保利地產(chǎn)發(fā)行首單CMBS 拉開資產(chǎn)證券化大幕

2017年09月15日 11:32
原標(biāo)題:保利地產(chǎn)發(fā)行首單CMBS 拉開資產(chǎn)證券化大幕
中房報記者 曾冬梅 廣州報道
9月14日,保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱,該公司的首單交易所資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“中信•保利地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項計劃”已在上海證券交易所成功設(shè)立,發(fā)行規(guī)模35.3億元,發(fā)行利率4.88%。據(jù)了解,該產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是位于廣州的兩棟寫字樓——保利國際廣場和保利中心。
在此之前,保利地產(chǎn)已經(jīng)成立資管中心,積極探索各類資產(chǎn)金融方案。“盤活存量資產(chǎn),進行資產(chǎn)證券化是未來行業(yè)的大勢所趨,這兩年,無論是政策導(dǎo)向還是市場氛圍,都鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)進行這方面的嘗試和創(chuàng)新。”9月14日,保利地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者表示,公司對存量資產(chǎn)的證券化已經(jīng)準備了很長時間,不同物業(yè)匹配不同方案,未來將會根據(jù)市場情況適時推出。
而在分析人士看來,無論是CMBS、ABS還是類REITs,都是房企為迎接真正的REITs落地而做的鋪墊或者預(yù)習(xí),從近日證監(jiān)會表態(tài)鼓勵租賃運營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的公募REITs落地可看出,REITs的放開已指日可待。
保利首嘗資產(chǎn)證券化
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(Commercial Mortgage Backed Securities,簡稱CMBS),是指以商業(yè)房地產(chǎn)為抵押,以相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)未來收入為償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。作為資產(chǎn)證券化的一種方式,該項產(chǎn)品具有抵押率高、融資期限長、充分利用不動產(chǎn)價值等優(yōu)點。
據(jù)了解,在4個多月前,保利地產(chǎn)的董事會就已審議通過發(fā)行CMBS產(chǎn)品的議案。該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模35.30億元,其中優(yōu)先級發(fā)行規(guī)模35億元,期限12(3+3+3+3)年,信用評級為AAA,發(fā)行利率4.88%,創(chuàng)地產(chǎn)行業(yè)同期同類產(chǎn)品新低。資產(chǎn)抵押率67.72%,接近同類產(chǎn)品抵押率上限?;A(chǔ)資產(chǎn)為位于廣州的保利國際廣場和保利中心,屬廣州市核心區(qū)域一線江景優(yōu)質(zhì)寫字樓,現(xiàn)金流穩(wěn)定,出租率和租金價格指標(biāo)均居該區(qū)域?qū)懽謽乔傲?。其中,保利國際廣場接近滿租,保利中心的出租率也接近90%。
公告顯示,截至2017年9月12日,中信•保利地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項計劃實際收到認購資金35.3億元,達到約定資金規(guī)模。
保利方面表示,在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐漸收緊、融資成本逐漸上行的市場環(huán)境中,CMBS為企業(yè)融資、盤活存量資產(chǎn)開拓了新的渠道。
REITs漸行漸近
2016年8月,國內(nèi)第一例交易所掛牌的符合國際標(biāo)準的商業(yè)物業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)產(chǎn)品——“高和招商-金茂凱晨專項資產(chǎn)管理計劃”獲得上海證券交易所擬同意掛牌轉(zhuǎn)讓的無異議函并成功發(fā)行,產(chǎn)品規(guī)模高達40億元。在這一年多的時間里,地產(chǎn)商們嘗試了多種資產(chǎn)證券化方案,包括購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃、物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃、主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃等等,以期盤活各種存量資產(chǎn),提升資產(chǎn)管理水平和收益。
“我們這一兩年也在積極準備各種資產(chǎn)證券化的方案,包括路徑的梳理,產(chǎn)品的研究等。”保利地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人透露,試水的首單選擇CMBS是因為公司對應(yīng)物業(yè)的成熟度較高,市場環(huán)境也配合。實際上,保利地產(chǎn)旗下的存量資產(chǎn)除了寫字樓,還有購物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店、長租公寓、養(yǎng)老公寓等。
該負責(zé)人表示,自2015年以來,國家不斷出臺政策鼓勵企業(yè)盤活存量資產(chǎn),REITs的相關(guān)落地方案也在密集討論中,雖然目前仍有一些政策障礙尚未清除,但趨勢已經(jīng)很明朗。
最新的市場消息顯示,證監(jiān)會正在加緊研究面向個人投資者的公募REITs的相關(guān)政策法規(guī),其中,租賃運營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。
保利投顧研究院的一份研究報告指出,作為房企的資產(chǎn)退出通道,REITs的行業(yè)規(guī)模建立在房地產(chǎn)和租賃行業(yè)的規(guī)?;A(chǔ)上,未來核心城市的商業(yè)邏輯將變?yōu)橘I進、運營、退出,核心盈利點在于運營收益和資產(chǎn)增值,其潛在規(guī)模巨大,發(fā)展前景廣闊。而政府將租賃市場作為長效機制的一環(huán),必然導(dǎo)致租賃行業(yè)的快速發(fā)展,大量資金涌入。持有重資產(chǎn)與盈利之間的矛盾將被迫通過提升杠桿來解決,國家去杠桿的剛性需求,將倒逼REITs放開,ABS、類REITs產(chǎn)品的發(fā)行增多,也推動著配套政策法規(guī)細則的完善。中信、長江等券商預(yù)判REITs1-2年內(nèi)將迎來開放。
免責(zé)聲明:凡本站注明 “來自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的,請聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com

合作媒體

  • 搜房網(wǎng)
  • 焦點房產(chǎn)
  • 騰訊藍房
  • 齊魯晚報
  • 魯南商報
  • 交通電臺
  • 臨沂在線
  • 山東房產(chǎn)聯(lián)盟
區(qū)域:
姓名:
手機:
QQ:

家在臨沂網(wǎng)團購報名