一線城市樓市再迎監(jiān)管重拳！
1月30日，北京銀保監(jiān)局表示，要求轄內(nèi)各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強內(nèi)部問責處理。
1月29日晚，上海銀保監(jiān)局發(fā)布進一步加強個人住房信貸管理工作的通知（以下簡稱《通知》），對上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就住房信貸管理等工作提出要求，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報送自查和整改報告。
來源：上海銀保監(jiān)局
兩地銀保監(jiān)局接連出手，傳遞了什么信號？
業(yè)內(nèi)人士表示，信貸是樓市調(diào)控中比較重要一環(huán)，一旦調(diào)控“信貸”，表明調(diào)控已動“真格”，力度凸顯。目前監(jiān)管部門對于嚴禁資金違規(guī)流入樓市的態(tài)度堅決，再加上房地產(chǎn)信貸新規(guī)的發(fā)布，未來資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象料將明顯減少。
北京：自查去年下半年以來的消費貸、經(jīng)營貸
“部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經(jīng)營貸資金作為購房款或‘過橋’資金；部分非法中介參與其中牟利，為違規(guī)行為推波助瀾……”最近北京樓市熱度不減。
北京銀保監(jiān)局表示，針對以上輿情反映的問題已第一時間開展篩查，并就篩查發(fā)現(xiàn)的疑點線索向轄內(nèi)銀行機構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導致消費貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強內(nèi)部問責處理。
同時，北京銀保監(jiān)局已會同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機構(gòu)開展專項核查。對于銀行因經(jīng)營不審慎、內(nèi)控管理不到位導致消費貸、經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問題，一經(jīng)查實將依法從嚴從重處理。北京銀保監(jiān)局還將結(jié)合銀行自查及監(jiān)管核查情況，指導北京市銀行業(yè)協(xié)會積極行動，對個人和中介的不當和違規(guī)行為啟動聯(lián)合懲戒機制。
中證君注意到，1月25日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任王飛公開表示，將嚴查資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機炒作。
上海：自查去年6月以來的三類貸款
上海銀保監(jiān)局印發(fā)的加強個人住房信貸管理工作的通知，主要包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風險排查等方面。
來源：上海銀保監(jiān)局
對于《通知》中的第三、四條，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，加強對貸款客戶的審查和信用管理可盡可能避免資金流入房地產(chǎn)市場。同時，嚴格審核資金來源對樓市也會有降溫作用。“一些高凈值客群有通道獲得廉價資金，豪宅熱銷背后不排除有違規(guī)資金介入的可能。樹立管控機制，能防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場。”
對于《通知》中的第五條，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，該條政策體現(xiàn)了后續(xù)貸款的重要傾向，即后續(xù)房貸將重點支持首套中小戶型、建筑結(jié)構(gòu)為封頂?shù)慕杩钊说馁J款需求。這條規(guī)定，實際上也和貸款集中度政策有關(guān)，或能給商業(yè)銀行啟發(fā)，即后續(xù)房貸投放需要對此類重點支持的領(lǐng)域加大發(fā)放，而其他領(lǐng)域的投向則會有所管控。
“重點支持中小戶型自主用房的貸款要求，證明上海差異化信貸政策還是保護剛需。”盧文曦說道。
另一銀行業(yè)人士則告訴中證君，只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款，也是在保護消費者，不過房企銷售回款的進度會拖慢，房企的成本將會增加。
對于《通知》中的第六條，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，近期上海、深圳等城市樓市火爆，原因之一就是經(jīng)營性貸款流入樓市，這一輪房價上漲和信貸違規(guī)進入房地產(chǎn)有關(guān)系。盧文曦說，樓市每輪上漲背后都有資金寬松的影子，在利益驅(qū)動下資金容易違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。
嚴躍進稱，完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機制體現(xiàn)了對信貸資金流向密切監(jiān)管的導向，有助于審查資金用途，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
對于《通知》中的第七條，嚴躍進表示，“實際上過去幾年，中介機構(gòu)參與此類造假等行為，確實造成了樓市的泡沫現(xiàn)象。所以積極管控中介機構(gòu)也成為關(guān)鍵。”
組合拳政策維護剛需
中證君注意到，近期，上海樓市調(diào)控不斷加碼。
1月21日晚，上海市房屋管理局等多部門發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，從土地到規(guī)范市場秩序等多緯度管控市場。其中，嚴格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。業(yè)內(nèi)人士認為，該政策嚴厲打擊假離婚買房現(xiàn)象。
1月25日，上海司法拍賣房納入限購政策范圍，競買人參與競買的，應(yīng)當事先確定在上海市具有購房資格。
上海樓市接下來會如何走？盧文曦稱，信貸是樓市調(diào)控中比較重要一環(huán)，一旦缺少資金支持，市場熱度會下降。預計通過加強信貸管控后，市場成交會慢慢下降，房價也會出現(xiàn)松動。
張大偉表示，上海29日晚的政策雖然全部都是央行過去的政策重申，但如果執(zhí)行有力度，那么市場很快會降溫，后續(xù)銀行落地執(zhí)行這一政策的情況將影響上海樓市走勢。
監(jiān)管嚴控信貸資金“輸血”樓市
信貸資金違規(guī)流入樓市一直是監(jiān)管重點。
2020年6月，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作的通知》與《2020年銀行機構(gòu)市場亂象整治“回頭看”工作要點》，在“房住不炒”政策方面，個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房成為監(jiān)管部門關(guān)注的重點。
光大銀行金融市場部分析師周茂華表示，目前監(jiān)管對于嚴禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的態(tài)度堅決，并在供需兩端采取了不少措施，例如：強化監(jiān)管監(jiān)察力度，壓實主體責任，嚴防屢查屢犯，緊盯機構(gòu)易犯多發(fā)的問題，對違規(guī)信貸的行為提高懲處力度，再加上商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸新規(guī)等，“短期盡管難以完全杜絕，但資金違規(guī)流入房地產(chǎn)現(xiàn)象將明顯減少”。
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