在內(nèi)外收緊的融資環(huán)境下，房企高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)無疑被放大。這也正是當(dāng)前金融部門需要防控的“灰犀牛”式金融風(fēng)險(xiǎn)。

2020年8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)并提出針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則的“三道紅線”政策，掀起了房地產(chǎn)企業(yè)降負(fù)債大潮，也制約了房企整體發(fā)債增速。

為減少自身觸及紅線數(shù)量，房企紛紛調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，通過增加應(yīng)付賬款票據(jù)、增加少數(shù)股東權(quán)益或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目移至表外等方式優(yōu)化杠桿指標(biāo)。從2020年度財(cái)報(bào)看，上市房企的有息債務(wù)規(guī)模同比增速已降至4.8%，明顯趨緩。同時(shí)，房企的無息流動(dòng)負(fù)債（此處用“扣除合同負(fù)債后的無息流動(dòng)負(fù)債”的口徑，因?yàn)楹贤?fù)債也就是購房者的購房預(yù)付款是不需要償還的）規(guī)模卻出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，截至2020年度，上市房企（包含內(nèi)地赴港上市房地產(chǎn)企業(yè)）的無息流動(dòng)負(fù)債規(guī)模達(dá)10萬億元，同比增長(zhǎng)26.6%。

房企無息流動(dòng)負(fù)債的增速和規(guī)模均遠(yuǎn)高于有息負(fù)債，主要原因在于近年受政策調(diào)控影響，房企外部融資渠道持續(xù)收緊，融資成本高企，加上當(dāng)前迎來償債高峰期，流動(dòng)資金緊張加??；為對(duì)沖外部融資壓力，包括龍頭房企在內(nèi)多達(dá)60家上市房企利用經(jīng)營(yíng)性融資滿足自身發(fā)展需求。

經(jīng)營(yíng)性融資通常體現(xiàn)在應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)中，由于應(yīng)付賬款及票據(jù)主要計(jì)入無息負(fù)債科目，并不計(jì)入房企的有息負(fù)債，成為房企的“隱形債務(wù)”，導(dǎo)致其整體償債能力可能被高估。

一旦融資渠道收緊，加上持續(xù)的樓市調(diào)控導(dǎo)致房企銷售回款放緩，可能導(dǎo)致部分杠桿率較高且資金周轉(zhuǎn)能力較弱的房企出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)房企與金融機(jī)構(gòu)、債券市場(chǎng)的交叉違約，進(jìn)而產(chǎn)生更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道存在業(yè)務(wù)模式復(fù)雜、多層嵌套、明股實(shí)債的情況，加大了監(jiān)管部門掌握資金真實(shí)流向的難度。這些未能統(tǒng)計(jì)在案的隱形負(fù)債，其風(fēng)險(xiǎn)可能通過信托、資管計(jì)劃等非銀渠道傳導(dǎo)至金融體系。

值得警惕的是，今年以來，已有房企迫于資金壓力出現(xiàn)債務(wù)逾期。比如泰禾集團(tuán)（000732），截至今年6月，累計(jì)違約債務(wù)高達(dá)431.55億元，華夏幸福（600340）發(fā)生債務(wù)逾期本息累計(jì)高達(dá)669.9億元。因債務(wù)違約導(dǎo)致兩家公司股票出現(xiàn)大跌，股價(jià)較2018年歷史高位跌幅達(dá)80%。華夏幸福債務(wù)違約還殃及為其提供融資的股東中國平安，中國平安在2020年報(bào)中對(duì)華夏幸福計(jì)提減值182億元。

因此，在當(dāng)下嚴(yán)控有息負(fù)債增速背景下，還需注意房企的經(jīng)營(yíng)性負(fù)債，特別是應(yīng)付賬款及票據(jù)的顯著增加，意味著對(duì)建筑工程企業(yè)、建筑材料供應(yīng)商、裝修材料供應(yīng)商等上游企業(yè)賬期的拉長(zhǎng)，進(jìn)而形成更多的產(chǎn)業(yè)鏈負(fù)債，如產(chǎn)生壞賬，將拖累上游企業(yè)乃至于范圍更廣的建筑工人。房企須更加真實(shí)、穩(wěn)妥地降負(fù)債、降杠桿，而非通過調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)的方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)給產(chǎn)業(yè)鏈上游。