最近，字節(jié)在房地產(chǎn)“跳動”得有些厲害。
先是節(jié)前悄悄收購了北京麥田旗下的一家房產(chǎn)經(jīng)紀公司，緊接著在10月8日又成立了福建好房有幸，經(jīng)營范圍包含房地產(chǎn)經(jīng)紀。
當所有人都覺得它要在房地產(chǎn)經(jīng)紀這個賽道大展拳腳時，幸福里相關(guān)負責人緊急“辟謠”，稱收購只是為了拿到資質(zhì)，“目前戰(zhàn)略重心仍是在搭建線上內(nèi)容上”。
然而話音未落，由字節(jié)間接全資入股的蘭州好房有幸信息技術(shù)有限公司在本周成立，經(jīng)營范圍仍是房產(chǎn)經(jīng)紀。
這一系列緊鑼密鼓的動作很難讓人不揣度其用意。
不止字節(jié)跳動，近年來包括阿里、京東、騰訊、小米等多家互聯(lián)網(wǎng)巨頭，都相繼在房地產(chǎn)領(lǐng)域布局。
然而在互聯(lián)網(wǎng)玩家爭先入局的另一邊，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策全面收緊，今年以來房地產(chǎn)交易量大幅下滑，多家房企接連爆雷，房產(chǎn)中介貝殼找房的股價也是跌跌不休直接跌破發(fā)行價，并在近期傳出裁員計劃。
那么問題來了，眾多房企叫苦不迭，字節(jié)們又為何要蹚這趟水？
字節(jié)跳動，悄悄拿下了7家房產(chǎn)經(jīng)紀公司
事實上，字節(jié)跳動對房地產(chǎn)的野心早已凸顯。
2019年8月，字節(jié)跳動就曾通過北京星云創(chuàng)跡科技公司全資控股幸福里的運營公司，憑此切入房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺、販賣廣告。從幸福里的定位來看，其業(yè)務(wù)與貝殼找房、安居客類似，主要聚焦線上，包括資訊內(nèi)容和房產(chǎn)交易兩大核心部分。
具體來看，在一手房業(yè)務(wù)上，幸福里主要通過前端客服組建看房團的形式進行客戶拓展；在二手房業(yè)務(wù)上，幸福里則主要與麥田、我愛我家(000560,股吧)等中介房源對接，采用的是端口模式。彼時，幸福里做的更像是一個房產(chǎn)信息平臺干的事兒。
變化發(fā)生在今年。
2021年7月2日，重慶字節(jié)跳動科技有限公司的經(jīng)營范圍發(fā)生變更，新增房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，從此吹響了字節(jié)跳動進軍房地產(chǎn)中介的號角。
隨后不久，字節(jié)跳動香港公司的經(jīng)營范圍新增“房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)”，并增設(shè)了一家全資子公司合肥好房有幸信息技術(shù)有限公司，經(jīng)營范圍亦包括“房地產(chǎn)經(jīng)紀”。
7月28日，字節(jié)跳動又全資收購了廣州九霖貿(mào)易有限公司，并將其更名為廣州房有幸科技有限公司，經(jīng)營范圍變更為廣告制作、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)咨詢等。
9月28日，字節(jié)跳動旗下公司北京好房有幸信息技術(shù)有限公司全資收購北京金色麥田子公司北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。
這次收購對于字節(jié)來說有著重要意義。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，中介機構(gòu)及其分支機構(gòu)在我國開展房地產(chǎn)經(jīng)紀活動有兩個基本前提：一是必須擁有營業(yè)執(zhí)照；二是必須擁有備案證明文件。在此之前，字節(jié)跳動并不具備上述資質(zhì)，因此想出了“曲線救國”的辦法，通過收購擁有資質(zhì)的空殼公司，拿到了打開房地產(chǎn)中介大門的鑰匙。
在這之后，正如上文提到的，字節(jié)又緊鑼密鼓地成立了福建好房有幸和蘭州好房有幸兩家公司。
至此，字節(jié)跳動已經(jīng)通過成立新公司、收購股權(quán)、變更經(jīng)營范圍等方式，擁有了7家具有房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的公司。
值得一提的是，近年來跨界做房地產(chǎn)中介的互聯(lián)網(wǎng)公司，遠不止字節(jié)一家。
互聯(lián)網(wǎng)巨頭都有地產(chǎn)夢
阿里、京東、騰訊、小米全來了
率先流露出對房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)感興趣的是阿里巴巴。
早在2010年，阿里巴巴旗下的淘寶就與口碑網(wǎng)合作推出了房產(chǎn)頻道，此后又數(shù)次與萬科聯(lián)手推出團購、促銷賣房項目；阿里還通過天貓、淘寶兩大平臺，開展房源拍賣、特價房銷售業(yè)務(wù)，逐漸變成了阿里拍賣的一個業(yè)務(wù)板塊。
2018年，房地產(chǎn)交易服務(wù)商易居在香港上市，當時阿里以3.9億港元認購新股，成為易居的四大基石投資者之一。2020年7月，阿里宣布與易居合作，共同推出線上房產(chǎn)交易平臺“天貓好房”，稱讓用戶足不出戶即可完成在線選房、看房、簽約、支付等環(huán)節(jié)，阿里也借此機會增持易居股份，成為易居第二大股東。
相較阿里，京東入局較晚。
2017年，京東宣布上線房產(chǎn)電商平臺“京東房產(chǎn)”，開始與開發(fā)商、服務(wù)商達成合作；2018年9月，又上線了“京東直租”業(yè)務(wù)。這兩次布局，京東都是作為流量平臺與開發(fā)商合作，算是在房地產(chǎn)行業(yè)的小步試水。
去年5月，京東開始往“中介”的角色邁進，上線了“自營房產(chǎn)”業(yè)務(wù)，可在線上為用戶提供線上選房、線上下訂和交易的功能，以及甄選房源、獨家優(yōu)惠、價格保護、無理由退訂等特色服務(wù)；2020年10月，京東房產(chǎn)宣布，“好房京選”線下品牌正式落地，截至目前，“好房京選”在線下有超3000名經(jīng)紀人為消費者提供帶看房服務(wù)，服務(wù)用戶量突破5萬人。
與上述兩家公司相比，騰訊采取的方式則簡單粗暴很多。主要是通過投資樂居、鏈家、貝殼找房等房屋信息和中介公司，并利用騰訊云的大數(shù)據(jù)、人工智能等能力為其賦能，幫助上述公司打通線上與線下，重構(gòu)并優(yōu)化找房、租房、購房等交易流程。
2020年8月13日，貝殼找房在美國紐交所上市，根據(jù)招股書，騰訊相關(guān)方持有貝殼12.3%的股權(quán)，為貝殼第二大股東。
此外，另一家互聯(lián)網(wǎng)巨頭小米，也疑似開啟了房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)的布局。天眼查數(shù)據(jù)顯示，小米之家商業(yè)有限公司于9月28日發(fā)生工商變更，公司經(jīng)營范圍新增非居住房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)經(jīng)紀等。
通常來講，互聯(lián)網(wǎng)巨頭們扎堆進軍一個行業(yè)，應(yīng)該正是該行業(yè)大熱之時，比如之前的消費、元宇宙，然而這次卻是個例外，因為房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場寒冬。
暴雷、破發(fā)、裁員……房地產(chǎn)進入寒冬
今年以來，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策全面收緊，房地產(chǎn)市場的交易量出現(xiàn)大幅下滑。
根據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份房地產(chǎn)市場下行壓力加劇，28個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降7%，同比跌幅進一步擴大至25%，較2019年同期下降17%。具體到企業(yè)表現(xiàn)，9月百強房企中逾9成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中6成企業(yè)同比降幅大于30%。
除了銷售額下降外，因現(xiàn)金流壓力導(dǎo)致的房企爆雷事件也是層出不窮。
克而瑞研究中心統(tǒng)計的資料顯示，2021年以來已經(jīng)先后有中國恒大、華夏幸福(600340,股吧)、藍光發(fā)展(600466,股吧)、泰禾集團(000732,股吧)、陽光100中國、新力控股集團等知名房企出現(xiàn)了流動性緊張的問題。
十一假期期間，百強房企花樣年控股發(fā)布公告稱，公司未能如期支付2021年票據(jù)剩余本金約2.05億美元。與此同時，碧桂園服務(wù)也發(fā)布公告，告知由花樣年控股的彩生活服務(wù)，未如期償還碧桂園物業(yè)于今年9月30日出借給彩生活服務(wù)的本金7億元人民幣貸款。受此影響，10月8日A股開市第一天，“19花樣02”和“18花樣年”兩只花樣年債券價格分別狂瀉54％和23％。
百強房企尚不能自保，中小企業(yè)就更不用說。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年以來宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到302家。
與此同時，二手房交易市場的日子也不好過。據(jù)《國際金融報》報道，自今年3月起，上海二手房成交量就開始出現(xiàn)下滑，剛剛過去9月，上海二手房的成交量為12040套，相較8月下降33.23%，創(chuàng)下了過去一年來的單月最低成交量，市場預(yù)判，10月該數(shù)字恐將降至1萬以內(nèi)。
受此影響，貝殼找房的業(yè)績也出現(xiàn)了下滑。二季度，貝殼找房凈利大降60.7%至11億元，對應(yīng)毛利率為22.1%，相較去年同期降幅超10個百分點。
本周，貝殼找房上海團隊還被曝出裁員消息，報道稱研發(fā)和金融部門將為此次裁員的重災(zāi)區(qū)。此外，據(jù)紅星資本局報道，貝殼找房在部分城市還出現(xiàn)了較大幅度關(guān)閉門店的情況。
值得一提的是，今年以來，貝殼找房的股價也是一路下跌，截至2021年10月15日，貝殼股價報20.9美元/股，已經(jīng)跌破發(fā)行價。
“房地產(chǎn)行業(yè)就像一座圍城，里面的人苦不堪言，外面的人卻都想進來。”有地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者向投中網(wǎng)感嘆道。
互聯(lián)網(wǎng)巨頭下場，能給房地產(chǎn)帶來什么？
資本向來是逐利的，多家巨頭同時盯上一塊蛋糕，無非是共同看中了背后的商業(yè)價值。但如今房地產(chǎn)行業(yè)正陷入困境，互聯(lián)網(wǎng)巨頭為何要迎難而上？而它們的入局，又能為這個處于寒冬期的行業(yè)帶來什么？
“雖然短期來看，地產(chǎn)調(diào)控政策全面收緊，交易量大幅下滑，整個房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)都在收縮。但是歷史證明，當每一次周期性嚴冬過去之后，幸存下來的企業(yè)只會變得更加強大。”一業(yè)內(nèi)人士對投中網(wǎng)表示，“長期而言，房地產(chǎn)，尤其是二手房交易，作為規(guī)模超萬億的存量業(yè)務(wù)，仍是一個誘人的市場。”
貝殼研究院也在報告中表示，從傳統(tǒng)新房市場看，開發(fā)和銷售速度會有所放緩，但不會出現(xiàn)斷崖式下降，未來五年仍將是新房銷售的“次高峰”。家庭結(jié)構(gòu)快速小型化、換房與改善需求、數(shù)億流動人口的租賃住房需求、養(yǎng)老住房需求等，都將決定新房開發(fā)和銷售不會顯著下滑。
同時，隨著過去五年銷售的商品房逐步交付、入住，二手房供給總量將從當前年均約420萬套的水平上升到600萬套左右，成為解決住房需求日益重要的組成部分。從這一角度看，增量開發(fā)的尾聲，反而是存量交易黃金年代的開始。
另一方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年新房和二手房的宗交易規(guī)模達到了22.3萬億元，其中，作為國內(nèi)最大的房產(chǎn)交易平臺，2020年貝殼找房新房交易額為1.383萬億元，市場占有率為7.97%；二手房交易額1.94萬億，市場占有率為26.6%?？偟膩砜?，貝殼的市場占有率約為13.5%。也就是說，余下還有龐大的市場份額依然等待被撬動，“好賭”的互聯(lián)網(wǎng)巨頭們又怎會放棄這個機會？
那么，字節(jié)們的加入，又能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么？
首先是獲客。賣房最大的難點在于獲客，尤其是獲得足夠數(shù)量且需求匹配的客流。而阿里、字節(jié)等互聯(lián)網(wǎng)平臺的流量和算法優(yōu)勢，很大程度上可以幫助房企精準獲客。
以幸福里為例，字節(jié)系的今日頭條、抖音、西瓜視頻等都是日活過億的流量平臺，如果幸福里未來能實現(xiàn)與上述產(chǎn)品的流量互通，將帶來巨大的想象空間。
第二就是數(shù)字化。上述業(yè)內(nèi)人士認為：“如今買房的消費群體基本已經(jīng)轉(zhuǎn)移到80后90后這一代，他們非常適應(yīng)線上看房和線上簽約支付等操作。而互聯(lián)網(wǎng)公司的入局，將進一步推動傳統(tǒng)看房模式的線上化。”
同樣的問題，阿里蔣凡也曾給出過類似答案：“越來越年輕的消費者是互聯(lián)網(wǎng)的原住民，他們更加有決策力，甚至在很多高單價的決策領(lǐng)域，隨之驅(qū)動房產(chǎn)各個環(huán)節(jié)，這讓未來房產(chǎn)實現(xiàn)在線化數(shù)字化成為必然趨勢。”
另一方面，對于目前的房企來說，巨頭的入局，看似挑戰(zhàn)，更是機遇。如果能借此實現(xiàn)迭代升級，也未嘗不是一件好事。
不過，眾所周知，房產(chǎn)交易流程復(fù)雜，且具有價格高、交易低頻、產(chǎn)品不同質(zhì)的特點，同時，房地產(chǎn)交易又是一個十分重視線下體驗的過程，就目前而言，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)帶來的更多還是獲客方面的幫助，但看房、簽約、貸款、繳稅、過戶等一系列步驟仍需在線下進行。因此，想要實現(xiàn)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，還有很長一段路要走。
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