過去十多年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了超級(jí)繁榮，由此累積的問題所引發(fā)的周期性調(diào)整將會(huì)是一個(gè)痛苦過程。伴隨著樓市周期性調(diào)整演化，過去存在于人們的非理性住宅投資價(jià)值理念也需要隨之調(diào)整，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生新的影響。

非理性住宅投資價(jià)值理念是過去十多年我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因。雖然農(nóng)耕社會(huì)有悠久的置業(yè)傳統(tǒng)，但由于土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，使得現(xiàn)代社會(huì)住宅投資價(jià)值已經(jīng)完全脫離了土地價(jià)值。即使現(xiàn)代鋼筋混凝土建筑實(shí)際壽命超過70年，國(guó)家允許產(chǎn)權(quán)人在不付出額外代價(jià)的情況下繼續(xù)使用，建筑物使用價(jià)值已大為縮減，根本無法起到資產(chǎn)保值增值的作用。盡管房地產(chǎn)兼具投資屬性，然而由于土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，至少在我國(guó)，住宅投資的價(jià)值要大打折扣，這與投資土地的價(jià)值存在根本區(qū)別。如果僅僅是為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，從一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，住宅實(shí)際上不能提供這樣一個(gè)投資安全保障。

住宅投資價(jià)值要受到基礎(chǔ)價(jià)值和折舊的雙重制約。作為不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)住宅實(shí)際投資價(jià)值來源于住宅使用權(quán)。其基礎(chǔ)價(jià)值實(shí)際上是未來住宅使用權(quán)費(fèi)所有變現(xiàn)價(jià)值總和，它雖然與土地價(jià)值稀缺性存在一定關(guān)系，但不是全部。以城市特定區(qū)域住宅而言，雖然土地價(jià)值上升對(duì)其上住宅建筑物使用權(quán)費(fèi)有影響，但更多情況下使用權(quán)費(fèi)表現(xiàn)形式——住房租金并不會(huì)同比例上升。同時(shí)，住宅使用權(quán)還要受到折舊因素的影響。如果以70年產(chǎn)權(quán)平均折算，那么每年的折舊率是1.43%。而實(shí)際情況則是住宅隨時(shí)間流逝將會(huì)出現(xiàn)加快折舊現(xiàn)象。目前，我國(guó)新建住宅經(jīng)過一二十年使用后管道老化、機(jī)械故障問題將會(huì)大面積出現(xiàn)，將明顯影響到住宅的使用舒適性與安全性。

另外，短期房?jī)r(jià)巨幅上漲并不虛增住宅實(shí)際投資價(jià)值。雖然住宅投資價(jià)值要受到基礎(chǔ)價(jià)值和折舊因素的雙重制約，但這并不否認(rèn)短期市場(chǎng)供求對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)值的影響。事實(shí)上，由于過去城鎮(zhèn)居民住宅購置需求巨大而供應(yīng)相對(duì)不足，導(dǎo)致短期房?jī)r(jià)出現(xiàn)過快上漲。而市場(chǎng)上老舊社區(qū)住宅價(jià)格上漲緩慢，與同地段新房?jī)r(jià)格存在明顯價(jià)差，是住房折舊因素在發(fā)揮決定性作用。

需要高度關(guān)注市場(chǎng)上存在的住宅投資行為悖論。為實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富增值，一些投資者想方設(shè)法購置多套住宅。而同時(shí)，當(dāng)前住宅投資租金收益率過低，已經(jīng)不具備保值增值功能。這種投資行為悖論在一線城市尤為明顯。以北京為例，二環(huán)一套價(jià)值千萬的商品住宅，其年租金在12萬元左右，實(shí)際折算租金收益率為1.2%，遠(yuǎn)低于銀行存款利率，更不用說保本型商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品大約4%~4.5%的收益率，住宅保值增值功能已幾乎喪失殆盡。此外，應(yīng)該看到，住宅投資價(jià)值實(shí)現(xiàn)要以滿足新增住房需求為目的。按照西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，2012年我國(guó)家庭自有住房擁有率達(dá)89.6%，遠(yuǎn)高于美國(guó)70%左右的水平。按照現(xiàn)在住宅建設(shè)規(guī)模，再經(jīng)歷10年~20年，我國(guó)將不可避免出現(xiàn)絕對(duì)住宅供應(yīng)過剩，住宅實(shí)際投資價(jià)值將會(huì)顯著下降。除非在我國(guó)絕對(duì)住宅供應(yīng)過剩之前將住宅變現(xiàn)，否則持有住宅將會(huì)帶來名義財(cái)富大幅縮水情況。

當(dāng)前我國(guó)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)租金漲幅已經(jīng)接近極限，除非城市中低收入群體收入有明顯增長(zhǎng)，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)租金將會(huì)進(jìn)一步拉低住宅投資價(jià)值。在可預(yù)見的未來，投機(jī)性住宅需求將會(huì)絕跡，投資性住宅需求明顯萎縮，二手住宅供應(yīng)規(guī)模將會(huì)顯著增加，進(jìn)而可能會(huì)增加房?jī)r(jià)回落壓力。

為促進(jìn)我國(guó)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行，基礎(chǔ)性制度建設(shè)將不可或缺。一是建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，充分了解住宅分布情況，從而科學(xué)合理制定住宅建設(shè)規(guī)劃。二是加快房地產(chǎn)稅立法，使房地產(chǎn)稅替代土地出讓金成為地方政府主要收入來源。兩個(gè)基礎(chǔ)性制度的建立與有效運(yùn)行，將會(huì)促使理性住宅投資價(jià)值理念的進(jìn)一步形成。

（作者項(xiàng)崢系房地產(chǎn)評(píng)論人）