9月30日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，修改了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款還清再購(gòu)房享受首套房政策；未實(shí)施或已取消限購(gòu)城市，第三套住房不限貸。同時(shí)，央行重申了房貸利率最低7折的政策。

    9月30日，100個(gè)城市的新建住宅價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)了該指數(shù)發(fā)布4年來(lái)的最大月降幅。央行的政策力度雖然不是無(wú)限救市，也難以再對(duì)樓市產(chǎn)生強(qiáng)刺激作用，卻可以讓更多購(gòu)房者尤其是改善型需求人群重拾購(gòu)房信心。

    隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的逐步深化，房地產(chǎn)投資和土地財(cái)政對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用逐漸減弱，投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向消費(fèi)推動(dòng)型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，此時(shí)放松限購(gòu)限價(jià)限貸等行政措施，可以幫助開(kāi)發(fā)商加速去庫(kù)存，緩解負(fù)債率攀升引發(fā)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

    今年初，個(gè)人住房貸款存在審批較嚴(yán)、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等問(wèn)題，也在一定程度上制約了需求釋放。一方面，此前政策規(guī)定家庭購(gòu)買第二套住房需支付不低于所購(gòu)房屋價(jià)格60%的首付款，同時(shí)貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，使得改善型需求的購(gòu)房能力大大降低。另一方面，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定政策導(dǎo)致有貸款歷史而名下無(wú)房的情況被認(rèn)定為二套房，存在著誤傷一部分改善型需求的情況。

    此次出臺(tái)的房貸新規(guī)有關(guān)“還清第一套房貸再申請(qǐng)按首套執(zhí)行”的規(guī)定將降低部分改善型購(gòu)房者的入市門檻。從第二套房被重新認(rèn)定為首套房后，不僅首付款從6成降低為3成，而且優(yōu)惠后的貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。以貸款50萬(wàn)元按照二套房認(rèn)定，利率上浮10%按7.2%計(jì)算，按照貸款20年等額本息還款，月供為3936.75元，總還款額為944819.16元。新政策按照首套房的七折利率執(zhí)行，購(gòu)房者月還款額可減少750多元，20年還款總額最多可以降低18萬(wàn)元以上。此次信貸政策的調(diào)整體現(xiàn)了央行對(duì)于居民家庭合理住房消費(fèi)的支持和保障，使得自主群體的購(gòu)買壓力大幅減輕。

    2013年我國(guó)人均GDP約6767美元，其中占比最大的消費(fèi)支出為住房消費(fèi)。我國(guó)居民的住房消費(fèi)觀念使得這一格局在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變，未來(lái)剛需入市潛力仍大，改善型的住房需求也將為消費(fèi)增長(zhǎng)提供持續(xù)不斷的動(dòng)力。央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房貸新政，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)居民購(gòu)房的金融支持，滿足普通家庭的購(gòu)房需要，有利于前期受政策抑制的需求得到釋放，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)有更好的推動(dòng)作用。

    房貸新政進(jìn)一步完善尚需細(xì)則的制定。根據(jù)以往的慣例，從央行發(fā)布新政到各大銀行細(xì)則性文件出臺(tái)通常需要一定的時(shí)間，預(yù)計(jì)“十一”過(guò)后具體細(xì)則將陸續(xù)公布。需要細(xì)則明確的內(nèi)容包括：“已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款”是否指商業(yè)貸款和公積金都要還完？某些地區(qū)如北京購(gòu)買第三套房的申請(qǐng)人，首付款比例如何認(rèn)定？“向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款”如何落實(shí)等等。

    央行及銀監(jiān)會(huì)調(diào)整住房貸款政策的舉動(dòng)是為了給正在減速的經(jīng)濟(jì)注入更多活力而采取的定向調(diào)控之一。一段時(shí)間之前，央行曾向五大銀行注入5000億元資金，國(guó)務(wù)院還決定減輕向投資購(gòu)買設(shè)備的制造商征集的稅費(fèi)。這些有針對(duì)性的分散舉措，體現(xiàn)了政府的意圖，不是向經(jīng)濟(jì)注入大量流動(dòng)性或啟動(dòng)新一輪經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，而是對(duì)一些重要機(jī)制做出調(diào)整。