“這么多優(yōu)惠政策，就是想讓市場(chǎng)主體，能夠算得過(guò)來(lái)賬，能夠去做。這也是企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的一條新路。所以，發(fā)展保障性租賃住房，將是今后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力探索的一個(gè)方向。”

近日國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），第一次明確了國(guó)家層面的住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《意見(jiàn)》可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，因而受到其高度關(guān)注。專(zhuān)家提醒，保障性租賃住房的建設(shè)既要盡力而為，又要量力而行。

保障性租賃住房或?qū)⒅Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技委員會(huì)委員陳杰介紹說(shuō)，近年來(lái)，萬(wàn)科、龍湖、旭輝等傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)租公寓上投入不少。根據(jù)《意見(jiàn)》相關(guān)規(guī)定，這些企業(yè)只要持有的存量租賃住房符合戶型、租金等基本要求，就可以申請(qǐng)參與保障性租賃住房的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

知名券商公司地產(chǎn)首席分析師譚淼（化名）指出，目前長(zhǎng)租收益率比較低，因此，任何可能提高回報(bào)率的做法都可能受到企業(yè)關(guān)注。

在降低成本方面，《意見(jiàn)》提出了具體措施。例如，利用存量土地和房屋建設(shè)的四種方式，降低了土地成本；降低了企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)稅從12%降到4%等。特別是金融方面，對(duì)保障性租賃住房貸款，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待；落實(shí)民用水電氣價(jià)格。同時(shí)，中央還將對(duì)符合條件的項(xiàng)目給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助。

在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹說(shuō)，發(fā)展保障性租賃住房，將是今后房地產(chǎn)企業(yè)努力探索的方向。

倪虹直言，租賃住房“這條腿相對(duì)比較短”，是由于開(kāi)發(fā)高杠桿、快周轉(zhuǎn)的模式，使開(kāi)發(fā)商不愿意發(fā)展長(zhǎng)周期的租賃住房。

為了支持保障性租賃住房建設(shè)，《意見(jiàn)》明確企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)，需變更土地用途，但不補(bǔ)繳土地價(jià)款，且免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《意見(jiàn)》進(jìn)行解讀指出，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，增值稅按照5%征收率繳納的減按1.5%計(jì)算；對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

“這么多優(yōu)惠政策，就是想讓市場(chǎng)主體，能夠算得過(guò)來(lái)賬，能夠去做。這也是企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的一條新路。所以，發(fā)展保障性租賃住房，將是今后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力探索的一個(gè)方向。”倪虹說(shuō)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)曹金彪指出，希望通過(guò)《意見(jiàn)》，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

陳杰認(rèn)為，保障性租賃住房可能成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)較為重要的業(yè)務(wù)。“企業(yè)要有新的增長(zhǎng)點(diǎn)，否則在資本市場(chǎng)就缺少吸引力。保障性租賃住房毫無(wú)疑問(wèn)有機(jī)會(huì)成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。”

《意見(jiàn)》對(duì)房市和土地市場(chǎng)影響幾何

《意見(jiàn)》提出，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等四類(lèi)土地都可以參與保障性租賃住房的供給。陳杰指出，根據(jù)不同城市的具體情況，各類(lèi)土地未來(lái)參與的情況會(huì)有很大不同。

“例如北京利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的力量比較大，占全國(guó)這方面建設(shè)總量的一半還多。而上海主要利用國(guó)有建設(shè)用地和鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用自有存量土地，為租賃住房專(zhuān)設(shè)的R4地塊供給量占全國(guó)一半以上。”陳杰說(shuō)。

陳杰判斷，《意見(jiàn)》對(duì)大城市房地產(chǎn)企業(yè)和土地政策會(huì)帶來(lái)不小影響。他指出，租賃市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在的階段，大開(kāi)發(fā)時(shí)代已經(jīng)離去，存量房時(shí)代業(yè)已到來(lái)。大城市租賃市場(chǎng)的存量市場(chǎng)發(fā)展水平，會(huì)直接影響對(duì)人才的吸引力，進(jìn)而長(zhǎng)期影響城市競(jìng)爭(zhēng)力。“現(xiàn)在一些城市也有相關(guān)實(shí)踐，人才公寓是偏高端的福利。中央出臺(tái)《意見(jiàn)》的用意很明確，不僅要保障中高端人才，也要推出更加普惠的保障政策。因?yàn)槌鞘邪l(fā)展需要各種人才。”

同策研究院資深分析師張吉輝認(rèn)為，“在目前市場(chǎng)環(huán)境下，租賃住房提供的仍然是結(jié)構(gòu)性的、過(guò)渡性的居住產(chǎn)品。因此從長(zhǎng)期的、本質(zhì)上、宏觀上來(lái)說(shuō)，《意見(jiàn)》對(duì)于大城市土地政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限。”

要盡力而為也要量力而行

《意見(jiàn)》規(guī)定，企事業(yè)單位可以自建，自己沒(méi)有資金或者能力，可以與住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

譚淼指出，長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前不是賺錢(qián)的行業(yè)，知名房企供給的長(zhǎng)租住房所占的市場(chǎng)份額也很有限。

譚淼透露，他在相關(guān)部門(mén)召開(kāi)的會(huì)議上獲悉，保障性租賃住房這一住房保障政策是“一定會(huì)推進(jìn)的”。即便短期內(nèi)保障性租賃住房還不是重要的住房租賃供應(yīng)主體，但長(zhǎng)期看來(lái)，它的地位會(huì)越來(lái)越重要。

今年7月2日發(fā)布的《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》提出，將REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到保障性租賃住房。這被視為《意見(jiàn)》的組合拳，將保障性租賃住房政策推到更為重要的位置。

興業(yè)證券的一份研報(bào)測(cè)算，我國(guó)保障性租賃住房累計(jì)存量資產(chǎn)規(guī)模約3萬(wàn)億-5萬(wàn)億元，以10%的可證券化率來(lái)測(cè)算，可REITs化市場(chǎng)規(guī)模對(duì)應(yīng)3000億-5000億元。

陳杰判斷，保障性租賃住房實(shí)現(xiàn)REITs不太可能會(huì)成為主流。在調(diào)研中陳杰發(fā)現(xiàn)，保障性租賃住房總體租金收益率都比較低。但他認(rèn)為，在合適的地段進(jìn)行適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)，做出若干樣板案例以吸引資本市場(chǎng)關(guān)注，提高企業(yè)信心，會(huì)有利于促進(jìn)保障性租賃住房事業(yè)的發(fā)展。

陳杰介紹，各地已經(jīng)有了各種保障性租賃住房的嘗試，此次國(guó)辦下發(fā)的《意見(jiàn)》，起到了綱領(lǐng)性的指導(dǎo)，是一種高位推動(dòng)，各地有配合落實(shí)的義務(wù)。“本來(lái)是企業(yè)要去爭(zhēng)取，現(xiàn)在地方也有更大的動(dòng)力。”

據(jù)悉，今年，部分人口凈流入的大城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93萬(wàn)套，是擴(kuò)大保障性租賃住房供給、優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的良好開(kāi)端。

“對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)要讓利，而長(zhǎng)期內(nèi)租賃住房市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展到一定程度，也可能擠占需求。”譚淼指出，地方政府要拿出具體措施，用強(qiáng)有力的決心配合政策落地。

住建部在國(guó)務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)上提到，地方應(yīng)將這件事從“要我做”變成“我要做”。陳杰說(shuō)，當(dāng)企業(yè)看到市場(chǎng)潛力，積極接觸政府，此時(shí)政府根據(jù)相應(yīng)政策給予有限的補(bǔ)貼進(jìn)行邊際投入撬動(dòng)，那么這就是一個(gè)有開(kāi)發(fā)潛力的項(xiàng)目。“如果政府要補(bǔ)貼很多，企業(yè)才有意愿去做，那么這可能就還不是一個(gè)成熟的項(xiàng)目，可以等待成熟之后再推進(jìn)。”也就是說(shuō)，要盡力而為，但也要量力而行。