日前，市場(chǎng)有消息傳出，北京、上海和深圳三地將放松樓市限購(gòu)，不過(guò)很快三地均給予否認(rèn)。不過(guò)，在二三線城市瘋狂救市時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同樣承壓的一線城市似乎也開(kāi)始坐立不安。
據(jù)悉，8月6日，深圳市政府專門(mén)開(kāi)會(huì)討論了當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)。據(jù)知情人士向記者透露，深圳準(zhǔn)備對(duì)樓市做局部小幅度調(diào)整，不符合市場(chǎng)規(guī)則的限價(jià)政策也將全面退出。
此外，記者還獨(dú)家獲悉，深圳市已做好了放松房地產(chǎn)調(diào)控的政策儲(chǔ)備，包括實(shí)施契稅減免、降低二套房貸款首付比例等方面，但沒(méi)有提出放松限購(gòu)。
“中央沒(méi)松口，儲(chǔ)備政策不一定會(huì)推出，但能反映出政府現(xiàn)在的心態(tài)。”深圳一位政府部門(mén)人士告訴本報(bào)記者，相比去年深圳GDP增長(zhǎng)10.5%，今年上半年只增長(zhǎng)了8%，而進(jìn)出口總額、工業(yè)增加值和消費(fèi)也都在下滑，因此政府寄希望于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力更強(qiáng)。
已做好政策儲(chǔ)備
8月6日上午，深圳市專門(mén)召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，市委書(shū)記王榮和市長(zhǎng)許勤均到場(chǎng)，聽(tīng)取了深圳規(guī)劃國(guó)土委對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)分析報(bào)告。
據(jù)記者透露，這是今年以來(lái)深圳市政府首次召開(kāi)專門(mén)討論關(guān)于房地產(chǎn)的會(huì)議，只有正處級(jí)以上的領(lǐng)導(dǎo)才能參加，而會(huì)議內(nèi)容高度保密。
而在此前一天，深圳房地產(chǎn)專業(yè)人士尹香武透露，6日召開(kāi)的市政府會(huì)議將涉及限購(gòu)議題，是否應(yīng)調(diào)整限購(gòu)政策，并討論如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑影響大、銷售兩月連跌將如何應(yīng)對(duì)，以及深商在二三線城市投資大、外地銷售速降會(huì)給深圳帶來(lái)哪些金融風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。
“會(huì)后將進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)討論和決策程序，預(yù)計(jì)政府將有微調(diào)，不會(huì)有大動(dòng)作。”尹香武說(shuō)。
據(jù)記者從知情人士處獲悉，8月5日，深圳市規(guī)土委也召開(kāi)了內(nèi)部會(huì)議，對(duì)相關(guān)的分析報(bào)告進(jìn)行研討，并做好了政策儲(chǔ)備，同樣會(huì)議內(nèi)容也要求對(duì)外高度保密。
據(jù)記者了解，儲(chǔ)備政策與目前各地方政府救市手段類似，不外乎契稅減免、提高公積金貸款額度、放松公積金提取條件，并將二套房首付比例從七成回歸至六成。
去年11月，包括深圳在內(nèi)的一線城市，全部將二套房首付比例從6成提高至7成，進(jìn)一步抑制了改善型需求。
上述知情人士透露，2012年初，樓市正位于調(diào)整底部時(shí)，深圳也曾做過(guò)放松調(diào)控的政策儲(chǔ)備，當(dāng)時(shí)考慮放松坪山新區(qū)的限購(gòu)，因該新區(qū)庫(kù)存較大。
“但當(dāng)時(shí)連二三線城市也不敢放開(kāi)調(diào)控，更別說(shuō)一線城市，所幸半年后樓市回暖，深圳也無(wú)需再為救市發(fā)愁。”該知情人士說(shuō)，政府做好政策儲(chǔ)備，并不意味著要推出來(lái)，但能從中看出，目前政府對(duì)樓市的深度調(diào)控已經(jīng)相當(dāng)焦慮。
在二三線城市不斷將救市手段推向新高潮時(shí)，一線城市也在暗流涌動(dòng)，廣州已經(jīng)將南沙新區(qū)限購(gòu)放松，而北京和上海近期也傳出將放開(kāi)140平米以上非普通住宅限購(gòu)，近日深圳也傳出將放松限購(gòu)，一線城市調(diào)控失守的傳聞不斷。但隨后三地均否認(rèn)了限購(gòu)放松的傳言。
作為深圳規(guī)土委的智囊研究機(jī)構(gòu)，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒公開(kāi)表示，包括深圳在內(nèi)的一線城市，短期內(nèi)松綁限購(gòu)沒(méi)有可能性，至少年內(nèi)都不會(huì)松開(kāi)限購(gòu)政策。
“不是取消限購(gòu)，而是調(diào)整限購(gòu)或者叫‘優(yōu)化限購(gòu)政策’，目前全國(guó)明確取消限購(gòu)的城市并不多，但‘優(yōu)化’的很多。”尹香武預(yù)測(cè)，未來(lái)深圳針對(duì)不同戶型松緊程度會(huì)有所不同。
“一線城市沒(méi)有多少救市空間，放松限購(gòu)不可能，市政府這次開(kāi)會(huì)只是先了解情況，而調(diào)整二套房貸需向央行申請(qǐng)，契稅補(bǔ)貼手段也需等市政府再專門(mén)開(kāi)會(huì)決議，這些三個(gè)月內(nèi)都不可能出政策。”上述知情人士說(shuō)。
但該知情人士同時(shí)透露，政府會(huì)做小幅調(diào)整，比如限價(jià)這種明顯不符合市場(chǎng)規(guī)則的行政調(diào)控手段將會(huì)退出，比如社保繳納的時(shí)限和能否補(bǔ)繳也可能調(diào)整。
政府松綁動(dòng)力較強(qiáng)
目前，北京和廣州已經(jīng)放松了高價(jià)樓盤(pán)的管控。實(shí)際上，近期深圳也已在放松限價(jià)。
“今年政府已經(jīng)找開(kāi)發(fā)商開(kāi)過(guò)兩次會(huì)了，要我們穩(wěn)定價(jià)格，不要降價(jià)，當(dāng)然也不允許漲價(jià)。”深圳本地某房企總經(jīng)理助理告訴本報(bào)記者，開(kāi)發(fā)商如果降價(jià)了，要再漲回來(lái)就備不了案。
據(jù)了解，深圳從2010年9月開(kāi)始，對(duì)新盤(pán)備案價(jià)的漲跌幅設(shè)置為15%，超出此幅度就需重新備案。而從2013年4月開(kāi)始，深圳對(duì)新房網(wǎng)簽成交價(jià)格更是從嚴(yán)逐月控制，同一個(gè)樓盤(pán)，房?jī)r(jià)每個(gè)月要做到零上漲，不能浮動(dòng)，只能降價(jià)，不能漲價(jià)，否則無(wú)法網(wǎng)簽。
但最近，房企發(fā)現(xiàn)，調(diào)整幅度放開(kāi)至正負(fù)3%，房?jī)r(jià)上漲也可以成功網(wǎng)簽。
“開(kāi)發(fā)商跟政府開(kāi)會(huì)的時(shí)候都提出了要求，要政府放開(kāi)限價(jià)，其實(shí)我們也預(yù)料到了這是個(gè)‘短命’政策，市場(chǎng)一下行，政府肯定會(huì)放開(kāi)的。”上述房企總經(jīng)理助理說(shuō)。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在四個(gè)一線城市中，深圳并不靠土地財(cái)政，不會(huì)做出頭鳥(niǎo)，搶先救市動(dòng)力并不強(qiáng)。
但深圳一位政府部門(mén)人士直言，深圳不靠土地財(cái)政是偽命題，深圳并非不想靠土地財(cái)政，而是沒(méi)辦法依靠，因?yàn)橥恋貙?shí)在稀缺，原本深圳大鵬新區(qū)的開(kāi)發(fā)都想做房地產(chǎn)，但因?yàn)槭苌鷳B(tài)控制線所限，且遭到政協(xié)委員強(qiáng)烈反對(duì)而落空。
“深圳地鐵從三期開(kāi)始，全部采取土地融資，政府不出錢(qián)。前海開(kāi)發(fā)光基礎(chǔ)設(shè)施投資就需要3898億元，也主要靠土地財(cái)政，基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)做好就開(kāi)始賣(mài)地了，所以港商不愿意來(lái)。”上述政府部門(mén)人士稱。
而且，更值得注意的是，深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也在承壓，2013年深圳GDP增長(zhǎng)10.5%，去年上半年也有9.5%的增幅，而今年上半年只增長(zhǎng)8%，工業(yè)和消費(fèi)增幅下滑明顯。更為擔(dān)憂的是，今年上半年深圳進(jìn)出口總額同比下降32.2%，而去年同期卻是增長(zhǎng)33.8%。
上述政府部門(mén)人士告訴記者，在消費(fèi)和出口全面下降的情況下，只能加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資，其中房地產(chǎn)占投資比重為40%，非房地產(chǎn)占60%，但今年上半年非房地產(chǎn)的投資增速也只有7.6%，政府更寄希望于房地產(chǎn)投資。
“政府松綁的動(dòng)力是很強(qiáng)的，只是礙于中央雙向調(diào)控的指導(dǎo)，不敢輕易松綁而已。”上述知情人士告訴記者，目前市場(chǎng)已有回暖跡象，如果下半年繼續(xù)好轉(zhuǎn)，儲(chǔ)備政策也會(huì)像2012年一樣，派不上用場(chǎng)，但如果市場(chǎng)流動(dòng)性放松，二套房貸首付比例則可能下調(diào)。
8月6日，深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心發(fā)布消息，從9月1日開(kāi)始，深圳重新調(diào)整二手房過(guò)戶評(píng)估價(jià)。該中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這只是每年例行調(diào)整，去年調(diào)整時(shí)間為7月份，至于價(jià)格是上調(diào)還是下降，將會(huì)根據(jù)當(dāng)前樓市行情來(lái)定，目前無(wú)法給出確切答案。
市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，二手房評(píng)估價(jià)可能提高，這會(huì)直接增加二手房交易稅費(fèi)。
“這是根據(jù)稅務(wù)部門(mén)的要求調(diào)整，今年稅收壓力大，而二手房除了稅收，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)有限，但新房不一樣，所以政府一般只重視新房市場(chǎng)，可以直接拉動(dòng)投資。”上述政府部門(mén)內(nèi)部人士分析稱。
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