樓市調(diào)控越發(fā)密集，緊繃態(tài)勢不減。8月16日，大連發(fā)文稱，限售范圍擴(kuò)大，新增甘井子區(qū)，同時(shí)，新房限售年限從2年延長至5年，二手房則從2年延長到3年。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月上半月各種房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)密集出現(xiàn)，累計(jì)已經(jīng)超過30次。在大連之前，8月份以來，已有包括北京、上海、杭州、成都、惠州、東莞、金華等在內(nèi)的多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布新政。
與7月末住建部的約談呈現(xiàn)相同特點(diǎn)的是，這波調(diào)控潮中的城市有三四線城市下沉的特點(diǎn)。
8月7日，浙江衢州升級(jí)了調(diào)控政策，擴(kuò)大限購范圍等；10日，“百強(qiáng)縣”義烏則從公證搖號(hào)、房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、限售3年等方面入手，調(diào)控力度進(jìn)一步加大。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，這一調(diào)控趨勢將延續(xù)。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，隨著核心城市及熱點(diǎn)城市的政策收緊，炒房的空間被擠壓，開發(fā)利潤也降低，買賣雙方開始進(jìn)入政策比較寬松的三四線城市，尤其是臨近核心城市且有一定產(chǎn)業(yè)配套的三四線，“隨著三四線城市熱度的上升，預(yù)計(jì)，未來調(diào)控政策收緊更多會(huì)出現(xiàn)在三四線城市。”
根源還是房價(jià)
三四線城市這波調(diào)控的起始節(jié)點(diǎn)在7月下旬。
7月22日，住建局強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)。此后，住建部又對(duì)銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個(gè)城市進(jìn)行約談。
很快，金華、惠州等被約談城市發(fā)出調(diào)控。熱度高是這些城市背后共同的現(xiàn)象。從5個(gè)城市被約談的城市來看，統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市2021年6月房價(jià)的數(shù)據(jù)顯示，5城新房環(huán)比漲幅明顯，其中銀川達(dá)0.8%；惠州則為0.5%。
盡管不在約談之列，多個(gè)三四線城市也自發(fā)出臺(tái)調(diào)控。其中，義烏無疑是房價(jià)居高的典型。
根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的全國房價(jià)行情，義烏均價(jià)為25924元/平方米，位于浙江縣城房價(jià)之首，近三萬元的均價(jià)遠(yuǎn)超過許多二三線城市。而當(dāng)?shù)刭彿空咧杏?0%由本地私營業(yè)主構(gòu)成，有較為扎實(shí)的收入與現(xiàn)金儲(chǔ)備，同時(shí)棚改客群也具有相當(dāng)?shù)馁徺I力。
在義烏良好城市基本面下，是碧桂園、華潤、金地、榮安等房企的集體涌入，推高了地市。
今年上半年，武漢地產(chǎn)在義烏競得一宗地塊，成交樓板價(jià)達(dá)3.6萬元/平方米，僅次于濱江于杭州拿下的兩宗宅地，成為2021年上半年浙江省內(nèi)土拍地價(jià)第三；中海宏洋亦在5月份時(shí)拿下一宗地塊，樓板價(jià)超3萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)38.9%，而周邊在售新房房價(jià)在2.7萬元/平方米左右。
盡管浙江衢州房價(jià)不如義烏高企，但當(dāng)?shù)匦枨笤谝咔檫^后集中釋放，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，2021年以來，衢州樓市成交量價(jià)齊升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-7月，衢州主城區(qū)累計(jì)成交68萬平方米，同比增長39%。
這其中，衢州當(dāng)?shù)夭环Ω纳瓶腿?，其購房預(yù)算可達(dá)350-400萬元，亦有能力全款購房。“典型如柯城西區(qū)，市場一房難求，買房還要找關(guān)系，在售項(xiàng)目普遍捆綁車位與儲(chǔ)藏室加價(jià)銷售。”克而瑞報(bào)告顯示。
與之樓市熱度同步發(fā)生的，還有衢州火熱的地市。2月，綠城總價(jià)16.93億元拿下一宗商住地，樓板價(jià)1.7萬元/平方米，刷新衢州單價(jià)地王紀(jì)錄。
事實(shí)上，受多塊高溢價(jià)、高單價(jià)宅地出讓影響，2021年上半年，浙江西部包括嘉興、湖州、金華、麗水、衢州等在內(nèi)的多城成交樓板價(jià)和溢價(jià)率分別為8607元/平方米和34%，較2019年分別增長62%和擴(kuò)大15個(gè)百分點(diǎn)，地價(jià)上漲推升房價(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)。
火熱的樓、地市一步步迎來了降溫的調(diào)控措施。
8月10日，義烏也在今年3月份的調(diào)控后，再次加大了調(diào)控力度，側(cè)重于公證搖號(hào)、房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、限售3年、保剛需等上次未涉及的領(lǐng)域。
8月7日，距調(diào)控僅17天，衢州再發(fā)重磅調(diào)控，從實(shí)行限購管理、擴(kuò)大限售范圍、加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)等五方面入手，規(guī)定社保繳納期限、144平方米以上新房限售5年、建立二手房參考價(jià)機(jī)制等。
5月份時(shí)，湖州便在此前的住房限購、提高商品房預(yù)售條件等政策后，進(jìn)一步強(qiáng)化市場調(diào)控力度，實(shí)行房地聯(lián)動(dòng)、住房限售、推行公證搖號(hào)、嚴(yán)格合同更名管理等措施為樓市降溫。
調(diào)控預(yù)期強(qiáng)烈
在業(yè)內(nèi)看來，這樣的調(diào)控將會(huì)持續(xù)。在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，房價(jià)是房產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要維度，7月末5座被約談城市中三四線城市也被覆蓋，這也預(yù)示著更多三四線城市的調(diào)控會(huì)逐步展開。
這其中，長三角重點(diǎn)城市將首當(dāng)其沖。據(jù)中指院監(jiān)測，2021年1-7月長三角新房價(jià)格累計(jì)漲幅前十城市中，多為三四線城市，其中金華、南通等城市政策調(diào)控后短期漲幅依舊位居前列，新房累計(jì)漲幅分別為4.9%、4.2%，而徐州以6%的漲幅位列各城之首。
7月單月來看，江陰、金華、揚(yáng)州、徐州、淮安等城市環(huán)比漲幅位居前列；同期，金華、昆山、連云港、蕪湖、徐州等城市二手房價(jià)格環(huán)比漲幅亦在1%以上。
“7月底金華和徐州被約談，8月初金華調(diào)控率先落地，對(duì)市區(qū)住宅限售、熱點(diǎn)盤搖號(hào)，二手房參考價(jià)格試點(diǎn)等十個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。”中指院預(yù)計(jì)，常州、徐州等熱點(diǎn)城市的調(diào)控預(yù)期較強(qiáng)，下半年調(diào)控政策或?qū)⒀永m(xù)常態(tài)化和逐步下沉趨勢。
另據(jù)億翰智庫預(yù)計(jì)，衢州的購房需求多來自于當(dāng)?shù)?，此次調(diào)控中的限購針對(duì)非本市戶籍購房者，未來針對(duì)于本市戶籍的限購調(diào)控或?qū)⒊蔀榻酉聛淼闹攸c(diǎn)。
面對(duì)如此頻繁的政策，有企業(yè)表示吃不消，拿地后突如其來的限購、房貸利率提高等政策，會(huì)擋住部分需求，在給市場降溫的同時(shí)，對(duì)銷售去化也會(huì)產(chǎn)生一定影響。
某華南房企內(nèi)部人士即向第一財(cái)經(jīng)表示，個(gè)別調(diào)控收緊的城市會(huì)出現(xiàn)成交放緩的情況?；谶@一情況，有投拓人士稱，市場風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)使得房企在該城市拿地時(shí)有所猶豫。
事實(shí)上，市場的降溫已逐步傳導(dǎo)至房企銷售端，多家房企的7月銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，7月單月，銷售規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，商品房銷售面積和銷售金額環(huán)比均下降超四成，并均回落至年內(nèi)單月最低值。
不過，張波認(rèn)為，調(diào)控收緊恰說明城市熱度較高，政策調(diào)控的目的在于市場平穩(wěn)運(yùn)行，并不會(huì)壓縮市場空間，同時(shí)城市基本面并未發(fā)生改變。
上述華南房企人士也表示，調(diào)控可以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，為房企創(chuàng)造平穩(wěn)的環(huán)境，讓企業(yè)更合理地安排經(jīng)營活動(dòng)。
另有分析提醒，部分三四線城市的市場“高熱”預(yù)期難以長久，因調(diào)控加碼下，投資需求撤出，轉(zhuǎn)而以內(nèi)需為主導(dǎo)，而短期內(nèi)需求集中釋放，后勁不足，疊加房價(jià)快速上漲的透支效果，購買力已有見頂跡象。
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