“銀十”爽約、“銀十”變“鐵十”……日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新70城房價數(shù)據(jù)，機構(gòu)對10月樓市的判斷再次得到印證。中新經(jīng)緯整理發(fā)現(xiàn)，10月無論新房還是二手房價格整體延續(xù)下行趨勢，漲價城市數(shù)量深度“跳水”。在“金九”“銀十”相繼失約后，年內(nèi)最后兩個月房價咋走？來看看專家怎么說。
“13+4”漲價城市量深度“跳水”
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70城新房價格環(huán)比上漲城市“五連減”，10月降至13城，下跌城市則達到52個；二手房價格環(huán)比上漲城市“七連減”，10月僅4城上漲，下跌城市猛增至64個。
分城市來看，一線城市房價調(diào)整幅度與上月相同，二、三線城市降幅均呈擴大態(tài)勢。
易居研究院智庫中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，70城新房環(huán)比漲價城市創(chuàng)2015年3月(12城)以來新低，跌價城市創(chuàng)2015年2月(66城)以來新高；二手房環(huán)比漲價城市創(chuàng)2014年10月(2城)以來新低，跌價城市創(chuàng)2014年10月(64城)以來新高。
“根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，10月全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%。9月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，10月跌幅有所擴大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場開始入冬，房地產(chǎn)市場的矛盾從“過熱”開始轉(zhuǎn)為“過冷”。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析稱，10月新房、二手房價格下跌城市數(shù)量再度增加，一方面，由于市場調(diào)控趨嚴(yán)，“三道紅線”加劇房企融資端壓力，資金流動力成為房企急需解決的問題，為實現(xiàn)加速回款，同時進入年關(guān)，房企為沖業(yè)績目標(biāo)，降價出售現(xiàn)象有所增加；另一方面，樓市調(diào)控頻頻發(fā)力，從加強限購限售到發(fā)布二手房指導(dǎo)價、打擊高價學(xué)區(qū)房炒作行為等均在一定程度上消退樓市虛熱，價格呈現(xiàn)一定的回落趨勢。
而對于70城近九成二手房降價，嚴(yán)躍進指出，這一波二手房降溫，是全國范圍性質(zhì)的。當(dāng)前各類城市二手房都面臨壓力，類似壓力也會傳導(dǎo)到一手房市場上。部分房東房屋置換會有壓力，進而也會影響一些改善型新房項目的去化。
58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測的65城數(shù)據(jù)顯示，二手房在架量連續(xù)6個月下滑，下滑幅度在近四個月屢創(chuàng)新高，10月達到9.5%。10月在架量絕對值為近九個月最低，同比下滑達到34%。
拐點來了？
展望后市，58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜指出，在高壓政策下，全國房價已出現(xiàn)拐點。10月，各地樓市調(diào)控措施發(fā)布的密集度明顯降低，中央政策更趨向于建立長效機制。臨近年末，全國二手房市場熱度仍會下滑一段時間。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截止11月10日，全國2021年房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達540次。此前，中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月單月調(diào)控為62次，前九個月調(diào)控482次，月均超53次。也就是說，10月以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控58次，低于9月單月，月均不足45次。
中指研究院分析稱，當(dāng)前多地出臺房地產(chǎn)扶持政策，涉及公積金貸款放寬、城市出臺補貼政策、規(guī)范房價波動、預(yù)售機制調(diào)整等多項內(nèi)容，均體現(xiàn)了在中央指導(dǎo)下，地方政府積極出臺調(diào)控政策維護樓市穩(wěn)定，避免樓市“大起大落”，提振購房者對市場的信心，緩解房企資金壓力，以穩(wěn)定市場預(yù)期，保障市場平穩(wěn)運行。
中指研究院預(yù)計，各地穩(wěn)定市場的扶持型調(diào)控政策將有更多城市跟進。部分房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大、去庫存壓力和房企經(jīng)營壓力較大的城市，將基于“兩個維護”要求，適度、合理地調(diào)整政策，加強對于首套住房的信貸支持，發(fā)放購房補貼、提升公積金貸款額度、降低房貸利率等，穩(wěn)定購房者預(yù)期，維護住房消費者的合法權(quán)益，防止“誤傷”剛需群體，同時亦為房企提供合理信貸支持。
“但需要注意的是，全國整體調(diào)控仍保持嚴(yán)緊態(tài)勢，中央始終堅持‘房住不炒’和‘三穩(wěn)’目標(biāo)，銀行端‘兩道紅線’監(jiān)管下，調(diào)控政策存在邊際放松的預(yù)期，但大幅度放松可能性很小。”中指研究院同時強調(diào)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析稱，樓市降溫對市場信心造成一定的打擊，但近期央行多次召開會議，強調(diào)要維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益，以及對信貸層面釋放一定的積極信號，或?qū)Ψ€(wěn)定市場預(yù)期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。
“若從過去房地產(chǎn)市場的周期看，一般會下跌8個月。所以近期要注意‘御寒’的操作。當(dāng)然隨著信貸政策的放松以及其他配套政策的推進，對于市場下行不需要過多的恐慌。”嚴(yán)躍進表示，后續(xù)政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，市場下行速度也會放緩。尤其是11月預(yù)計部分城市銷售市場會有底部反彈可能，客觀上也會使得房價指數(shù)下跌空間減少。
“因為按揭貸款積壓已經(jīng)多月，預(yù)計年內(nèi)房價依然下調(diào)為主，但隨著影響最近房地產(chǎn)市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場在2022年一季度有望逐漸企穩(wěn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，適度糾偏的信貸環(huán)境，并不會對當(dāng)前繼續(xù)下跌的趨勢形成扭轉(zhuǎn)。特別是在需求端不會松綁限售、限貸的情況下，未來需求復(fù)蘇態(tài)勢不能太樂觀，房價仍會慣性下跌。
西南證券研報分析稱，政策有望在經(jīng)營性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流和籌資性現(xiàn)金流等三面提供寬松措施，但需要注意的是，“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)并未被按下加速鍵，更多是行業(yè)維穩(wěn)政策。
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