隨著房貸利率飆升，火爆的美國樓市已經(jīng)出現(xiàn)“降溫”跡象。

受房貸利率上行、高房價和低庫存等因素拖累，2月25日美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)公布的數(shù)據(jù)顯示，美國1月成屋簽約銷售指數(shù)環(huán)比下降5.7%至109.5，創(chuàng)下2021年2月以來的最大降幅，也是連續(xù)第三個月下降。除了二手房，美國新房銷售也受到拖累，美國1月新屋銷售總數(shù)年化為80.1萬套，環(huán)比減少4.5%，出現(xiàn)三個月來的首次下滑。

盡管美聯(lián)儲加息還未降臨，但抵押貸款利率目前已經(jīng)大幅上升，購房者的承受能力下降，創(chuàng)紀(jì)錄的房價、庫存稀缺也讓許多購房者望而卻步。

房貸利率飆升推動樓市降溫

在美聯(lián)儲緊縮預(yù)期下，美國樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢頭，抵押貸款利率上升正對房地產(chǎn)市場構(gòu)成越來越大的壓力。

美國抵押貸款銀行協(xié)會(MBA)23日公布的數(shù)據(jù)顯示，由于抵押貸款利率上升，截至2月18日當(dāng)周抵押貸款申請指數(shù)下降13.1%至466.4，創(chuàng)下2019年末以來最低水平。與此呼應(yīng)的是，美國30年期固定利率貸款的合約利率上周小幅上升至4.06%，創(chuàng)下2019年7月以來的最高水平，自2021年末以來便已上升近1個百分點。

美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Selma Hepp表示，抵押貸款利率飆升很可能會削弱人們對住房的需求，主要打擊首次購房者和預(yù)算有限的民眾。

不斷攀升的房價和房貸利率意味著首次購房者壓力倍增。NAR表示，對于首次購房者而言，去年第四季度按揭貸款的月供占家庭收入的比重躍升至25.6%，可負(fù)擔(dān)能力為三年來最差，去年同期這一比例為22.4%。

需要注意的是，在過去一年里，全美范圍內(nèi)租金也呈現(xiàn)爆炸式增長。根據(jù)美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫公司Realtor.com對兩居室和一居室房產(chǎn)的分析報告，在2020年12月到2021年12月間，美國最大的50個大都市的租金中值增長了19.3%。

美國樓市何去何從？

2021年，美國樓市一片熱火朝天。

由于抵押貸款利率位于低位，房屋庫存有限，同時需求旺盛促使購房者激烈競爭，2021年美國房價增幅創(chuàng)下歷史新高。根據(jù)NAR數(shù)據(jù)，2021年美國房屋銷售價格中位數(shù)為346900美元，比2020年飆漲16.9%。

此外，去年美國商業(yè)地產(chǎn)也十分火爆。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫Real Capital Analytics于2月發(fā)布的《跨境投資綱要》，去年外資蜂擁進(jìn)入美國商業(yè)地產(chǎn)市場，投資額達(dá)到2019年后的最高水平，主權(quán)財富基金、養(yǎng)老年金和其他外國機(jī)構(gòu)2021年總共購買了價值708億美元的商業(yè)地產(chǎn)，較2020年接近翻倍。在外資和美國國內(nèi)資金的共同追捧下，2021年美國商業(yè)地產(chǎn)的總交易額達(dá)到8090億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2019年接近6000億美元的前高。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時強(qiáng)調(diào)，樓市火爆在某種程度上其實是一個全球性現(xiàn)象，很多國家和都市圈都出現(xiàn)了市場交易火爆、房價過快上漲的現(xiàn)象，這是需要警惕的地方，今年的房價漲幅不會像去年那么大。

新峰地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析師許啟凡也對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，受美聯(lián)儲寬松貨幣政策、疫情、樓市低庫存等因素影響，去年美國房屋需求強(qiáng)勁，價格也出現(xiàn)飆升。但隨著美聯(lián)儲貨幣政策逐漸收緊，美國民眾月供壓力上升，未來房地產(chǎn)市場預(yù)計會逐步降溫。

總體而言，雖然抵押貸款利率提高預(yù)計會在一定程度上給樓市降溫，但目前市場普遍預(yù)計，2022年美國房價將繼續(xù)增長，只是與2021年相比漲幅沒那么高。

根據(jù)美國房地產(chǎn)平臺Zillow發(fā)布的2022年住房展望，預(yù)計今年美國房價還能上漲11%。而隨著房價繼續(xù)上漲和房貸利率提高，對于年輕人來說房子將變得更難以負(fù)擔(dān)。

對此穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mark Zandi表示，“對于首次購房者來說，他們將發(fā)現(xiàn)在未來兩三年內(nèi)很難買到房子。在此期間，他們將支付更高的租金，攢首付也變得更加困難。”

隨著大量富人購入第二套住房或以投資為目的置業(yè)，許多普通民眾越來越買不起房。NAR表示，由于房價上漲和來自富人全款買房的擠壓，2021年有近100萬美國人被擠出了住房市場，首次購房者在市場中的比例已降至八年來的最低點，這意味著更多的人需要租房。

這種現(xiàn)象可能會在未來拖累美國經(jīng)濟(jì)增長，嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，租金和房價高漲會增加民眾的生活成本，同時也會導(dǎo)致各類實體經(jīng)濟(jì)用房成本增大，進(jìn)而影響到美國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。