【編者按】
2021年中報季如約而至，又到了各家房企“總結(jié)與展望”的時刻。
“三道紅線”壓力下，上半年開啟的“集中供地”又給了房企新的考驗，如何在穩(wěn)步增長與控負(fù)債、降杠桿之間尋求平衡，成為了各家房企面臨的重要課題。
在這謹(jǐn)慎前行的半年中，房企的業(yè)績究竟如何？調(diào)控頻發(fā)之下，各家策略又會做出怎樣調(diào)整？本期從業(yè)績會入手，選點勾勒房企半年“畫像”。
萬科祝九勝：13年來凈利首降
8月30日，萬科在線召開了2021年中期業(yè)績推介會，即便定在中報季的倒數(shù)第二天，萬科的受關(guān)注程度也絲毫沒有受到影響，過去半年里它依然是話題度最高的房企之一。
無論是下滑幅度超預(yù)期的業(yè)績、拿地節(jié)奏的變化、頻繁現(xiàn)身收并購市場，抑或組織架構(gòu)的調(diào)整，都積攢著外界對它的猜測與好奇。然而萬科依然謹(jǐn)慎，管理層重申“我們是農(nóng)民，老老實實種地，不去預(yù)測天氣”。他拒絕解讀政策影響，也未給出實質(zhì)性的未來業(yè)績指引。
業(yè)績會召開的前一晚，萬科發(fā)布了2021年半年報，這份報告在市場引發(fā)了不小的爭議：時隔13年，萬科再度出現(xiàn)中報利潤下滑。業(yè)績走弱也影響了其股價表現(xiàn)，8月30日開盤后萬科股價急挫5%，報收19.43元，跌幅7.03%，今年以來萬科股價的跌幅已近30%。
上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；相較于保利地產(chǎn)營收增加30.1%，歸母凈利僅增0.7%，萬科的“增收不增利”現(xiàn)象更為突出，報告期歸母凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.98%，較上年同期下降1.41個百分點。
對應(yīng)毛利率22.9%，相較去年同期減少8.9個百分點，主要受房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下行影響，上半年其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為18%，較2020年同期下降6.02個百分點。
事實上，盈利能力下滑是行業(yè)通病，但房企大多通過以量補價，保住利潤增長，而萬科由于2018年新增項目較少，導(dǎo)致今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)乏力，營收增幅不大，加之毛利率下行，使得利潤出現(xiàn)減少。
會上面對投資者的提問，總裁祝九勝形容，“像一個考試沒考好的學(xué)生要對老師做解釋，心里很忐忑。”
他坦言公司凈利潤同比下降有三方面原因：一是銷售規(guī)模增長有限，二是毛利率下降稍快，三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。
祝九勝說，這幾年來，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)、銷售業(yè)務(wù)的增速相對都有限，上半年的結(jié)算收入增長了11.9%，增速跟同行相比是比較低的水平。與此同時，毛利率下降太快，受地價房價比不斷上升等影響，萬科稅后毛利率從24%降至18%，未扣稅毛利率從32%降到23%，銷售增長不足以對沖毛利率的下滑。此外，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)帶來相關(guān)影響，效果還沒真正體現(xiàn)出來，還需要時間。
他反思新業(yè)務(wù)有很多檢討的地方，說萬科當(dāng)時對完成這個過程所需要的時間、碰到的難度、需要建立的能力嚴(yán)重估計不足。
對于毛利率是否觸底，祝九勝并未給出明確的回復(fù)，財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華坦言這一趨勢還將持續(xù)一段時間，“2017年以來萬科的地售比一直在上升，所以開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率會呈現(xiàn)一個下降的趨勢。從銷售端到結(jié)算端還有一個過程，萬科未來這兩年毛利率還是有一定的壓力”。
銷售端，上半年萬科實現(xiàn)合約銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%，其中合約銷售額中86.7%來自住宅，商辦占9.1%，其它配套占4.2%。對應(yīng)銷售面積2191.7萬平方米，同比增長5.5%，以此計算，合約銷售單價為16171元/平方米。
對應(yīng)到區(qū)域來看，上海區(qū)域依然一家獨大，688萬平方米銷售面積和1322.2億元銷售額分別占比集團30.5%和37.3%，雙雙位列第一。北方區(qū)域和南方區(qū)域依次實現(xiàn)銷售額745.9億元和721.6億元，占比21%和20.4%，去年中西部區(qū)域一分為二，分開的中西部區(qū)域和西北區(qū)域銷售額分別為545.5億元和158.5億元，占比15.4%和4.5%。
五個區(qū)域的格局在萬科的版圖中并未沿襲太久。
今年6月，萬科再度啟動組織架構(gòu)調(diào)整，上海區(qū)域和南方區(qū)域不變，北京、中西部一拆為二。調(diào)整完成后原有的南方、上海、北方、中西部、西北五大區(qū)域被拆分為北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北七大區(qū)域。
從業(yè)績數(shù)據(jù)來看，組織架構(gòu)的調(diào)整似乎并未讓萬科激發(fā)更多的動力，相反沒有被拆分的上海區(qū)域反而憑借著轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢進(jìn)一步鞏固了其在集團的地位，不斷提高業(yè)績集中度。以此來看，北方區(qū)域和中西部區(qū)域拆分后，上海區(qū)域的業(yè)績領(lǐng)先情況將進(jìn)一步擴大。
相較于同行積極囤土，萬科在拿地端經(jīng)常被質(zhì)疑“佛系”、“保守”，即便管理層曾數(shù)次重申“以銷定投”，但過去幾年拿地不足的“后遺癥”已經(jīng)開始讓其今年的業(yè)績增長面臨較大壓力。2018年，萬科全年新增項目權(quán)益面積同比2017年下降了10%，2019年基本持平，2020年拿地面積大幅下降了16.9%。
今年以來，萬科一改過去幾年的投資風(fēng)格，上半年新增項目95個，總規(guī)劃建筑面積1505.9萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1101.4萬平方米，項目總地價1126.3億元，權(quán)益地價總額約886.5億元，是去年同期權(quán)益地價總額321.3億元的2.76倍。
這其中除了公開市場，萬科還頻頻在二級市場現(xiàn)身，除了從藍(lán)光和華夏幸福處“撿漏”，其還卷入恒大的合作緋聞中。對此，祝九勝表示，萬科和恒大過往就有一些項目層面的合作，最近幾個月雙方有接觸也有一些探討，但目前沒有實質(zhì)性的更多的合作。至于藍(lán)光，項目層面僅收購了藍(lán)光3個項目，他否認(rèn)過去一年多有和華夏幸?？倢偨佑|的項目層面的合作和談判。
與泰禾的合作是否會不了了之？祝九勝回應(yīng)稱，“一直有一個小組密切地聯(lián)系，在幫泰禾把關(guān)一些專業(yè)問題，也給他們一些建議，符合條件的仍然會履約。”
首席運營官劉肖形容“整個土地市場供應(yīng)端呈現(xiàn)多元化的特質(zhì)，包括土地兩集中、收并購、城市更新等”。他說，過去三年，萬科在項目層面的收并購占到整個開發(fā)業(yè)務(wù)投資額的比例接近40%，未來萬科的投資策略會根據(jù)城市和政策的變化等相應(yīng)的發(fā)生變化。
其他業(yè)務(wù)方面，上半年萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元(含向萬科集團提供服務(wù)的收入)，同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。
金地凌克“綠檔”“提速”平衡木
踩著財報披露“終止線”，金地集團交出了“中期答卷”。
8月31日，金地于線上召開2021年上半年業(yè)績會，公司董事長凌克，攜董事兼總裁黃俊燦、副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍、董秘徐家俊等高層現(xiàn)身業(yè)績會，介紹公司上半年經(jīng)營成果并答記者問。
業(yè)績會上，對于投資者最為關(guān)心的未來發(fā)展規(guī)劃，凌克數(shù)次強調(diào)，“公司將繼續(xù)秉持‘平衡發(fā)展觀’，努力追求銷售規(guī)模和利潤總額的持續(xù)均衡增長”，并稱未來也會持續(xù)保持這種發(fā)展風(fēng)格，將通過不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營效率來實現(xiàn)這種均衡增長。
維持“綠檔”
今年上半年，金地實現(xiàn)營業(yè)收入342.74億元，同比上升72.45%；歸母凈利潤18.25億元，同比下降38.79%；毛利率17.36%，較去年同期減少19.61個百分點。
整體毛利率的下行主要是受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率大幅下滑影響。
今年1-6月，公司物管業(yè)務(wù)、物業(yè)出租及其他業(yè)務(wù)對應(yīng)的毛利率較去年同期均有所上升，分別為8.68%、47.42%；僅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率出現(xiàn)大幅下滑，同比減少25.35個百分點至14.25%，且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入占總營收的85.8%，一定程度上拖累了公司整體毛利率。
業(yè)績會上，凌克解釋，“2017年-2018年期間部分城市地價處于周期高峰，但后續(xù)銷售時又遇到限價等管控措施，因此銷售毛利率較低。隨著這部分高地價項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)高峰，公司結(jié)轉(zhuǎn)毛利率因而隨之下降。”隨后，韋傳軍也補充道，今年上半年，位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個項目集中結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅有8.7%，卻占據(jù)了期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入超50%的比例。
他自信下半年將迎來改善，“預(yù)計下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕，且毛利率水平會較上半年有所提升，全年結(jié)算收益預(yù)計較上年也會有一定增長。”根據(jù)公司修訂后的全年竣工計劃1450萬平方米，較2020年實際竣工面積增長32%。上半年，公司已完成竣工面積354萬平方米，約占全年的24%，下半年的待竣工面積達(dá)76%，待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕。
以“三道紅線”來看，金地上半年末剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%，凈負(fù)債率較期初有所上升至69.59%，剔除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.19倍，維持“綠檔”水平。
加速拿地
上半年，金地累計實現(xiàn)簽約銷售金額1628.3億元，同比增長60.22%；累計實現(xiàn)簽約銷售面積753萬平方米，同比增長55.27%。其中，上海、南京兩城銷售額分別突破200億元、150億元。
按今年2800億元的銷售目標(biāo)計算，金地在上半年已完成了58%的任務(wù)。凌克在業(yè)績會上介紹，公司2016年-2020年的銷售規(guī)模復(fù)合增長率約25%，未來還將持續(xù)完善投資布局，提升集團銷售規(guī)模與綜合競爭力。
在外拓投資方面，金地擴張的腳步繼續(xù)加快。上半年，其共獲取土地81宗，新增土儲約1247萬平方米，其中權(quán)益儲備531萬平方米；總投資額約924億元，權(quán)益投資額約411億元。
若按簽約金額和拿地總投資額粗略計算，其上半年拿地銷售比為56.75%，超過監(jiān)管要求的40%紅線。
對于《國際金融報》記者提出的“踩線”的投銷比是否會對其下半年的拿地計劃有所影響，凌克回答道，“公司財務(wù)狀況穩(wěn)健，堅決不追高，理性投資，通過擴布局、抓周期、廣泛覆蓋和參與等方式合理地控制項目的獲取。”同時，他也表示，公司自2017年開始加大拿地力度，持續(xù)補充土儲，其中71%均布局于一二線城市，后續(xù)也將保持適度的投資規(guī)模，優(yōu)先在銷售市場趨于穩(wěn)定、地價相對合理的城市中進(jìn)行投資。
截至6月末，金地總土儲6729萬平方米，權(quán)益土儲約3515萬平方米，已在全國78個城市有所布局。
融創(chuàng)開啟高質(zhì)量發(fā)展新時代 頭部優(yōu)勢穩(wěn)固
8月30日，融創(chuàng)中國控股有限公司（01918.HK，下稱“融創(chuàng)”）發(fā)布2021年半年度報告。上半年，融創(chuàng)銷售規(guī)模持續(xù)增長、行業(yè)排名穩(wěn)居前列、財務(wù)指標(biāo)安全穩(wěn)健。
核心指標(biāo)全線增長 盈利狀態(tài)良好
報告顯示，上半年，融創(chuàng)收入958.2億元，較去年同期增長23.9%；毛利潤199.8億元，較去年同期增長12.5%；歸母凈利潤119.9億元，較去年同期增長9.4%；每股收益2.62元，同比上升8.7%。
無論營業(yè)收入還是凈利潤等核心指標(biāo)，融創(chuàng)均保持了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，顯示出在新的市場環(huán)境和新的發(fā)展周期下，融創(chuàng)依然保持良好的盈利狀態(tài)，成長動力十足，頭部優(yōu)勢也得到進(jìn)一步鞏固。
2021年，均衡穩(wěn)健戰(zhàn)略初見成效，融創(chuàng)進(jìn)一步堅定戰(zhàn)略目標(biāo)，提出“四更”經(jīng)營準(zhǔn)則：更安全、更從容、更長期、更有價值。憑借“四更”經(jīng)營準(zhǔn)則迅速躋身行業(yè)前列。
銷售大增 回款率保持高位水平
從銷售方面來看，今年上半年，融創(chuàng)連同其合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售金額約為3208億元，較去年同期增長約64%。行業(yè)銷售排名穩(wěn)居前四，增幅遠(yuǎn)超行業(yè)均值。
業(yè)績大幅增長的同時，融創(chuàng)回款率也保持高位水平。
在過去的3個完整財年中，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額持續(xù)為正。截至2021年6月30日，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1232億元，其中非受限現(xiàn)金1011億元，較2020年底提升2.4%。高銷售高回款，現(xiàn)金流更為充盈。融創(chuàng)在現(xiàn)金流層面呈現(xiàn)出更充裕態(tài)勢，也為其可持續(xù)發(fā)展提供了重要保障。
從銷售結(jié)構(gòu)來看，融創(chuàng)深耕核心城市群的領(lǐng)先優(yōu)勢凸顯。在長三角，融創(chuàng)完成1141億元銷售額，在西部核心城市、環(huán)渤海分別完成791億元、637億元。其中，北京、上海、成都等9個城市銷售額超100億元；在杭州、武漢，融創(chuàng)半年銷售額超過200億元。
財務(wù)穩(wěn)健 融資結(jié)構(gòu)持續(xù)改善
“三線四檔”背景下，融創(chuàng)緊跟國家政策，實施“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”更均衡高質(zhì)量的發(fā)展戰(zhàn)略，目前成效顯現(xiàn)，各項負(fù)債指標(biāo)得到持續(xù)改善優(yōu)化。
截至報告期末，融創(chuàng)凈負(fù)債率為86.6%，較2020年末下降9.4個百分點；非受限制現(xiàn)金短債比升至1.11；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至76%。“三道紅線”指標(biāo)得到持續(xù)改善。
截至6月30日，公司總資產(chǎn)1.2萬億元，較去年底提升9%，一年內(nèi)到期有息債務(wù)總額910億元，短債占總有息負(fù)債比重下降至30%行業(yè)低位，債務(wù)結(jié)構(gòu)良性，財務(wù)彈性更趨強韌。
另一方面，融創(chuàng)的融資結(jié)構(gòu)持續(xù)改善。2021兩次發(fā)債利率分別為5.95%、6.5 %，均為公司上市以來最低水平，也低于《中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》發(fā)布的房企債券融資平均成本7%。融資成本下降，融創(chuàng)債務(wù)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。
基于融創(chuàng)綜合向好的表現(xiàn)，多家國際評級機構(gòu)給予其全面提升評級：2021年上半年，標(biāo)普將融創(chuàng)主體評級上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定；穆迪及惠譽將其評級展望升至正面。摩根大通也看好融創(chuàng)強勁的基本面、較高的凈利水平、以及預(yù)期將持續(xù)下降的財務(wù)成本與杠桿水平，維持 “買入”評級。全球領(lǐng)先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創(chuàng)提升至“低風(fēng)險”評級，評分位列70家境內(nèi)參評房企首位。
審慎土儲 提升土地質(zhì)量
在土地儲備方面，2021年上半年，融創(chuàng)新增權(quán)益土地儲備約1708萬平方米，新增權(quán)益貨值約2135億元，截至6月末的連續(xù)12個月累計權(quán)益拿地銷售比約為28.5%，其中上半年權(quán)益拿地銷售比約為37.9%。
截至2021年6月30日，融創(chuàng)權(quán)益土地儲備約1.64億平方米，預(yù)計下半年可售資源超過6600億元，其中29%位于長三角地區(qū)，25%位于西部核心城市區(qū)域，20%位于環(huán)渤海區(qū)域，13%位于中部核心城市地區(qū)以及13%位于華南地區(qū)。
下半年，融創(chuàng)將主動控制拿地總量及節(jié)奏，審慎獲取高質(zhì)量土地，預(yù)計權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi),全年權(quán)益拿地銷售比預(yù)計控制在30%以內(nèi)。未來，融創(chuàng)將提高全資項目占比，優(yōu)化現(xiàn)有合作模式，優(yōu)選資金實力強勁的合作方，以成立長期平臺的模式進(jìn)行合作。
數(shù)字化運營 以品質(zhì)打造核心競爭力
新形勢下，回歸產(chǎn)品本身、關(guān)注品質(zhì)、向管理要效益是房企尋求可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。融創(chuàng)主動適應(yīng)行業(yè)變革趨勢，根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)全面推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，以實現(xiàn)降本增效。
融創(chuàng)將數(shù)字化作為三年規(guī)劃重要任務(wù)之一，數(shù)字化建設(shè)工作主要覆蓋地產(chǎn)、服務(wù)及文旅業(yè)務(wù)板塊。
其中，地產(chǎn)板塊著力推進(jìn)從BIM設(shè)計、智慧算量、集采平臺、智慧建造、在線銷售平臺、客戶關(guān)系的全鏈條數(shù)字化運營，基于透明、公正、體驗好的底層邏輯，為客戶創(chuàng)造價值，并支持提升決策和運營效率。服務(wù)板塊則將技術(shù)與業(yè)務(wù)深度協(xié)同，構(gòu)筑線上線下一體化智慧化服務(wù)能力；文旅板塊著力通過智能化建設(shè)提升用戶體驗、賦能精準(zhǔn)營銷、實現(xiàn)精細(xì)化運營及管控，實現(xiàn)管理降本增效。
產(chǎn)品力一直是融創(chuàng)核心競爭力之一，繼2019年公司獲得克爾瑞“中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP 1”、2020年公司獲得億翰“房企超級產(chǎn)品力TOP 1”之后，在2021年上半年再獲中指院“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)TOP 1”的殊榮。
品質(zhì)競爭時代，憑借領(lǐng)先行業(yè)的強產(chǎn)品力，融創(chuàng)將握有更大的先發(fā)優(yōu)勢，并在復(fù)雜的競爭環(huán)境中，保持穩(wěn)健發(fā)展和持續(xù)領(lǐng)跑。
“地產(chǎn)+”成為“第二增長曲線”
在穩(wěn)健盈利的前提下，多元化發(fā)展成為衡量房企估值能否提升的關(guān)鍵。融創(chuàng)主動調(diào)整變化，將服務(wù)、文旅等在內(nèi)的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)打造為企業(yè)的“第二增長曲線”。
融創(chuàng)在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)步增長同時，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)也得到快速提升。
去年底，融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司（01516.HK，下稱“融創(chuàng)服務(wù)”）于香港聯(lián)交所主板獨立上市，此舉將有利于加速融創(chuàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)建立頭部企業(yè)的競爭優(yōu)勢。上半年，融創(chuàng)服務(wù)營收33.2億元，同比增長85%；歸母凈利潤6.1億元，同比增長154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個百分點。
截至6月底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米，第三方外拓項目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個百分點。
融創(chuàng)服務(wù)與地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)密切互動、互相賦能，成為融創(chuàng)儲備的未來長期增長點，并將助益于融創(chuàng)更均衡、高質(zhì)量發(fā)展的達(dá)成。
上半年，融創(chuàng)文旅營收26.1億元，同比增長166%，經(jīng)營利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%。
融創(chuàng)文旅旗下冰雪業(yè)務(wù)，上半年邁出穩(wěn)健向前步伐，不但收入大幅增長，還形成了覆蓋7省份、35座城市的戰(zhàn)略布局，建立了業(yè)務(wù)的高護(hù)城河。擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會議會展和文旅小鎮(zhèn)4大板塊，匯集了城市綜合體、融創(chuàng)樂園、融創(chuàng)茂、雪世界、高端酒店群、海世界、會展中心、民宿、小鎮(zhèn)集群等10余種城市綜合業(yè)態(tài)。
未來，融創(chuàng)將積極融入國家戰(zhàn)略、堅決響應(yīng)政策導(dǎo)向、從容擁抱行業(yè)變化，進(jìn)一步堅定“更安全、更從容、更長期、更有價值”的均衡高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略方向，持續(xù)為員工、客戶、股東、社會創(chuàng)造價值。
·CIS·
不搶“地王”，新力想廣交朋友
跨過千億門檻后，“黑馬”新力控股放緩了拿地步伐。
今年上半年，新力通過招拍掛、收并購、合資合營等方式獲取5宗地塊，其中江西省2塊、長江三角洲地區(qū)3塊，權(quán)益地價合計約21.82億元。
這一拿地金額不及去年同期的三成。2020年上半年，該公司以權(quán)益代價92.94億元的價格拿下22宗地，其中7宗位于江西省，長江三角洲有12塊，剩余的則分布在大灣區(qū)、華中等地區(qū)。
“拿地數(shù)量不多，但參與度高。”新力常務(wù)副總裁劉翔在業(yè)績會上如此總結(jié)公司上半年的拿地情況。
8月31日，新力在線上召開公司2021年中期業(yè)績發(fā)布會，除劉翔外，公司董事長兼行政總裁張園林、副總裁李想、運營管理中心副總經(jīng)理涂菁、首席財務(wù)官許進(jìn)業(yè)等管理層皆列席參會。
關(guān)于拿地保守的原因，劉翔坦言，上半年對于一些熱門城市及地塊，新力都有進(jìn)行研判或參與，“最后覺得算不過來賬，我們就避開了一些熱門城市，熱門‘地王’項目”。
按管理層所言，實現(xiàn)千億規(guī)模后，新力未來會更加注重質(zhì)量而非盲目沖規(guī)模。劉翔稱，未來3年至5年，公司會更積極謹(jǐn)慎，堅持在已有的四大區(qū)域繼續(xù)深耕。同時，公司也會在產(chǎn)業(yè)勾地、項目合作方面繼續(xù)加大力度，“在公開市場拼搶‘地王’不是我們唯一的拿地方式”。
合作開發(fā)在房地產(chǎn)行業(yè)十分常見，新力對這一模式也頗為熟悉，該公司通過合作開發(fā)的項目不在少數(shù)。在涂菁看來，合作開發(fā)項目數(shù)量的多少并不是重點，如何獲取優(yōu)質(zhì)土儲并保證合理的利潤空間才是核心。
這導(dǎo)致了公司權(quán)益銷售比低于行業(yè)平均水平，業(yè)績“水份”也備受外界詬病。截至6月末，新力實現(xiàn)總合約銷售額587.89億元，應(yīng)占權(quán)益銷售額為270.4億元，完成了全年銷售目標(biāo)的51%，銷售權(quán)益比例約為46%。
這一水平遠(yuǎn)不及2020年TOP 100房企73.73%的平均銷售權(quán)益比例，而從拿地動作來看，偏低的銷售權(quán)益比在新力未來的發(fā)展中或仍將存在。
《國際金融報》記者注意到，該公司上半年斬獲的5宗地塊中，有3宗權(quán)益占比在30%左右，在總拿地數(shù)量中的占比達(dá)60%；其2020年同期所拿地塊中僅有3宗地的權(quán)益占比低于50%，占比為13.64%。
上半年，新力實現(xiàn)營收112.19億元，同比增長28.9%；對應(yīng)歸母凈利潤同比下跌7.06%至7.64億元；少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤則同比增長160.87%至1.28億元。
由于運營規(guī)模擴大及交付建筑面積較去年同期增長，新力上半年的銷售成本同比增長44.6%至87.81億元。受此影響，公司毛利同比下跌7.28%至24.38億元，對應(yīng)毛利率為21.7%，較2020年同期的30.2%下降8.5個百分點。
劉翔對此表示，毛利率下行是行業(yè)所面臨的共同問題，“放到整個行業(yè)來看，新力的毛利率還是相對比較穩(wěn)定”。他指出，公司將通過更精細(xì)化的措施治理公司，以此對沖未來行業(yè)可能面臨的毛利率下行風(fēng)險，如堅持審慎靈活的拿地策略等。
張園林亦稱，在政策的調(diào)控下，新力下半年的主要任務(wù)仍是抓銷售、抓回款，保證公司現(xiàn)金流穩(wěn)健。
上半年，新力的銷售推盤去化率在65%左右，回款率約為78%，低于2020年房企銷售回款率平均值87%。劉翔解釋稱，這主要是由于局部區(qū)域銀行放貸額度收緊，“公司回款率還有進(jìn)一步提升的空間”。
債務(wù)方面，截至6月末，新力約有133億元的債務(wù)將在一年內(nèi)到期，其中包括三筆共計6.96億美元的美元債，39億元的境內(nèi)開發(fā)貸，46億元的信托及資管。
許進(jìn)業(yè)指出，公司將采取較為保守的策略，會先預(yù)留一些手上的自由資金或經(jīng)營上的資金償還美元債。另外，按照規(guī)劃，新力也將利用銷售回款償還部分境內(nèi)開發(fā)貸及信托資管債務(wù)。
上半年，新力的融資成本為8.7%，較2020年末的9.1%略有下降。公司同期剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，凈負(fù)債率50.5%，現(xiàn)金短債比1.1。李想稱，公司有信心在一年內(nèi)實現(xiàn)“三道紅線”的達(dá)標(biāo)。
合景泰富：全年1240億目標(biāo)不變
上半年土地市場的火熱行情下，有企業(yè)為進(jìn)高線城市豪擲千金“囤糧”，亦有企業(yè)為保利潤理智投拓、避開熱點城市曲線“補倉”。如今，隨著中期財報季進(jìn)入尾聲，拿地“保守派”的名單中又多了一家粵系房企——合景泰富。
據(jù)管理層透露，截至6月30日，合景泰富僅通過招拍掛在廣州、天津共獲取2個新項目，總面積51萬平方米。2宗地權(quán)益地價為9億元，新增土地權(quán)益比例72%。
這一拿地力度遠(yuǎn)低于行業(yè)水平。“我們有一定的收并購及產(chǎn)業(yè)引入的多元運營能力，在獲取土地方面的渠道是多樣的，并不一定要依靠招拍掛市場。”對于在公開市場表現(xiàn)如此保守的原因，合景泰富運營副總裁徐康亮在業(yè)績會上解釋說道。
8月30日，合景泰富在線上召開中期業(yè)績會，除徐康亮外，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事蔡風(fēng)佳、主席兼執(zhí)行董事孔健岷、財務(wù)資金副總裁黃妍萍、投資者關(guān)系及資本市場部境外融資副總裁黃怡珊也皆在會議上現(xiàn)身。
徐康亮坦言，城市舊改項目將會是公司未來獲取土地資源的重要方式，“我們要拿到相對而言合理利潤的資源和土地”。
目前，合景泰富正在推進(jìn)的舊改項目有36個，總可售貨值約8400億元。公司今年已中標(biāo)3個項目，預(yù)計下半年將新增中標(biāo)5個項目，預(yù)計今年供應(yīng)貨值100億元。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，舊改項目是公司保證利潤的重要部分。按孔健岷所言，舊改項目的毛利率水平在30%-40%之間，“這有助于公司全年整體毛利率維持在30%左右”。
上半年，合景泰富毛利率為30.06%。雖較2020年同期下降2.2個百分點，但仍超過2020年行業(yè)26.7%的平均毛利率。
盡管毛利率處于高位，但公司上半年多項經(jīng)營指標(biāo)依然算不上好看。截至6月末，合景泰富實現(xiàn)營收129.74億元，同比增長0.3%；毛利則同比下跌6.7%至39億元。
合景泰富的收入主要來自物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及酒店營運，由于交付面積減少，公司上半年來自物業(yè)開發(fā)的收入同比減少2.1%至121.89億元。對于毛利的下降，公司將其歸咎于總銷售成本的增加。截至6月30日，合景泰富的銷售成本約為90.74億元，同比增長3.6%。
此外，因合景悠活分拆后的服務(wù)費無法被抵消，合景泰富上半年銷售及營銷開支同比增加86.9%至7.83億元。公司同期融資成本較2020年上半年增長39.62%至7.63億元，投資物業(yè)公允值收益也由去年上半年的3.52億元變?yōu)?0.6億元。
包括上述因素在內(nèi)的多項變動拉低了公司利潤水平。上半年，合景泰富實現(xiàn)歸母凈利潤27.53億元，較2020年上半年下降21.71%，公司的少數(shù)股東凈利潤也同比下降30.09%至1.01億元。
這一變動與公司上漲的少數(shù)股東權(quán)益頗為不符?！秶H金融報》記者注意到，從2019年至今，合景泰富的少數(shù)股東權(quán)益一直在不斷增長。截至6月末，這一指標(biāo)較2020年末增長65.28%，占總權(quán)益的比例也由2020年底的19.26%提升至27.71%。
不斷增長的少數(shù)股東權(quán)益在未來或仍將持續(xù)，公司正在洽談出售部分舊改項目股權(quán)的事宜?？捉♂和嘎?，目前有不少國有企業(yè)看中了公司的舊改項目，若價格合適，合景泰富不排除會出售部分股權(quán)的可能，“主要看公司資金情況還有項目溢價情況”。
上半年，合景泰富銷售額同比增長53%至562億元，完成全年銷售目標(biāo)的45.32%，對應(yīng)銷售面積287萬平方米。公司74%的銷售額來自粵港澳大灣區(qū)及長三角區(qū)域，二者占比分別為43%、31%。
關(guān)于業(yè)績增長預(yù)期，孔健岷表示，公司維持全年1240億元的銷售目標(biāo)不變，“希望未來實現(xiàn)有質(zhì)量的增長，同時保持雙位數(shù)的增長”。
其指出，在土地限價、售樓限價、利潤率穩(wěn)定的情況下，合景泰富最重要的還是做好自己，提升項目銷售速度。據(jù)管理層透露，公司全年共有超20個全新項目入市，下半年可售貨值為1230億元。
債務(wù)方面，截至6月末，合景泰富負(fù)債總額1812.04億元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)金額為235億元。“三道紅線”來看，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率較2020年末下降3.3個百分點至71.8%，凈負(fù)債率降至54.1%，現(xiàn)金短債比提升至1.8。
“估計不用等到年底，我們就會達(dá)到‘綠檔’。”對于“三道紅線”達(dá)標(biāo)的時間，管理層如此說道。另外，對于近期討論度頗高的商票，孔健岷表示，公司商票非常少，“我們主要是使用現(xiàn)金支付或者發(fā)行ABS，如商業(yè)物業(yè)ABS等”。
其還稱，“三道紅線”達(dá)標(biāo)后，公司將會加大收并購力度，若碰見毛利率較高或其他合適的項目還是會積極獲取，主要圍繞粵港澳大灣區(qū)及長三角區(qū)域。
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