繼去年“9·30新政”后,北京樓市發(fā)生裂變。
銀行收緊房貸的消息甚囂塵上。就在這幾天,網(wǎng)上甚至傳出“20家銀行停止房貸”的消息。此外,高頻調(diào)控下,市場上買房人是什么人群,錢從何來等問題也擺在了行業(yè)面前。
據(jù)了解,整體上來說,高頻調(diào)控下,銀行貸款難度加大,批貸時間延長,而市場上購房者也悄然發(fā)生了變化。
收緊額度
這是北京市大部分商業(yè)銀行在執(zhí)行的準則:首套房執(zhí)行基準利率,二套房則在基準利率基礎上最低上浮20%。
根據(jù)融360的一則數(shù)據(jù)顯示,北京地區(qū)5月份首套房平均利率為4.86%。全國5月二套房平均利率為5.40%,較上月上升0.01%。同比去年同期二套房利率5.39%上升0.01%。
北京海淀區(qū)青龍橋中國銀行營業(yè)點的一位業(yè)務經(jīng)理張亮(化名)告訴中國房地產(chǎn)報記者,現(xiàn)在銀行貸款比以前難,放款至少要三個月左右。
得到相同答案的是,北京市海淀區(qū)中國建設銀行的一位客戶經(jīng)理吳越(化名)也告訴記者,國家在管控銀行,要控制信貸規(guī)模,和以前完成業(yè)績目標不同的是,現(xiàn)在銀行額度少,并且要控制房貸在銀行業(yè)務中的比例?,F(xiàn)在北京大部分銀行情況差不多,都在執(zhí)行銀行公約。
吳越所說的公約是:北京大部分銀行對首套房執(zhí)行基準利率,二套房則在基準利率基礎上最低上浮20%。這些銀行包括中、農(nóng)、工、建、交、中信、招商、北京銀行等8家銀行,均發(fā)布了住房貸款利率最新通知。
值得注意的是,這是時隔三年后,北京首套房房貸政策重回基準利率。有行業(yè)人士透露,信貸受到管控,總額度已經(jīng)下降。今年房地產(chǎn)信貸總額度驟降,甚至僅為平時的1/10。
一直以來,對于銀行來說,涉房貸款扮演信貸業(yè)務的重要角色,其中,部分上市銀行的涉房貸款占比已經(jīng)超過30%。
“后續(xù)銀行將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價格。”一位業(yè)內(nèi)人士直言,貸款利率大幅上升,而貸款的發(fā)放也開始收縮,這就意味著金融去杠桿的影響將從金融市場傳導到實體經(jīng)濟。
房貸客戶減少70%
實際上,房地產(chǎn)調(diào)控出臺后,很多購房者面臨失去資格、多交首付的現(xiàn)狀。
“目前來說房貸客戶大概少了70%?,F(xiàn)在銀行貸款比以前難多了,即使符合條件規(guī)模的,一個月才能批貸,之前一個星期就能下來。”吳越說。
資料顯示,5月居民部門貸款增加6106億元,其中中長期貸款增加4326億元,但同比去年同期下滑了近1000億元。
正是因為銀行限貸或者額度緊張的情況下,小貸公司、擔保公司等抓住了市場痛點。
“批貸之后需要去房管局做房產(chǎn)抵押,一般需要一個月。事實上,銀行現(xiàn)在額度比較緊張,所以很多人選擇走外部小貸公司、擔保公司去做房產(chǎn)抵押貸款。現(xiàn)在小貸公司越來越多,規(guī)模越來越大,說明需求還是有的。”一位曾在中國建設銀行總行工作過的汪小希(化名)告訴記者,整個房貸市場銀行肯定是大頭,但小貸公司、擔保公司是彌補銀行滿足不了的需求。
隨著傳統(tǒng)金融機構服務實體經(jīng)濟發(fā)展弊端越發(fā)明顯,小額靈活、跨地域、便捷的互聯(lián)網(wǎng)小貸也日益升溫。
不過,由于國內(nèi)征信體系不健全,小額貸款公司難以充分獲取借款人信用信息及資金使用情況,有較高的潛在壞賬風險。甚至因為有些小貸公司本身不規(guī)范,逼債客戶的事情時常發(fā)生。
此外,小貸公司在政策把控上也缺乏經(jīng)驗。“高頻調(diào)控下,類似首付提高的政策,會使得很多改善型的和投資投機需求得到抑制。”一位資深業(yè)內(nèi)人士表示,實際情況下,也要警惕二套購房者鉆了當前政策的漏洞,即仍然能夠以首套的名義購房。資金方面和首套住房拋售是有關的,通過拋售則可以較好地回籠資金。
無利可圖?
今年以來,監(jiān)管政策趨嚴,銀行房貸額度受限,房貸放款速度變慢。去年11月初,銀監(jiān)會下發(fā)《關于開展銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)相關業(yè)務專項檢查的緊急通知》,擬對包括北京、上海、深圳在內(nèi)的16個熱點城市銀行業(yè)金融機構進行專項檢查。
此外,一位業(yè)內(nèi)人士分析,今年銀行同業(yè)存單利率提高至4.5%,為了彌補上升的成本,大部分銀行房貸利率開始打9折、95折。而銀行去年可以在金融市場通過同業(yè)存單以2.8%的利率融資,在執(zhí)行4.9%的貸款基準利率下,房貸利率打8折仍然有利可圖。
當然,銀行房貸利率上升,收緊貸款額度,除了因為國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的因素,以及銀行融資利潤的上升,還在于更嚴格的評估考核制度。
“對于銀行貸款來說,收緊是一個大趨勢。還有一個值得注意的重要問題,就是商業(yè)銀行本身面臨了更嚴厲的考核。2016年央行正式實施了宏觀審慎評估體系的考核,即MPA考核。此類考核的一個內(nèi)容是涉及對廣義信貸的考核。”一位研究金融的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
此外,中小銀行各類理財業(yè)務都會被納入到此類考核范圍之中,所以壓力會比較大。從貸款方面也會得到體現(xiàn)。比如說過去一個月內(nèi)可以完成的審批,或許現(xiàn)在需要兩個月甚至更多時間。
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