“我們?yōu)H坊二手房降價了，我朋友家在泉州也是，全國都這樣嗎？”過去幾個月間，類似二手房降價的個體感知層出不窮，銷售降溫、土地轉(zhuǎn)冷、投資下行的現(xiàn)象持續(xù)了已有一段時間，但整體房價并沒有一個統(tǒng)一結(jié)論。
11月15日，國家統(tǒng)計局公布的10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，各線城市的新房和二手房價格環(huán)比均有略降，且房價下跌的城市數(shù)量出現(xiàn)大幅增加。
除了房價微跌，成交量也在持續(xù)下行，10月商品房銷售面積和銷售額同比降幅均超兩成，已連續(xù)4個月同比回落。
同日，國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)同樣不佳。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在持續(xù)收窄，房屋新開工面積出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)則降至100.62，為近11個月新低。
值得注意的是，政策層面的“適度糾偏”已經(jīng)開始顯效，10月房貸利率出現(xiàn)年內(nèi)首次止?jié)q，后續(xù)房地產(chǎn)政策環(huán)境和金融環(huán)境或適當(dāng)優(yōu)化。
多位機構(gòu)分析師表示，雖然政策端迎來邊際改善，但在供給端與需求端同步降溫的螺旋效應(yīng)下，短期內(nèi)房價仍有一定的降價壓力，只是幅度相對平穩(wěn)，市場下行局面有望在年底或明年年初筑底。
持續(xù)下行
繼9月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)雙雙下挫、多項數(shù)據(jù)創(chuàng)下年內(nèi)新低之后，10月樓市遇冷仍在持續(xù)。
整體測算70城新房價格指數(shù)，環(huán)比下跌0.3%，這是2015年一季度以來的最大跌幅；70城二手房價格指數(shù)環(huán)比也下跌0.3%，一二三線城市分別下跌0.4%、0.3%和0.4%。
房價下跌的城市數(shù)量明顯增多。新房房價環(huán)比下跌的城市有52個，相比9月份的36個明顯增多；二手房降價城市數(shù)量達到了64個，大概有90%的城市出現(xiàn)了明顯的降價現(xiàn)象。
但下跌城市中80%左右的城市跌幅不超過0.5%，跌幅較小。
除了房價微跌，成交量同比也在持續(xù)下行。1-10月，商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為7.3%和11.8%，繼9月以11.3%、16.6%創(chuàng)下年內(nèi)最低之后，繼續(xù)下探。單看10月數(shù)據(jù)，商品房銷售面積同比降幅較上月擴大8.5個百分點至21.7%，商品房銷售額同比降幅較上月擴大6.8個百分點至22.6%。
實際上，成交量自今年下半年已經(jīng)開始轉(zhuǎn)入下行通道。7月以來，單月銷售規(guī)模從同比增長開始轉(zhuǎn)為下降，8月和9月，降幅一直維持在兩位數(shù)。其中，作為傳統(tǒng)銷售旺季的9月，商品房銷售面積同比下降13.2%，銷售額同比下降15.8%。
開發(fā)投資數(shù)據(jù)方面也不容樂觀。
1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為7.2%，而這一數(shù)據(jù)年初為38.3%，年內(nèi)增速持續(xù)收窄。業(yè)內(nèi)認為，開發(fā)投資增速收窄與房屋新開工面積增速的持續(xù)下行緊密相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，1-10月，房屋新開工面積同比下降7.7%，其中住宅新開工面積下降6.8%。
土地端，1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%。
土地市場的整體遇冷相對上述其他改變更為明顯，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者梳理第二輪集中供地情況發(fā)現(xiàn)，多個城市流拍率走高、溢價率大幅降低、底價成交頻頻出現(xiàn)，部分城市甚至“未拍先冷”，競拍前一日不得不撤銷或延期無人報名地塊，其中，杭州和北京“提前流拍”地塊更是達到了半數(shù)以上。
連鎖反應(yīng)
房價的降溫，是一場連鎖反應(yīng)。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，房價下跌是需求端和供給端同步降杠桿的結(jié)果。需求端，下半年以來居民按揭貸款額度收縮，放款時間拉長，需求減弱；供給端，房企在較大的經(jīng)營壓力下，加大降價促銷力度和范圍，由此，新房“以價換量”的同時，二手房業(yè)主降價意愿也有增強，降價行為增多。
但深究背后的原因，其實整個市場基本面的下行，也是始于信貸收緊引發(fā)的整體連鎖反應(yīng)。
今年下半年以來，包含“三道紅線”、房貸集中度管理等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融審慎管理機制全面落地，同時影響了個人按揭貸款和房企融資。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者此前在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，多個城市存在住房按揭貸款額度受限、利率上升、放款時間不斷拉長的現(xiàn)象，抑制了需求釋放，導(dǎo)致需求端迅速冷卻，二手房價格開始下跌。
市場的冷卻導(dǎo)致銷售下行，房企的銷售回款下降明顯，而銷售回款恰恰是房企重要的資金獲取途徑之一。
“房企的現(xiàn)金流來源一個是銷售回款，另一個就是融資。”一家深耕長三角的百強房企高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道：“對房企來說，最痛苦的是房子賣了，錢沒收到。因為高銷售回款率是房企承受高負債、提高抗風(fēng)險能力的基石?；乜盥龑?dǎo)致企業(yè)周轉(zhuǎn)速度減慢，項目成本增加，利潤減少，土地儲備受限，嚴重的會導(dǎo)致資金鏈斷裂。”
而房企賴以生存的融資，也遭遇了全面收緊。
房地產(chǎn)金融審慎管理制度在執(zhí)行過程中出現(xiàn)了一些偏差。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，比較突出的就是將要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。
此外，下半年以來，個別大型房企風(fēng)險暴露，導(dǎo)致金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。
由此，房企不得不加大促銷打折力度，新房價格繼續(xù)下降；以收定投也決定了房企的開發(fā)投資熱情下降，反過來影響土地市場熱度。
融資與銷售雙重擠壓之下，也有部分企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)集中到期問題，繼而引發(fā)流動性危機。
調(diào)整信號
不過，政策層面的好消息已經(jīng)在持續(xù)釋放。
9月以來，央行多次表態(tài)“維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益”，并對部分金融機構(gòu)執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度進行糾偏。
10月以來，金融信貸政策正在轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場的合理資金需求正得到滿足。
貝殼研究院高級分析師潘浩透露， 據(jù)貝殼研究院觀察的數(shù)據(jù)看，10月主要城市房貸利率已結(jié)束上漲、與9月基本持平，房貸利率結(jié)束上漲，合理資金需求或?qū)⒏纳啤?/div>
“10月房貸利率出現(xiàn)了年內(nèi)首次下降，部分城市放款速度在加快；房企融資環(huán)境也在適度調(diào)整，有利于改善市場預(yù)期。”許小樂分析認為，預(yù)計到明年，房貸供需關(guān)系也將回歸正常，有利于合理住房消費正常滿足，市場下行的局面有望在年底或明年年初筑底。
但需要注意的是，不應(yīng)該將政策的調(diào)整理解為“放松”，而應(yīng)該是“適度糾偏”，未來走向更傾向于“平穩(wěn)”。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)強調(diào)，種種跡象表明政策確實存在邊際松動的跡象，但是這僅限于對于以往過緊政策的卡口的調(diào)整，而非方向性的松動。邊際的松動對于整個市場營銷規(guī)模也難以有較大的改善。
“宏觀審慎的核心要義并不是一味地收緊，壓降杠桿率，控制資金投向房地產(chǎn)的規(guī)模和杠桿，而是樓市穩(wěn)定、防風(fēng)險與去杠桿的統(tǒng)一，力求在動態(tài)中實現(xiàn)平衡。”李宇嘉進一步表示，按揭貸款與開發(fā)貸的正?；瘜⒂兄谛袠I(yè)鏈條順利循環(huán)起來，確保民生得到保障。
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