時已入夏，各地集中供地正如火如荼進行，但融融暖意未蔓延到土拍市場，2022年房企拿地的熱情仍然處于冰點。
在最近結(jié)束的北京二輪供地中，多宗熱門地塊意外遇冷；廈門二輪土拍降溫同樣明顯，9宗成交地塊中，僅觸頂成交1宗，平均溢價率僅1.4%；廣州、蘇州、無錫等地此前舉行的首輪供地，同樣未現(xiàn)暖意，其中蘇州15宗地塊僅4宗溢價成交。
從南到北的土拍數(shù)據(jù)，透露出一個事實：當下房企距離脫離資金緊張的局面，還有很遠的路要走，尤其是民營房企，幾乎在土地市場“隱身”。“土拍和我們沒什么關(guān)系，這不是當下首要考慮的事情。”華北某出現(xiàn)債務風險的房企人士稱。
來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，在過去的5月，民企拿地投資占比僅剩1成，曾經(jīng)在土拍市場大肆掃貨的民營房企，如今都不見了蹤影，只有少數(shù)區(qū)域深耕的房企如濱江、大家等，仍在投資。
“當前市場銷售端成色欠佳，加之部分房企仍面臨著償債壓力大的困擾，市場環(huán)境變化、資金承壓，土拍中民營房企的身影仍偏少。”有研究機構(gòu)認為。
六成百強房企投資停滯
5月份以來，各地紓困樓市的政策不斷出臺，一些城市甚至趕在土拍前，緊急出臺放松政策，以提振房企拿地的信心。不過，從實際情況看，房企的投資熱情仍然低迷。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國300城經(jīng)營性土地成交量持續(xù)低位，總成交建筑面積僅6606萬平方米，環(huán)比下降15.6%，同比降幅再度擴大至6成以上。與此同時，本月土拍溢價率回落、流拍率上漲，土地市場呈現(xiàn)“量價齊跌”的走勢。
從各地實際成交看，5月6個城市完成集中土拍，但整體熱度都不及4月，蘇州首輪集中成交平均溢價僅3%，廣州溢價率僅1.2%，濟南和無錫的溢價率也僅1%左右，廈門和福州的二輪土拍明顯遇冷，和此前深圳、杭州的土拍高熱表現(xiàn)截然不同。
諸葛找房方面表示，5月土地市場成交規(guī)模下滑，一方面，與供應規(guī)模持續(xù)縮減有關(guān)；另一方面，短期內(nèi)市場信心尚未完全恢復，房企資金面仍然承壓，在土地投資方面較為謹慎；疫情等對土地交易活動也有一定干擾，土地市場成交活力有所減弱。
如果將時間拉長，今年前5月，僅有不到4成的百強房企有土地入賬，大約6成百強房企投資停滯。截至5月末，新增貨值百強房企門檻達到31.5億元，環(huán)比上漲18%，但同比大降60%，投資金額、建面百強門檻則分別下降53%、48%。
在過去的2021年，“宇宙房企”碧桂園高居前五月房企拿地榜首，期內(nèi)新增土地貨值高達2289.9億元，其后的萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展新增貨值也超2000億元，融創(chuàng)中國新增貨值1746.9億元，行業(yè)第十名越秀新增貨值也達到959.2億元。
但到了2022年，前五月新增貨值榜首的萬科地產(chǎn)，期內(nèi)新增土地貨值僅865.4億元；前十榜單中，沒有了融創(chuàng)中國的身影，碧桂園新增貨值也僅127.8億元，位于行業(yè)第24位。
相反，在趁機抄底土地市場的房企中，出現(xiàn)了許多新面孔。比如位于新增貨值第11～20位間的中建東孚、城建發(fā)展、天健集團、興創(chuàng)投資、武漢城建、偉星房產(chǎn)等；曾積極拿地、位于去年榜單前列的新城控股、融信集團、中梁控股、金科集團等，則淡出了土拍市場。
此外，在新增貨值百強榜中，還有許多國資房企或地產(chǎn)城投公司，比如漳州城投、寧波城投等。“國企、央企是今年土地市場的頂梁柱，僅有一些區(qū)域深耕的民營房企表現(xiàn)較為突出。”克而瑞表示。
銷售不暢房企拿地“有心無力”
對許多消失在土拍中的房企來說，拿地并不是當前的首要大事。維持好現(xiàn)金流、應對債務壓力，才是“活下去”的重中之重。
克而瑞資管數(shù)據(jù)顯示，房企5月發(fā)債規(guī)模515億元，環(huán)比下降 15%；其中境內(nèi)發(fā)債466億元，環(huán)比下降7%；境外發(fā)債48.8億元，環(huán)比下降 54%。期內(nèi)，房企發(fā)債主體數(shù)量持續(xù)下滑，降至年內(nèi)新低的28家，其中僅有5家為民營房企。
在這5家民企中，中梁控股與投資人達成交換要約、發(fā)行美元債，此外便是碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城等4家民營房企發(fā)行債券，而普通民營房企的債券融資窗口基本關(guān)閉。
“除受到重點扶持的優(yōu)質(zhì)民企仍可在國內(nèi)發(fā)債外，普通民企境內(nèi)發(fā)債較為艱難，海外發(fā)債多為與投資人達成展期協(xié)議，高息置換到期債券，當前房企境內(nèi)外融資情況未有明顯改善。”上述機構(gòu)表示。
在融資緊張的情況下，房企拿地可謂“有心無力”，即便是一些資金較為穩(wěn)健的民企，在拿地時也傾向于與其他企業(yè)合作，降低資金壓力、分散投資風險。在北京二輪供地中，房企聯(lián)合拿地的比例高達七成，國央企背景出身的房企仍占主要席位。
廈門、福州的土拍也是類似情況。其中，廈門二輪土拍平均溢價率僅為1.4%；福州土拍中，整體溢價率降至2%，達到集中供地以來溢價率最低水平；且兩地罕有參與拿地的民營房企現(xiàn)身。
業(yè)內(nèi)觀點認為，自4月份以來，政策暖風頻吹以來，持續(xù)傳達對恢復房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的支持態(tài)度。但對大部分房企而言，銷售尚未全面回溫、現(xiàn)金流壓力仍存，政策利好帶來的刺激效果并不明顯，未來投資依舊會以是謹慎為主。
據(jù)克而瑞資管統(tǒng)計，2022年6～7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模約1755億元，其中民企約有1178億元債券到期，占比67%，年內(nèi)債券到期規(guī)模超百億的房企共12 家，除保利、鐵建、萬科、金地較為穩(wěn)定外，其他8 家均面臨不同程度的還債困境。
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