進(jìn)入2019年，A股一掃2018年的頹勢，來了個絕地大反擊，就滬指來說，27個交易日“19陽8陰”，漲幅超9%，而深成指漲幅更是超過13%，加之最近連番上演普漲行情，成交量也是不斷放大，讓不少人士興奮不已，高呼A股轉(zhuǎn)牛了。 

相形見絀的是，進(jìn)入2019，樓市卻有轉(zhuǎn)涼的跡象，在2018年 房地產(chǎn)銷售創(chuàng)歷史新高后，2019年1月份， 房地產(chǎn)銷售、土地成交大幅下滑，二手房也在加速降溫，就連每年年初的返鄉(xiāng)置業(yè)潮也有偃旗息鼓的跡象，反而房企的融資卻繼續(xù)高筑，這是否意味著樓市的“黃金期”已經(jīng)結(jié)束了？

房企銷售大幅下滑，有龍頭腰斬

樓市的冷暖，最直接的就體現(xiàn)在房企的銷售上，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月13日，合計(jì)有30家上市房企公布銷售額，累計(jì)合同銷售金額為3081.34億元，相比去年同期下滑17%。

排名前三的是萬科、恒大和碧桂園，但這些龍頭企業(yè)銷售業(yè)績下滑卻更為明顯，均在3成左右，其中碧桂園更是腰斬。具體看，萬科2019年1月合同銷售額488.8億元，同比下滑28.1%；恒大合同銷售額431.7億元，同比下滑32.9%；碧桂園合同銷售額330.7億元，同比下滑52.1%。

二手房也在加速降溫

至于二手房方面，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年1月，全國100個重點(diǎn)城市中二手房掛牌均價環(huán)比下跌1.05%，已經(jīng)連續(xù)5個月下跌，下跌城市數(shù)量環(huán)比上月雖有所減少，但降幅正逐步擴(kuò)大。

從城市等級來看，各等級城市二手住宅掛牌均價下跌幅度均較大。其中二線城市下跌最大，環(huán)比下跌1.14%，其次為一線城市，環(huán)比下跌1.02%，三四線城市環(huán)比下跌0.99%。

而分區(qū)域來看，各區(qū)域二手住宅掛牌價環(huán)比也均處于下跌態(tài)勢，其中東北區(qū)域環(huán)比下跌0.54%，跌幅最小。東部地區(qū)下跌最為嚴(yán)重，下跌1.18%，中部和西部分別環(huán)比下跌0.92%、0.73%。

返鄉(xiāng)置業(yè)也明顯降溫

往年年初，疊加春節(jié)效應(yīng)，返鄉(xiāng)置業(yè)總是一股不可小覷的力量，但是今年卻有偃旗息鼓的跡象。根據(jù)58同城、安居客發(fā)布的《2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，2019年春節(jié)期間，52.7%的“漂一族”有返鄉(xiāng)置業(yè)意向，比上年下滑了6個百分點(diǎn)。對于有返鄉(xiāng)置業(yè)意向的人群來說，三線、四線及以下城市依然是返鄉(xiāng)置業(yè)的主力城市，合計(jì)占比達(dá)到78%。

根據(jù)此前 中信建投對東中西部的六個縣市進(jìn)行調(diào)研，并發(fā)布的2019年春節(jié)返鄉(xiāng)調(diào)研報(bào)告來看。春節(jié)期間 房地產(chǎn)項(xiàng)目來訪量出現(xiàn)普遍下降，需求疲態(tài)開始顯現(xiàn)。在市場成熟度高的城市，房價已經(jīng)自高點(diǎn)有所回落。此外，其對江西省永新縣進(jìn)行調(diào)研是還發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)期間，碧桂園、歐洲城、朝陽學(xué)府等三大熱盤的到訪量同比下滑50%，據(jù)此，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為：“這說明返鄉(xiāng)置業(yè)需求大幅收縮”。

即使是返鄉(xiāng)置業(yè)的主力三四線城市，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為：“大部分三四線城市樓市在2019年春節(jié)期間出現(xiàn)了‘觀望+有價無市’的現(xiàn)象。”

土地成交總價同比腰斬

樓市，包括新房和二手房的降溫，對于土地市場的影響也是十分顯著的。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在成交方面，2019年1月份，全國300個城市共成交土地1958宗，環(huán)比減少43%，同比減少1%。

而據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2019年1月份，全國300城經(jīng)營性土地成交建面14387萬平方米，同、環(huán)比分別下降30%、49%；成交總價為3152億元，同、環(huán)比分別下降33%、50%；土地價格基本持平，平均成交樓板價2191元/平方米，同、環(huán)比分別下降4%和0.3%。其中，一、二線城市皆有回升，三四線城市則略有回落。

融資近1700億，同比漲20%

或許是由于銷售端的低迷，從而造成房企的資金壓力驟增，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2019年1月，85家典型房企的融資總額為1669億元，環(huán)比大幅上升50.3%，同比增長20.3%，本月房企融資密集，創(chuàng)2017年下半年以來單月融資新高。

至于融資成本，2019年1月房企新增債券類融資成本6.98%，較2018年全年上升0.55個百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)7.86%，較于2018年全年增長0.84個百分點(diǎn)，1月房企在境外密集發(fā)債，融資成本也頗高，當(dāng)月進(jìn)行境外融資的房企中，有一半以上境外融資利率超過8%，更有少數(shù)如景瑞控股、當(dāng)代置業(yè)等企業(yè)融資利率超過10%。

房子已不具備投資價值？

可以說，在2019年初，樓市便遭遇了“寒潮”，不過，有人認(rèn)為這并不能作為樓市徹底轉(zhuǎn)“涼”的信號。對此，上海易居研究院副院長楊紅旭就認(rèn)為，一方面，去年1月處于樓市繁榮期，基期值高，今年1月處于降溫期；另一方面，今年春節(jié)比去年早了10天，1月銷售受春節(jié)假期因素影響較大。

但是， 海通證券的姜超卻認(rèn)為當(dāng)前的房市缺乏投資價值，因?yàn)榉孔拥墓乐堤F了。姜超用租金回報(bào)率類比股價的市盈率，來衡量房價高低。

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，即北上廣深四大一線城市在08年初的租金回報(bào)率均值為3.5%，到18年末降至1.6%。其認(rèn)為，將租金回報(bào)率倒過來看，房價租金比可以看做是房市的估值，因此08年中國一線城市的房市估值為大約是29倍，而到18年末已經(jīng)升至62倍，而這一水平處于過去10年的最高點(diǎn)附近。

面對當(dāng)前樓市所面臨的窘境，各位是否認(rèn)為樓市的“末日”已經(jīng)來臨了呢？