“我們這個大區(qū)8天的成交量是2000萬元左右，相當(dāng)于以前三個月的業(yè)績。”鏈家地產(chǎn)北京榮豐2008門店的一名業(yè)務(wù)員據(jù)記者表示。隨著房貸新政出臺，在追漲心態(tài)驅(qū)動下，市場成交量已出現(xiàn)明顯回暖。
據(jù)記者調(diào)研北京多家中介門店發(fā)現(xiàn)，盡管房貸利率尚未出現(xiàn)明顯變化，但近期以來，房地產(chǎn)市場成交量已明顯回升。在供需雙方都對后市看多情況下，部分二手房業(yè)主開始調(diào)高報(bào)價(jià)。一些開發(fā)商蠢蠢欲動，醞釀價(jià)格調(diào)整。
某中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員認(rèn)為，區(qū)域經(jīng)理在開會時(shí)曾傳達(dá)：“千萬不要向客戶承諾七折房貸利率。”分析人士說，出于資金價(jià)格高企等因素考慮，首套房貸利率很難做到七折。即便如此，在各項(xiàng)利好因素作用下，市場成交量有望持續(xù)回暖，房價(jià)很可能開啟上漲通道。
單個門店成交漲八成
在國慶長假后的幾天，北京樓市明顯回暖。我愛我家馬家堡門店的一名業(yè)務(wù)員據(jù)記者表示，過去幾個工作日，來門店看房和咨詢的客戶明顯增多，成交率有明顯上升。
“今年大部分時(shí)間的情況是，前來看房的多，但成交的少。”這位業(yè)務(wù)員表示，直到9月，成交量才有明顯提升。在國慶長假后的幾天，日成交量比此前又上漲70%至80%。
鏈家地產(chǎn)五棵松區(qū)域的門店，連續(xù)數(shù)天成交量在30套以上，比節(jié)前幾乎翻一倍。有業(yè)務(wù)員表示，這段時(shí)間房價(jià)沒有明顯上漲，所以購房者快速成交情況比較普遍，甚至有客戶在看房后當(dāng)天成交。
分析人士說，對購房者來說，資金杠桿十分重要。采取新的“認(rèn)貸不認(rèn)房”標(biāo)準(zhǔn)后，資金壓力明顯減輕。以一套總價(jià)約250萬元的房屋為例，作為第二套房屋，首付要達(dá)175萬元。如第一套房貸還清，首付只需75萬元即可。兩者相比，新政策為購房者減輕100萬元的資金負(fù)擔(dān)。
在不少城市，按新的政策，購買二套房免去了“限購時(shí)代”先賣后買的復(fù)雜程序。
在國慶長假之后的幾天，多地成交情況出現(xiàn)回暖。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，作為二線城市的山東省會濟(jì)南，在國慶結(jié)束后的10月8日和9日，商品房成交套數(shù)分別為241套和224套，呈回升態(tài)勢。
新房市場尚未出現(xiàn)明顯回暖。北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，開發(fā)商需一段時(shí)間對政策進(jìn)行消化，但在傳統(tǒng)“銀十”的后半月，新房推盤量將明顯增多。
分析人士表示，由于房貸新政是明顯的利好政策，因此當(dāng)前市場“買漲”心態(tài)十分明顯，預(yù)計(jì)一線城市市場成交量將繼續(xù)回升。對供大于求的二三線城市來說，成交量回暖速度將慢于預(yù)期。
首套房貸利率難至7折
近期，不少國有大行針對房貸新政做出表態(tài)。對外界頗為關(guān)心的房貸利率，各行卻并未明確具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，僅表示“具體操作由各地分行掌握”。
從近幾天市場表現(xiàn)看，房貸利率尚未有明顯變化。“首套房貸基本還是以前的利率水平，95折就不錯了，9折的極少。”鏈家地產(chǎn)劉家窯門店的一名業(yè)務(wù)員表示。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)了解到的情況，除已明確發(fā)文的中國銀行和建設(shè)銀行外，目前已有浦發(fā)銀行、北京銀行、郵政儲蓄銀行及匯豐銀行開始執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn)。六家銀行執(zhí)行新政的共同點(diǎn)是，首套房貸利率優(yōu)惠目前均未達(dá)7折下限，仍維持此前利率水平，即最高優(yōu)惠幅度不超過基準(zhǔn)利率的10%。
事實(shí)上，即便是9折優(yōu)惠，仍有相當(dāng)多的附加條件。業(yè)內(nèi)人士介紹，在符合首套房購房標(biāo)準(zhǔn)的前提下，銀行需對購房者工作單位進(jìn)行審核，如果是收入穩(wěn)定的大型企業(yè)或國企員工，再購買一定數(shù)量理財(cái)產(chǎn)品或繳納一定額度保證金，才可享受房貸利率9折優(yōu)惠。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在目前資金價(jià)格水平上，銀行吸儲難度非常大，不僅房貸7折利率不可能實(shí)現(xiàn)，連9折以下的折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。
盡管有部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，年內(nèi)首套房最低貸款利率有望低至85折，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為，9折幾乎可成為首套房貸款利率底線。
“單是新的房屋認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，就足以促進(jìn)市場成交量明顯回升，所以銀行應(yīng)不會冒這個風(fēng)險(xiǎn)再去給貸款利率打折。”郵儲銀行某中層人士據(jù)記者表示。但他也說，具體看總行通知，不排除個別中小銀行給予更大額度優(yōu)惠的可能。
鏈家地產(chǎn)某業(yè)務(wù)員表示，區(qū)域經(jīng)理在開會時(shí)已傳達(dá)：“千萬不要向客戶承諾房貸7折利率，估計(jì)9折、85折的可能性比較大。”
漲價(jià)傾向隱現(xiàn)
雖然各銀行房貸利率細(xì)則尚未全部出臺，但漲價(jià)端倪已經(jīng)出現(xiàn)。我愛我家馬家堡門店業(yè)務(wù)員表示，近期這個區(qū)域的二手房成交價(jià)格無明顯變化，但部分業(yè)主掛牌價(jià)格已上漲，漲幅在10%至20%之間。
據(jù)記者調(diào)研，北京的很多區(qū)域都出現(xiàn)二手房掛牌價(jià)上漲現(xiàn)象。不少業(yè)內(nèi)人士說，未來這種現(xiàn)象會較為普遍。
在北京不少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的門店，業(yè)務(wù)員已開始催促購房者盡快成交。有業(yè)務(wù)員說：“隨著業(yè)主緩過神來，市場上刺激效果顯現(xiàn)出來，房價(jià)在半年內(nèi)就會上漲，所以現(xiàn)在仍是抄底好時(shí)機(jī)。”
一些新房項(xiàng)目開始醞釀價(jià)格調(diào)整。近期，綠城集團(tuán)曾向浙東區(qū)域各項(xiàng)目傳達(dá)文件，提出自10月8日開始，對手頭產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行梳理，根據(jù)城市及項(xiàng)目情況對價(jià)格進(jìn)行5%至10%的上調(diào)，并于11月1日起全面執(zhí)行。
據(jù)記者還了解到，針對房貸新政，不少開發(fā)商已召開內(nèi)部會議研究對策，其中不排除對部分項(xiàng)目做出價(jià)格調(diào)整的可能。
有業(yè)內(nèi)人士介紹，對資金狀況較為充裕、銷售任務(wù)完成情況較好的企業(yè)來說，選擇在個別供需關(guān)系緊張、房價(jià)下跌時(shí)間較長的區(qū)域進(jìn)行漲價(jià)，可能是大概率事件。
當(dāng)前總體樓市“供大于求”格局已確立。自5月以來，全國70個大中城市平均房價(jià)連續(xù)4個月出現(xiàn)環(huán)比下跌。有機(jī)構(gòu)人士表示，短期內(nèi)，新房價(jià)格恐不會大面積調(diào)整，但隨著各大銀行陸續(xù)出臺落實(shí)房貸新政，從11月開始，漲價(jià)范圍將可能逐漸擴(kuò)大，樓市有望在年末整體回歸久違的“量價(jià)齊升”局面。
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