章，稱，“今年以來，樓市表現(xiàn)進入下行通道。據(jù)國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有35個，這個數(shù)據(jù)比4月份增加了27個。一時間，房價跳水、樓市崩盤的論調(diào)也不絕于耳。對此，有專家表示，目前的房價僅是階段性的回盤調(diào)整，而非全面崩盤。”

經(jīng)濟學(xué)家、原中央政策研究室經(jīng)濟局局長李連仲也在兩天前舉行的第六屆中國(國際)資產(chǎn)管理大會上對國外唱衰中國經(jīng)濟的觀點進行了反駁，他認為房地產(chǎn)下跌不會導(dǎo)致金融體系崩潰。

多地樓市調(diào)控

陸續(xù)低調(diào)“松綁”

10日起，濟南市實行了3年多的商品房限購政策正式取消。

今年以來，廣州、杭州、呼和浩特等地的商品房政策低調(diào)松綁。

與2011年2月正式出臺限購政策時的大張旗鼓相比，濟南市10日取消商品房限購政策頗為“低調(diào)”。早在7月2日，網(wǎng)上就開始流傳濟南全面取消限購的消息，當時濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會回應(yīng)稱，“正研究現(xiàn)行商品住房限購政策進行調(diào)整的辦法，待確定后實施。”

9日，多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士私下透露，濟南商品房限購政策將于10日全面放開，但相關(guān)政府部門并未正式通報此事。記者10日從濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局以及多個在售樓盤多番核實，才最終確認了這一消息。

與濟南悄然取消限購類似，今年5月份以來，廣州、杭州等地的部分區(qū)域陸續(xù)低調(diào)松綁，政府對開發(fā)商僅限“口頭傳達，不發(fā)文件”。

中國指數(shù)研究院發(fā)布研究報告顯示，目前已有杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等十余個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進樓市穩(wěn)定。

量價齊跌

成為松綁“導(dǎo)火索”

業(yè)內(nèi)分析認為，放松限購和市場成交量下降過快有關(guān)，而與之相關(guān)的土地成交低迷及“土地財政”問題也開始凸顯。

據(jù)濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1-5月，濟南住宅網(wǎng)簽面積同比增長分別為：-30.12%、6.06%、-48.32%、0.49%和-44.57%。

不僅成交量下滑明顯，銷售價格也出現(xiàn)下降。據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)，今年5月份濟南新建住宅環(huán)比下跌0.4%，是2012年6月以來的環(huán)比首次下跌。

房地產(chǎn)研究機構(gòu)合富輝煌山東區(qū)域市場總監(jiān)許傳明分析說，市場量價齊跌是一些地方政府放松限購政策的主因。

但也有人認為，樓市成交低迷還和“土地財政”有明顯關(guān)系。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年上半年全國300個城市土地成交面積同比減少20%，其中二季度下降29%；土地出讓金上半年同比增長只有0.1%，而其中二季度下降15%。北海、昆明、呼和浩特、寧波的土地出讓金降幅超過50%。

“市場低迷促使開發(fā)商以更審慎的態(tài)度拿地，而土地市場成交低迷、財政危機催發(fā)政府松綁。”世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部研究員游方說。 

增速下降不等于負增長

整體樓市并不悲觀

隨著今年樓市的表現(xiàn)進入下行通道，房價跳水、樓市崩盤的論調(diào)也不絕于耳。

針對這種言論，上周一，《光明日報》發(fā)表文章稱目前的房價僅是階段性的回盤調(diào)整，而非全面崩盤。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊表示，總體而言，大多數(shù)房地產(chǎn)市場的指標是在增長的，只是增速在下降，但并不等于負增長。只有少數(shù)如新開工面積、銷售面積、成交量等指標出現(xiàn)了負增長。“同比出現(xiàn)負增長，是跟去年同期相比，2013年前幾個月的新開工面積增長和成交量增幅等指標相當大，現(xiàn)在出現(xiàn)的這種負增長是由前期基數(shù)大造成的。”馮俊說，“大多數(shù)指標還是處于增長過程的，以前增速那么高，現(xiàn)在增速下降一點兒，屬于市場正常的調(diào)節(jié)。”

2012年以來，全國商品房銷售面積增長速度持續(xù)上揚，2013年房地產(chǎn)持續(xù)繁榮景象。2013年，全國商品房銷售面積超13億平方米，比上年增長17.3%，增速比上年提高15.5個百分點；商品房銷售額超8萬億元，比上年增長26.3%，增速比上年提高16.3個百分點。

如此高的基數(shù)在住建部政策研究中心主任秦虹看來是影響今年樓市的一大主因，此外，消費者的低預(yù)期以及信貸收緊也在一定程度上對房地產(chǎn)市場造成了影響。她認為，目前我國房地產(chǎn)市場的自住需求仍然比較強勁，整體樓市并不悲觀。

6天后，新華社也發(fā)表系列時評首篇，“拐了”還是“沒拐”？這個問題就像是在問世界是綠的還是紅的一樣。實際上，世界是萬紫千紅的。房地產(chǎn)“拐點”對不同地方意義也不同。

專家駁唱衰中國經(jīng)濟論

房價跌不會致金融崩潰

隨著房地產(chǎn)的下跌，國外唱衰中國經(jīng)濟的觀點也再次活躍。

7月12日，在第六屆中國(國際)資產(chǎn)管理大會上，經(jīng)濟學(xué)家、原中央政策研究室經(jīng)濟局局長李連仲對此進行了反駁，認為房地產(chǎn)下跌不會導(dǎo)致金融體系崩潰。

“一些國際專家和官員認為中國經(jīng)濟在下滑，特別是房地產(chǎn)下跌，帶來的是銀行要出問題，中國經(jīng)濟要崩潰。”李連仲認為，國外的專家、官員得出的結(jié)論不符合中國實際。房地產(chǎn)的價格波動是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正常反映，“房地產(chǎn)的價格下降，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在反映，價格必須得波動，一個勁往上漲漲了十年，該下調(diào)了。按照馬克思經(jīng)濟學(xué)的理論，價格要不斷波動，上漲、下跌，再上漲、再下跌，它的價值就是它的平均線。這個平衡線體現(xiàn)了它的價值。”

“我國銀行貸款當中，房地產(chǎn)的貸款占貸款總額的20%，這當中個人購房貸款占67.9%，個人貸款的不良貸款率不到1%。”李連仲還指出，我國資本充足率是12%以上，貸款虧損多倍覆蓋率是300%，中國完全有能力及強大的實力保障金融的穩(wěn)定。

“日本房價趨勢性下跌是因為城鎮(zhèn)化率達到60%到70%，我國的城鎮(zhèn)化率是53.73%，當中有戶籍的只占37%，差距很大，按照城鎮(zhèn)化的要求，它將推動房地產(chǎn)發(fā)展，目前還沒有達到房價趨勢性下跌的階段。”李連仲說，我國房地產(chǎn)發(fā)展有空間，仍是一個很有前景的產(chǎn)業(yè)。

“供小于求”局面沒變

仍要堅持遏制投資需求

部分業(yè)內(nèi)人士表示，各地根據(jù)實際情況調(diào)控政策無可厚非，但從中長期來看，我國房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)“供過于求”的局面，遏制投資、投機性需求的政策不宜放松。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的今年5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)，70個大中城市中，同比價格下降的城市只有1個，上漲的城市有69個。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說：“應(yīng)允許房價一定幅度的波動，不能一有風(fēng)吹草動，就迫不及待調(diào)整政策。”

一些業(yè)內(nèi)人士認為，放松限購短期內(nèi)對房價的穩(wěn)定作用或十分有限。許傳明說，取消限購對投資性需求的拉動現(xiàn)在并不具備條件。山東省政府參事、山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海也認為：“以取消限購刺激需求不大現(xiàn)實。”

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，遏制投資需求仍須長期堅持。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊6月初在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上強調(diào)，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控始終要堅持保護消費需求、遏制投資需求這個原則。他說：“這是政策的基調(diào)。”

李鐵崗等專家認為，長期來看，地產(chǎn)市場“供小于求”的局面并沒有改變，如果此時大面積放開限購，等經(jīng)濟形勢企穩(wěn)向好后，房價將會報復(fù)性反彈。郭松海也認為，目前房價相比居民收入來說還明顯偏高，這也不利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。

專家指出，應(yīng)加快房地產(chǎn)稅的試點和推行，用“稅收杠桿”對沖大量投資、投機性的炒房力量，同時政府應(yīng)進一步加大保障性住房建設(shè)，保障剛需群眾的住房需求。

處于政策并未過多干預(yù)的房價調(diào)整階段，該如何看待未來的房市走向？財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認為，目前的房價調(diào)整僅是階段性的小的回調(diào)，而并非長期曲線的掉頭下降。在賈康看來，目前我國的城鎮(zhèn)化仍處于發(fā)展過程，今后幾十年的城鎮(zhèn)化進程中，還會有幾億人要進城居住，這些人進城的過程伴隨著中國社會總體從中等收入階段向高等收入階段的演變。出于這些因素的考慮，中國城市中心區(qū)域房價長期性的上漲趨勢是必然存在的。

秦虹則表示，接下去的樓市將呈現(xiàn)幾點新變化：首先，行業(yè)高速增長的時代已經(jīng)過去；其次，以新房交易為主的時期即將過去；此外，以住宅開發(fā)為絕對主體的階段將要過去。