2014年，樓市變化速度，顯然超出市場(chǎng)預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，可謂一個(gè)直觀的觀察窗口。樓市在經(jīng)歷了2013年的“狂飆突進(jìn)”，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整明顯——成交降溫、房?jī)r(jià)回落、投資增速放緩、庫(kù)存高位運(yùn)行；調(diào)控政策也發(fā)生變化，限購(gòu)松綁、信貸放寬、限價(jià)淡化，“去行政化”趨勢(shì)日益顯現(xiàn)。伴隨行業(yè)一系列轉(zhuǎn)變，年末翹尾的樓市在2015年走向如何將倍受業(yè)內(nèi)關(guān)注。市場(chǎng)會(huì)否穩(wěn)步回暖？房?jī)r(jià)是漲是跌？哪些購(gòu)房惠民政策將出臺(tái)？行業(yè)面臨哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？2015年，仍有諸多猜想空間。 

 

政策猜想篇

未來(lái)政策走向，有望刺激今年樓市回暖

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，也在悄然影響未來(lái)的政策走向。分析人士指出，這些政策是否真正落地，2015年1月可能會(huì)有定論。理由在于：一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺(tái)，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會(huì)議召開(kāi)，在分析2015年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出判斷的基礎(chǔ)上，也將定調(diào)房地產(chǎn)政策。一些機(jī)構(gòu)指出，在數(shù)據(jù)向好的背后，二三線城市面臨主攻方向依然是“內(nèi)需消化”，當(dāng)然對(duì)政策利好有著迫切需求。按照政策落地和企業(yè)決策周期，2015年省會(huì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在今年3-4月才會(huì)真正有所體現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。

 

從年初“分類調(diào)控”得以明確，到“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”等重重枷鎖逐步放松、降息等政策推出，再到《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》靴子落地，2014年樓市調(diào)控呈現(xiàn)出新轉(zhuǎn)變。

 

與此同時(shí)，2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)兩年未提“樓市”，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議未涉“房地產(chǎn)調(diào)控”、“房?jī)r(jià)”、“限購(gòu)”等詞匯，均使2015年樓市調(diào)控“去行政化”更加明朗。

 

2015年是否會(huì)有更多住房利好政策推進(jìn)？基于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)實(shí)施“穩(wěn)健的貨幣政策”，有人認(rèn)為，適度降息、降準(zhǔn)，以及定向?qū)捤傻呢泿耪?，將有可能?015年進(jìn)一步出臺(tái)。

 

市場(chǎng)猜想篇

消化庫(kù)存為主，預(yù)示著今年房?jī)r(jià)依然平穩(wěn)

 

數(shù)據(jù)顯示，2014年1-11月份，全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比回落。而新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量，也從5月份起連續(xù)7個(gè)月不斷增加。二手房?jī)r(jià)同樣明顯下調(diào)，9月份時(shí)，70個(gè)大中城市全部環(huán)比下跌。

 

石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局5日發(fā)布“2014年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析”報(bào)告，2014年石家莊新建商品住房上市面積為566萬(wàn)平方米，供求比為1.03:1，供求基本平衡，而2015年市場(chǎng)供給量將進(jìn)一步增加。

 

市民最為關(guān)心的房?jī)r(jià)方面，上述人士預(yù)計(jì)在政策基本穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅調(diào)整的空間；開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已趨于理性，預(yù)計(jì)2015年的房?jī)r(jià)應(yīng)保持穩(wěn)定且呈小幅上升態(tài)勢(shì)。

 

此外，由于商業(yè)用房?jī)r(jià)格較高，消費(fèi)者投資逐漸趨于理性，以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行、商業(yè)經(jīng)營(yíng)不景氣及電商的快速發(fā)展等因素影響，商業(yè)辦公用房的銷售困難，今后一段時(shí)間仍將以消化庫(kù)存為主。

 

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)認(rèn)為，2015全年將有兩次降息，而CPI同比增速將滑落至1.4%的低位(2014年預(yù)測(cè)：2.0%)，意味著實(shí)際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢(shì)，回落速度緩于2012年，而實(shí)際利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)，預(yù)示著2015年房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

 

房?jī)r(jià)猜想篇

需求旺盛，房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力

 

2014年12月，100個(gè)城市中住宅價(jià)格環(huán)比2014年11月上漲的城市個(gè)數(shù)為30個(gè)，較上月增加7個(gè)。漲幅居前的城市是：廈門、珠海等。住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為70個(gè)，較上月減少6個(gè)。跌幅居前的城市是：溫州、南寧等。

 

河北7個(gè)納入該統(tǒng)計(jì)口徑的城市在去年12月份新建住宅價(jià)格基本平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)三漲四跌，但漲跌幅都不大。其中保定房?jī)r(jià)漲幅最高，環(huán)比上漲0.43%；秦皇島跌幅最大，環(huán)比下跌1.38%。省會(huì)石家莊環(huán)比跌0.20%，樣本平均價(jià)為6997元/平方米。

 

展望2015年市場(chǎng)，研究院認(rèn)為全國(guó)市場(chǎng)仍面臨高庫(kù)存壓力，消化庫(kù)存仍是市場(chǎng)主基調(diào)，房?jī)r(jià)仍存下行壓力。未來(lái)不同城市價(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)分化，一線城市和少數(shù)二線城市對(duì)政策反應(yīng)敏感，潛在需求旺盛，房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力；多數(shù)二線城市將相對(duì)平穩(wěn)；大多數(shù)三、四線城市需求透支，庫(kù)存壓力大，未來(lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)下行。

 

省會(huì)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管央行以及地方出臺(tái)了一系列組合救市政策，但是樓市高庫(kù)存、低需求等困境并沒(méi)有改觀。而價(jià)格方面，由于目前市場(chǎng)庫(kù)存高，2015年市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主，預(yù)計(jì)全年價(jià)格保持平穩(wěn)或小幅下跌，但不同城市價(jià)格表現(xiàn)分化，一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市存在上漲壓力。

 

板塊猜想篇

東北、西南或?qū)⒊蔀榻衲陿鞘邪鍓K熱點(diǎn)

 

隨著石家莊和平路沿線的棉三、棉四以及石鋼等廠區(qū)搬遷，未來(lái)這里將有超過(guò)6000畝的工業(yè)土地放量，不少業(yè)內(nèi)人士為區(qū)域的消化承載力捏了一把汗。但也有人說(shuō)，6000畝意味著石家莊“樓市春天派”時(shí)代的到來(lái)。當(dāng)棉三、棉四、石鋼等廠區(qū)改造之后，和平東路沿線的重點(diǎn)項(xiàng)目和品質(zhì)項(xiàng)目將陸續(xù)建成，意味著這個(gè)曾經(jīng)被“老工業(yè)區(qū)”包裹的“污染時(shí)代”從此翻篇。

 

有消息說(shuō)，2015年省會(huì)石家莊南三條和新華集貿(mào)市場(chǎng)這歷史悠久的兩大市場(chǎng)，將陸續(xù)外遷。同時(shí)，南三條大戶確認(rèn)搬遷，迪士尼將有望進(jìn)駐石家莊。

 

碧桂園此次在元氏縣張掖村拿地約490畝，約326666.32平米， 碧桂園一期應(yīng)該推出的是高層住宅，假設(shè)是毛坯房，以3500-4000元/平方米的價(jià)格入市的話，一定能達(dá)到引爆市場(chǎng)的目的。

 

碧桂園的“大顯身手”預(yù)示著今年省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入新發(fā)展階段，即現(xiàn)代都市人向往城郊，去都心化成為一種趨勢(shì)。

 

富力城進(jìn)駐石家莊南豆村改造是通過(guò)合作開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)的。石家莊富力城規(guī)劃總占地面積580150平方米，約合870畝。除了常規(guī)的住宅、商業(yè)、酒店外，規(guī)劃中還包括科研實(shí)驗(yàn)樓、金融服務(wù)中心、物流中心等。

 

這意味著，省會(huì)石家莊西南、東南、東北板塊都將有可能成為今年樓市關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其是隨著欒城、鹿泉、藁城這三個(gè)區(qū)域的攜手并進(jìn)，今年將會(huì)呈現(xiàn)新的城市板塊熱點(diǎn)。

 

房熱猜想篇

改善型住房或?qū)⒊蔀榻衲甑?ldquo;熱點(diǎn)房”

 

2014年12月份石家莊市住宅共成交5607套，60平方米以下小戶型銷售76套，占住宅成交總套數(shù)的1%，成交面積3599平方米，占成交總面積的3%；60-80平方米中小戶型銷售299套，占住宅銷售總套數(shù)的5%，成交面積22020平方米，占成交總面積的3%。

 

80 -100平米中小戶型銷售2045套，占住宅成交總套數(shù)的36%，成交面積18737平方米，占成交總面積的30%；100-120平米的中大戶型銷售1285套，占住宅銷售總套數(shù)的23%，成交面積142625平方米，占成交總面積的23%；120-150平米的大戶型銷售1577套，占住宅成交總套數(shù)的28%，成交面積208760平方米，占成交總面積的33%；150平米以上的大戶型銷售325套，占住宅銷售總套數(shù)的7%，成交面積66654平方米，占成交總面積的10%。由此可見(jiàn)，未來(lái)人們關(guān)注重點(diǎn)是在改善型的三居或者小三居。

 

據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的石家莊樓市行情快報(bào)分析，按面積銷售住宅備案中，剛性需求仍是石家莊樓市的主要力量。不過(guò)，8月最大的亮點(diǎn)不在業(yè)界所稱的80至100平米的“剛需住房”，而是被認(rèn)為代表“改善性住房需求”的120至150平米戶型銷售異軍突起。

 

在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“不景氣”的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)情況的判斷更加謹(jǐn)慎，很多房地產(chǎn)商的推盤計(jì)劃被迫調(diào)整。但石家莊改善性住房市場(chǎng)上升的趨勢(shì)仍然得到了業(yè)內(nèi)人士的普遍認(rèn)同。

 

業(yè)界聲音

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀樾碌牡禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)

 

國(guó)家公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。條例共六章三十五條，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等作出規(guī)定。這一醞釀、爭(zhēng)論多年的不動(dòng)產(chǎn)登記終于塵埃落定，其作用及對(duì)房地產(chǎn)的震動(dòng)不可低估。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將極有可能因此出現(xiàn)拋售潮。

 

2015年石家莊將利用半年時(shí)間，開(kāi)展城鄉(xiāng)違法建設(shè)集中整治行動(dòng)，堅(jiān)決打擊和遏制違法建設(shè)行為，嚴(yán)格規(guī)劃控制，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2015年若持續(xù)高壓打擊，部分項(xiàng)目將由于資金鏈斷裂面臨滅頂之災(zāi)。預(yù)計(jì)石家莊樓市將在兩年左右時(shí)間踏上規(guī)范之路。

 

2014年各地“取消限購(gòu)”被視為第一波救市舉措，而“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策被視為第二波救市舉措。盡管救市手段一波接一波，但2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回調(diào)依然在繼續(xù)。去庫(kù)存幾乎成為了各地樓市的主旋律。從目前全國(guó)樓市情況看，各地限購(gòu)放開(kāi)刺激未能達(dá)到理想；限貸放開(kāi)也面臨銀行額度不足的問(wèn)題，所以減稅很有可能成為新一輪樓市松綁的著力點(diǎn)。如果效果仍不理想，后面更大的“殺招”，會(huì)否是將首套住房套型建筑面積在90平方米以下首付比例降至兩成呢？或者直接是，將兩成首付比例范圍擴(kuò)大至首套普通住房呢？

 

此外，2015年影響石家莊樓市的其他因素還有：正定新區(qū)建設(shè)、搬遷企業(yè)退城進(jìn)郊、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面。

 

今年將成為房企混戰(zhàn)“大洗牌”之年

 

在人人喊打和開(kāi)發(fā)企業(yè)人人被打的聲音中，省會(huì)樓市踉蹌走過(guò)了2014，雖然這一年里，限購(gòu)及部分信貸等政策逐步放開(kāi)，但本來(lái)就不溫不火的省會(huì)樓市落得個(gè)慘淡收?qǐng)觥?/div>