大拆大建，戛然而止？
近日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)明確，實(shí)施城市更新行動(dòng)要嚴(yán)控大拆大建大搬遷，不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡。
這意味著，狂飆突進(jìn)式的城市更新大概率要放緩了，而借助大規(guī)模舊改推高房?jī)r(jià)、房租的傳統(tǒng)玩法，已經(jīng)不合時(shí)宜了。
樓市調(diào)控，終于從房地產(chǎn)市場(chǎng)，覆蓋到了舊改市場(chǎng)。
一個(gè)旨在全面管控樓市的調(diào)控格局即將形成。
1、大拆大建的問題有多大？
這份文件對(duì)此直言不諱：
在城市更新推進(jìn)過程中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房?jī)r(jià)、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。
歷史曾經(jīng)多次證明，任何一次大拆大建，都容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)、房租暴漲，帶來(lái)新的問題。
道理很簡(jiǎn)單。大拆大建之下，原有的存量住房被拆除，而新建的房子快則2-3年、慢則5年以上才能交房，供求出現(xiàn)期限錯(cuò)配，自然導(dǎo)致房?jī)r(jià)、房租蠢蠢欲動(dòng)。
同時(shí)，大拆大建固然會(huì)帶來(lái)一些“釘子戶”，但更多的原住民都成了“一夜暴富”的對(duì)象，這些釋放出的購(gòu)買力，則會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。
這一邏輯，在幾年前三四線城市的棚改貨幣化中體現(xiàn)得淋漓盡致，這一次部分城市的大拆大建也不例外。
尤其對(duì)于一些超大特大城市來(lái)說(shuō)，城中村本來(lái)就是潛在的“低成本生活區(qū)”，在深圳等地，有一半人都住在城中村。
如果城中村被集中拆遷，所有舊村一股腦被納入改造范圍，那么房?jī)r(jià)、房租的上漲就是難以避免的。
當(dāng)然，從中長(zhǎng)期來(lái)看，城市更新則能為城市帶來(lái)新的住房增量，從而在一定程度上起到平抑房?jī)r(jià)的作用。
這些效果，可能要到3-5年之后才能體現(xiàn)，而當(dāng)下的剛需群體，卻不得不面臨房?jī)r(jià)大漲的現(xiàn)實(shí)。
2、嚴(yán)控大拆大建，要求有多嚴(yán)？
其一，不得大規(guī)模、短時(shí)間拆除城中村。同時(shí)，住房租金年度漲幅不超過5%。
根據(jù)文件，不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。
房租與房?jī)r(jià)決定機(jī)制不同，房?jī)r(jià)易漲難跌，而房租下跌則司空見慣。原因在于，房租更多受制于居民收入水平，收入不漲，房租也難以大漲。
然而，有一種情況例外，如果租房市場(chǎng)受到壟斷（如長(zhǎng)租公寓無(wú)限擴(kuò)張），或者短期供給銳減（如大拆大建），那么房租價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)暴漲之勢(shì)。
所以，限制大規(guī)模、短時(shí)間拆除城中村，無(wú)疑是有針對(duì)性的。
其二，嚴(yán)控大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建，舊改的范圍和規(guī)模都要受到限制了。
根據(jù)新規(guī)，老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)，原則上拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%，拆建比不宜大于2。
一個(gè)20%，一個(gè)2，對(duì)城市更新的邊界做了嚴(yán)格約束，勢(shì)必嚴(yán)重壓縮城市更新的利潤(rùn)空間。
其三，老城區(qū)更多是微改造，老舊小區(qū)將告別大拆大建模式。
文件提出，保持老城格局尺度。不破壞傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場(chǎng)。
對(duì)于老城區(qū)，大拆大建一直都是主流選擇。過去固然有個(gè)別案例，但未來(lái)一定會(huì)受到嚴(yán)格控制。
老城區(qū)的改造，必然是以微更新為主。正如文件所言：
鼓勵(lì)采用繡花功夫，對(duì)舊居住區(qū)、舊廠區(qū)、舊商業(yè)區(qū)等進(jìn)行修補(bǔ)、織補(bǔ)式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城區(qū)具有特色的空間格局和肌理”。
事實(shí)上，這一輪城市老舊小區(qū)改造，基本上走的也是“微更新”的模式，以水電線路改造、光纖入戶、加裝電梯、改建停車場(chǎng)、加建衛(wèi)生設(shè)施教育設(shè)施為主，不涉及拆遷改造，不涉及征地補(bǔ)償。
●主要城市2000年前老舊小區(qū)占比
沒有大拆大建，自然也不會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。
3、城市更新，為何要防止大拆大建？
大拆大建是典型的房地產(chǎn)過度開發(fā)模式，能短期刺激GDP，但也遺留無(wú)數(shù)問題。
大拆大建對(duì)GDP的支撐，主要來(lái)自于房地產(chǎn)投資和基建投資的瘋狂飆升，這些投資大多數(shù)轉(zhuǎn)化成了GDP中的“投資”，從而成為房地產(chǎn)依賴的重要來(lái)源之一。
大拆大建，還能帶來(lái)相當(dāng)大的土地財(cái)政收入。在整個(gè)大拆大建的鏈條里，原住民獲得一部分財(cái)富，開發(fā)商獲得了一部分開發(fā)收益，而地方政府則拿走了土地收益。
這是過去“舊改”的常規(guī)玩法，但這一輪的城市更新有所不同。
城市更新，要的是不只是簡(jiǎn)單的拆遷改造，而是與歷史保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、提高城市活力、打造經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)極結(jié)合起來(lái)，這就超出了傳統(tǒng)的開發(fā)思維。
有沒有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，能不能改變居民生活，會(huì)不會(huì)增加公共空間，能不能帶來(lái)投資驅(qū)動(dòng)之外的新增長(zhǎng)極？
這是考驗(yàn)新一輪城市更新的關(guān)鍵所在，也是對(duì)“大拆大建”模式的有力糾偏。
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