1月21日，一條關(guān)于上海證大集團(tuán)退出房地產(chǎn)行業(yè)的新聞引起業(yè)內(nèi)軒然大波。盤(pán)點(diǎn)近兩年來(lái)有關(guān)上海證大房地產(chǎn)有限公司的報(bào)道，“受累地王”“銷(xiāo)售遲緩”“評(píng)級(jí)負(fù)面”等詞匯出現(xiàn)頻率很高。

 

  近日，位于南京市高鐵站旁邊的證大喜馬拉雅中心項(xiàng)目更是因?yàn)樵跊](méi)有領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證的情況下涉嫌“違規(guī)認(rèn)籌”而遭到了南京市住建委的問(wèn)訊和通告。

 

  《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，南京證大喜馬拉雅中心從2014年9月份左右開(kāi)始宣布10月開(kāi)盤(pán)的消息，期間歷經(jīng)數(shù)次開(kāi)盤(pán)預(yù)告至今遲遲還未開(kāi)盤(pán)。“開(kāi)盤(pán)早晚現(xiàn)在我也不關(guān)心了，我現(xiàn)在就關(guān)心當(dāng)初我交的‘認(rèn)籌金’之后會(huì)不會(huì)有下文？項(xiàng)目銷(xiāo)售許可證一直沒(méi)有拿到，那我們當(dāng)初交的‘認(rèn)籌金’怎么辦？”曾在南京證大喜馬拉雅中心咨詢(xún)購(gòu)房的周宇(化名)說(shuō)。

 

  對(duì)此，南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處商品房管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，部門(mén)已經(jīng)分別于1月5日、11日對(duì)南京證大喜馬拉雅中心進(jìn)行調(diào)查問(wèn)訊，目前項(xiàng)目中心已經(jīng)給監(jiān)管部門(mén)寫(xiě)了承諾書(shū)，停止一切有認(rèn)籌痕跡的違規(guī)操作行為，并對(duì)于其今后房產(chǎn)銷(xiāo)售方面提出了更規(guī)范的要求。

 

  截至記者發(fā)稿時(shí)，上海證大房地產(chǎn)股份停止買(mǎi)賣(mài)的原因證大集團(tuán)方面還沒(méi)有披露。從1月21日公司宣布停牌至今，關(guān)于證大集團(tuán)退出房地產(chǎn)的新聞層出不窮。記者數(shù)次聯(lián)系上海證大房地產(chǎn)公司方面，暫未收到回復(fù)。有業(yè)內(nèi)人士分析表示，若此舉屬實(shí)，只能說(shuō)明近年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)度為“地王所累”，并歷經(jīng)資金鏈緊張難關(guān)的證大集團(tuán)或許真的在房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展上有心無(wú)力。

 

  打擦邊球，涉嫌違規(guī)認(rèn)籌

 

  南京證大喜馬拉雅中心原定的開(kāi)盤(pán)日期是2014年10月份前后，從2014年9月開(kāi)始就已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)籌。南京當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)網(wǎng)站上還顯示著項(xiàng)目數(shù)次宣傳開(kāi)盤(pán)的消息。從2014年10月推遲到11月、12月直到近期的2015年1月。

 

  周宇告訴記者：“當(dāng)時(shí)我來(lái)項(xiàng)目看房，項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)就推薦我辦理認(rèn)籌，讓我到指定銀行的網(wǎng)店去辦理預(yù)存，然后項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)會(huì)給我標(biāo)明相應(yīng)的號(hào)碼，那個(gè)號(hào)碼就是我的認(rèn)籌號(hào)。他們說(shuō)這樣子就可以為我們預(yù)留房源了，還能享受一些優(yōu)惠。”

 

  根據(jù)住建部53號(hào)文件中《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題》中規(guī)定，未取得銷(xiāo)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)付款等性質(zhì)的費(fèi)用。

 

  對(duì)此，南京市住建委商品房管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“說(shuō)其是公開(kāi)認(rèn)籌，也不準(zhǔn)確，因?yàn)闊o(wú)證銷(xiāo)售行為的認(rèn)定必須要有合同或收據(jù)等證明，或者其他的輔助證據(jù)。而這個(gè)項(xiàng)目的做法恰恰很隱蔽，讓購(gòu)房人將存款存入自己賬戶(hù)，一切為口頭協(xié)議。得知南京證大喜馬拉雅中心涉嫌無(wú)證認(rèn)籌之后我們分別于2015年1月5日、11日來(lái)到項(xiàng)目所在地調(diào)查問(wèn)訊。目前調(diào)查顯示項(xiàng)目是打了違規(guī)認(rèn)籌的擦邊球，但這樣的行為也是我們所不允許的。讓購(gòu)房者將錢(qián)打到指定的銀行賬戶(hù)并給予憑單以便開(kāi)盤(pán)后購(gòu)房使用，指向性很強(qiáng)，有違規(guī)操作痕跡。所以，我們迅速責(zé)令項(xiàng)目停止這種行為。”

 

  1月14日，項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)非常小心地表示：“我們項(xiàng)目還沒(méi)有拿到銷(xiāo)售許可證，您可以先看看樣板房簡(jiǎn)單了解一下。”

 

  對(duì)于項(xiàng)目此前涉嫌違規(guī)認(rèn)籌的情況，記者致電項(xiàng)目企劃部門(mén)相關(guān)工作人員蔡先生，他否認(rèn)了此前項(xiàng)目存在違規(guī)操作行為，對(duì)于記者反映的業(yè)主存錢(qián)領(lǐng)認(rèn)籌號(hào)的說(shuō)法，他表示“不存在”，并說(shuō)項(xiàng)目在等銷(xiāo)售許可證出來(lái)后售賣(mài)。

 

  噱頭宣傳貓膩多

 

  記者于1月14日下午來(lái)到證大喜馬拉雅中心售樓處，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去項(xiàng)目的巨幅海報(bào)非常顯眼。而“首付5萬(wàn)元起，開(kāi)盤(pán)特享”的字眼更是用特大號(hào)的字體標(biāo)明。但記者在進(jìn)入售樓處咨詢(xún)完項(xiàng)目了解到，每平方米均價(jià)1.7萬(wàn)到2萬(wàn)元之間的精品酒店公寓總價(jià)最低也要70萬(wàn)元左右。按照40年產(chǎn)權(quán)的公寓來(lái)算，一套70萬(wàn)元的房子首付也至少要30多萬(wàn)元。而對(duì)于項(xiàng)目“最低首付5萬(wàn)元”的宣傳，其內(nèi)部人員解釋說(shuō)其實(shí)是首付一成，剩余首付款要購(gòu)房者半年內(nèi)補(bǔ)齊。但即便如此，項(xiàng)目也找不到如此低價(jià)的房子。

 

  熟悉南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)分析師李坤表示：“因?yàn)樽C大喜馬拉雅中心售賣(mài)的精品公寓只有40年產(chǎn)權(quán)，需要付至少五成首付，那么項(xiàng)目所宣傳的‘一成首付’我分析應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商自己墊付的，或者是找一些機(jī)構(gòu)去協(xié)助墊付的。然而如此操作，為購(gòu)房者墊首付，從而使本來(lái)不符合貸款條件的人貸到款，是違反相關(guān)監(jiān)管部門(mén)規(guī)定的。”

 

  “據(jù)我了解，這樣‘一成首付’的宣傳噱頭在南京很多開(kāi)發(fā)商這里都有，但如果被相關(guān)部門(mén)調(diào)查出來(lái)，那么相關(guān)有牽扯的銀行或者金融機(jī)構(gòu)難逃其咎。不僅如此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這樣的‘一成首付’僅僅是看上去很美，如果真的是自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力不行如此倉(cāng)促賣(mài)房，也會(huì)加重其后期的付款壓力。到頭來(lái)如果真的負(fù)擔(dān)不起，那承受的損失將是非常巨大的。”李坤補(bǔ)充說(shuō)。

 

  不僅如此，相關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)管人員提醒購(gòu)房者，若是在項(xiàng)目還未取得銷(xiāo)售許可證的情況下就進(jìn)行認(rèn)籌，那么此前樓盤(pán)宣傳的得房率、容積率等規(guī)劃、土地情況來(lái)不及與房產(chǎn)部門(mén)預(yù)售許可證上公布的情況相印證，就容易出現(xiàn)樓盤(pán)前期承諾與實(shí)際不符、購(gòu)房人退房要損失定金的情況。

 

  停牌或?yàn)?ldquo;退市”？

 

  據(jù)1月21日消息，上海證大房地產(chǎn)股份于下午3時(shí)14分起短暫停止買(mǎi)賣(mài)，股份停牌前升33.577%，報(bào)0.183元。

 

  就在停牌前的幾個(gè)小時(shí)，有媒體宣稱(chēng)，證大集團(tuán)董事長(zhǎng)戴志康[微博]宣布集團(tuán)將主攻互聯(lián)網(wǎng)金融，退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但強(qiáng)調(diào)，不會(huì)變賣(mài)資產(chǎn)。同時(shí)，戴志康也解釋說(shuō)“意思就是不再追加新的投資，老項(xiàng)目還是要做完的”。

 

  該公司2014年中報(bào)顯示，證大房產(chǎn)資產(chǎn)總值199億港元，現(xiàn)金流13.5億港元，而截至2015年1月20日收盤(pán)，公司市值卻僅僅只有20.38億港元。

 

  據(jù)了解，目前證大房產(chǎn)主要涉足商業(yè)地產(chǎn)居多，旗下主要擁有包括上海大拇指廣場(chǎng)、喜馬拉雅中心，青島大拇指廣場(chǎng)，南京大拇指廣場(chǎng)，揚(yáng)州商業(yè)項(xiàng)目等12個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。住宅方面，有上海九間堂、南京九間堂以及河北、內(nèi)蒙古等項(xiàng)目。

 

  對(duì)于公司“退市”傳聞，江蘇證大商業(yè)文化發(fā)展有限公司相關(guān)人士稱(chēng)，對(duì)于“退市”一事并不知情，但其表示，三個(gè)項(xiàng)目目前都處于正常運(yùn)作狀態(tài)，未出現(xiàn)異常。此后，上海證大房地產(chǎn)公司南京方面做出了四點(diǎn)公開(kāi)官方回復(fù)——“感謝業(yè)界關(guān)注”“相關(guān)信息正在了解”“九間堂開(kāi)盤(pán)兩個(gè)月銷(xiāo)售15套”“歡迎蒞臨三個(gè)樓盤(pán)參觀(guān)”。

 

  對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析表示：“證大集團(tuán)近年來(lái)開(kāi)展多元化發(fā)展戰(zhàn)略，并一度在一二線(xiàn)城市拿下地王，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為‘蛇吞象’。畢竟其實(shí)力不足以支撐其在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)高舉高打，所以近兩年有關(guān)公司為地王所累的消息非常多，在進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域高調(diào)拿地的上海證大房產(chǎn)有限公司運(yùn)營(yíng)得也比較吃力。在退市傳聞之前，還有傳聞?wù)f證大集團(tuán)掌舵人戴志康可能把全部房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括上市公司、名下土地等轉(zhuǎn)賣(mài)了。”

 

  上海易居研究相關(guān)分析師表示：“對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)展格局看，如果在土地市場(chǎng)的擴(kuò)張上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，那么未來(lái)持續(xù)的盈利增長(zhǎng)可能會(huì)戛然而止。尤其對(duì)于證大這樣的地產(chǎn)商而言，基本屬于中小型房企，雖可以在優(yōu)質(zhì)地段做項(xiàng)目，但在產(chǎn)品大規(guī)模擴(kuò)張方面是有心無(wú)力。所以此次逐漸退出房地產(chǎn)板塊的一說(shuō)，本質(zhì)上就說(shuō)明其在傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面缺乏一個(gè)有力的企業(yè)能力支撐。”