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6.8億財政堵漏鐵嶺新城 本山傳媒幕后空手操盤

 

鐵嶺新城區(qū)一塊為本山傳媒“預(yù)留”已久的黃金地塊，居然以6.8億元的價格由鐵嶺市園林管理處競得，而后者僅為鐵嶺市財政局全額撥款的副縣級事業(yè)單位。在這一明顯不符合市場常規(guī)的土地出讓背后，是一出土地代持的“二人轉(zhuǎn)”：鐵嶺新城業(yè)績承諾迫在眉睫，已等不及本山傳媒出手，有關(guān)方面才出此招。

 

不過，本山傳媒的不見兔子不撒鷹亦有緣由：近年來，鐵嶺市新城建設(shè)與人口導(dǎo)入的脫節(jié)，導(dǎo)致房地產(chǎn)實際需求嚴(yán)重不足，大量樓盤緩建或停建，且當(dāng)?shù)刎斦罩У箳煲踩找鎳?yán)重。雖有鐵嶺市財政局的鼎力支持，鐵嶺新城2013業(yè)績有望因此“達(dá)標(biāo)”，但，一個沒有實際需求的土地市場能“繁榮”多久，建立在此基礎(chǔ)上的上市公司又能良性運營多久，需投資者審慎考慮。

 

沖業(yè)績保承諾 巨幅土地倉促成交

 

對此次拿地的合規(guī)性，有說法是，園林管理處原計劃專設(shè)公司運作上述項目，但該公司尚在注冊中，眼看鐵嶺新城的業(yè)績承諾大限將至，不得已才由園林管理處直接出面，倉促摘牌。

 

昨日，在深交所互動易上，有投資者詢問“踉蹌”達(dá)到2012年業(yè)績承諾目標(biāo)的鐵嶺新城，一季度是否有供地計劃。對此，公司回復(fù)，鐵嶺新城區(qū)凡河以北地塊均已平整完畢，隨時可供出售?？晒緵]有回答的問題是——誰來購買這些土地?

 

蛇年春節(jié)已過，“小品之鄉(xiāng)”遼寧鐵嶺仍冰寒料峭。位于鐵嶺市南部，緊鄰沈陽沈北新區(qū)的鐵嶺新城，似乎還在節(jié)日氛圍中休憩，鮮有人跡。鐘山路、衡山路等核心街道兩側(cè)，隨處可見已建好卻大面積空置的住宅樓，矗立在白茫茫的大地上。

 

“現(xiàn)在，新區(qū)的人已經(jīng)多一些了。2011年時，為應(yīng)付檢查，有關(guān)部門的職員甚至被要求到馬路上‘散步’，弄出人來人往的樣子。晚上，還要求樓房開燈，保證新城的亮燈率。”一位鐵嶺市民對記者稱。

 

但就是這樣一個入住人口嚴(yán)重不足的新城區(qū)，仍在高歌猛進(jìn)地出讓土地。直接受益者，則是鐵嶺市財政局實際控制的上市公司——鐵嶺新城。

 

2011年11月，鐵嶺新城大股東鐵嶺財政資產(chǎn)經(jīng)營有限公司在重組時承諾，其注入上市公司的鐵嶺財京在2011、2012和2013年度的凈利潤分別不低于6.31億元、6.78億元、7.39億元。若未實現(xiàn)上述承諾，重組方將依據(jù)相關(guān)協(xié)議約定進(jìn)行補(bǔ)償。而鐵嶺財政資產(chǎn)經(jīng)營有限公司實際控制人為鐵嶺市財政局。

 

2011年，主營鐵嶺新區(qū)土地一級開發(fā)的鐵嶺財京順利實現(xiàn)業(yè)績承諾，但在2012年，鐵嶺新城前三季度僅實現(xiàn)凈利潤8740余萬元，全年凈利潤目標(biāo)岌岌可危。

 

就在大限將至的去年12月中旬，鐵嶺市國土資源局發(fā)布2012年第9號土地出讓公告，共涉及鐵嶺新區(qū)14幅地塊，總地價超過10億元。鐵嶺新城股價在此前后大幅上漲，因為若這次大規(guī)模的土地出讓順利完成，其子公司鐵嶺財京高達(dá)6.78億元的年度業(yè)績承諾就能兌現(xiàn)。

 

“這么多土地能拿出來不稀奇，關(guān)鍵是在當(dāng)?shù)夭⒉痪皻獾姆康禺a(chǎn)市場環(huán)境下，誰會來拿這些地。”一位長期關(guān)注鐵嶺新城的投資人士在去年底看到10億元土地出讓的公告時稱。

 

但到了2012年的最后一天，鐵嶺市國土資源交易網(wǎng)公布了出讓結(jié)果，14幅地塊由三家單位競得。其中，成交金額最大的一組地塊的競得方為鐵嶺市園林管理處，總額超過6.8億元，地塊面積15.2萬平方米，容積率上限高達(dá)6。其接近300萬元/畝的價格創(chuàng)下鐵嶺新區(qū)年度最高土地出讓單價，地塊用途為文化設(shè)施和娛樂康體，位置是鐵嶺市環(huán)保局西側(cè)。

 

由此，今年2月5日，鐵嶺新城“欣然”宣布，受益于子公司鐵嶺財京主營收入的穩(wěn)定，2012年公司營業(yè)收入13.97億元，營業(yè)利潤8.7億元。

 

然而，仔細(xì)觀察這“扶大廈于將傾”的土地大單，其幕后隱現(xiàn)政府“拉郎配”的推手，匆忙推地、力保承諾，人為調(diào)節(jié)上市公司業(yè)績的色彩濃重。

 

“園林管理處屬事業(yè)單位，應(yīng)不具備直接的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，因此其拿地合規(guī)性可能有些問題，一般，政府部門在出讓土地時首先審查的就是公司資質(zhì)。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師付琦表示。

 

對此次拿地的合規(guī)性，市場有說法是，園林管理處原計劃專設(shè)公司運作上述項目，但該公司尚在注冊中，眼看鐵嶺新城的業(yè)績承諾大限將至，不得以才由園林管理處直接出面，倉促摘牌。

 

此外，戲劇性的是，“9號公告”的另兩組成交地塊也有令人不解之處。出讓結(jié)果顯示，除環(huán)保局西側(cè)一組地塊外，另12幅地塊分為兩組，其中新區(qū)實驗中學(xué)北5幅地塊由鐵嶺翔美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，總地價超過1.72億元;鐵嶺市高級中學(xué)北7幅地塊由鐵嶺日盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得，總價超過2億元。

 

頗為蹊蹺的是，兩組地塊公布的位置相互矛盾。其南北邊界相同，均為鴨綠江路以南，嘉陵江路以北，但東西邊界一個是“衡山路以東，華山路以西”，一個卻是“衡山路以西，華山路以東”。據(jù)鐵嶺新城相關(guān)人士給記者的解釋，可能是部分道路為環(huán)路或彎路。但據(jù)記者勘查，衡山路與華山路為基本平行的直路，其中，市高級中學(xué)北地塊邊界與實際地況相符，如公告所稱的實驗中學(xué)北地塊邊界不存在。最有可能的情況是，公告將華山路西側(cè)的道路誤寫為衡山路。“我們更愿意相信這是一次筆誤，而不是虛構(gòu)地塊。”一位投資者稱。

 

本山傳媒按兵不動 土地代持“二人轉(zhuǎn)”救場

 

在這一新城“黃金地塊”上，記者看到已有小樹苗成片栽種。鐵嶺市園林管理處工作人員已進(jìn)場工作。不過，據(jù)他們介紹，園林管理處絕不是地塊最終主人。“地塊是給本山傳媒預(yù)留的，我們只是代為管理。”

 

一個不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的副縣級事業(yè)單位，何以拿出6.8億元參與經(jīng)營性建設(shè)用地招拍掛?

 

資料顯示，鐵嶺市園林管理處隸屬鐵嶺市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，主要負(fù)責(zé)鐵嶺市園林綠化的規(guī)劃、建設(shè)和日常養(yǎng)護(hù)。相關(guān)工作人員告訴記者，管理處日常運營資金，比如樹苗購買等，都由市財政局統(tǒng)一批復(fù)和撥款。而鐵嶺市財政局正是鐵嶺新城實際控制人。

 

那么，對于這塊價值不菲的“寶地”，園林管理處究竟作何打算?為此，上證報記者進(jìn)行了實地探訪。

 

鐵嶺新城的地圖，呈標(biāo)準(zhǔn)的“扇形”。鐘山路南端為扇柄處的“鉆石廣場”，這里匯集了當(dāng)?shù)乇姸嗾畽C(jī)關(guān)：鐵嶺市政府、鐵嶺縣政府、市規(guī)劃局等一字排開，棟棟大樓屹立在金沙江路北側(cè)，南臨如意湖，蔚為壯觀。而鐵嶺市園林管理處競得的地塊，就毗鄰上述行政核心區(qū)，馬路對面就是鐵嶺市財政局辦公大樓。

 

在這一新城“黃金地塊”上，記者看到已有小樹苗成片栽種。鐵嶺市園林管理處工作人員已進(jìn)場工作。不過，據(jù)他們介紹，園林管理處絕不是地塊最終主人。“地塊是給本山傳媒預(yù)留的，我們只是代為管理。”一位被介紹為管理處領(lǐng)導(dǎo)的人士告訴記者。

 

據(jù)該人士介紹，鐵嶺市政府與本山傳媒就投資事宜接觸已久，這一黃金地塊也一直為本山傳媒預(yù)留著。“但本山傳媒一直沒有明確具體開工計劃，地塊又不好閑置太久，政府就讓我們管理處先種些花木。我們給財政局報了幾個種植方案，局里批了投資較小的一個方案，可能是本山傳媒快出手了。”

 

這位負(fù)責(zé)人所不知道的是，園林管理處進(jìn)場種樹，美化閑置地塊的同時，已經(jīng)成了地塊的名義主人。當(dāng)記者詢問管理處是否會自己進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，該人士稱絕不可能。

 

此后，記者又來到鐵嶺市規(guī)劃局，專門負(fù)責(zé)新城項目審批的王處長證實，上述地塊確實是為本山傳媒預(yù)留，但本山傳媒目前還沒有正式拿地。從已公布的地塊用途看，文化設(shè)施和娛樂康體，也與本山傳媒業(yè)務(wù)相符。此外，記者在某樓盤的宣傳冊上看到，上述地塊位置赫然標(biāo)注著“本山藝術(shù)中心”字樣，證實有關(guān)方面確有此安排。

 

資料顯示，本山傳媒前身為遼寧民間藝術(shù)團(tuán)，成立于2003年，是集演藝、影視、藝術(shù)教育于一體的大型文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。創(chuàng)始人趙本山因起家于鐵嶺，成為鐵嶺的城市名片。去年10月，本山傳媒相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，公司有上市計劃，媒體報道其目前資產(chǎn)超過50億。

 

就是否有意在鐵嶺新城拿地一事，記者連線本山傳媒相關(guān)人士，但對方未作正面回應(yīng)。

 

本山傳媒能夠進(jìn)駐新城當(dāng)然是一次成功的招商[簡介 最新動態(tài)]引資，但斥資數(shù)億建造逾80萬平方米的持有型物業(yè)，這對本山傳媒來說仍是一筆需謹(jǐn)慎對待的大手筆投資。而就在投資意向方本山傳媒遲遲未能出手的2012年底，有關(guān)方面不得不為了上市公司的業(yè)績承諾，導(dǎo)演一出“自賣自買”的二人轉(zhuǎn)，完成形式上的市場交易。

 

那么，為什么會選擇園林管理處來代持呢?“因為園林管理處的運營資金來自市財政局，管理處拿地基本上可以視為財政局拿地，資金進(jìn)出可控性更強(qiáng)。又因為土地出讓后絕大部分收益會劃至鐵嶺新城，成為該上市公司一級開發(fā)收益，本質(zhì)上這是一次類似自賣自買的行為。其實，在土地市場，一級開發(fā)商轉(zhuǎn)身再以二級開發(fā)商的名義在招拍掛市場拿地并不鮮見。只是，如鐵嶺新城這樣并非實際開發(fā)，只為沖刺業(yè)績而將地塊倒手的情況并不多。”一位房產(chǎn)界資深人士表示。

 

但該人士提醒，這一過程中，6.8億元資金的實際流向非常關(guān)鍵。若財政局拿出了錢，那等于舉財政之力充實上市公司，這對上市公司有利，卻掏了地方腰包。若6.8億元沒有實際流入上市公司，只以應(yīng)收賬款方式計入收益，那么，鐵嶺新城主營業(yè)務(wù)收益就變成了形式上的“紙面富貴”。上市公司未收獲真金白銀，還得繼續(xù)扮演當(dāng)?shù)卦谫Y本市場的融資平臺的角色。

 

實際上，去年12月17日，就在鐵嶺新區(qū)14幅土地出讓公告公布數(shù)日后，鐵嶺新城股東大會審議通過了發(fā)行不超過8億元短期融資券的議案，顯露其資金需求。此外，今年2月初，在深交所互動平臺上，有投資者對公司能否收回全部土地交易款的問題表示關(guān)注，公司的答復(fù)是：“土地出讓金全額收回的可能性很大，具體到時間或者期限具有不確定性，但我們預(yù)計未來兩年公司現(xiàn)金流將會較為充裕。”

 

情況果真如此么?在鐵嶺新城與園林管理處的背后是鐵嶺市財政局，而當(dāng)?shù)刎斦讯嗄晔罩Ш?。鐵嶺市財政局年初提交的《關(guān)于鐵嶺市2012年預(yù)算執(zhí)行情況和2013年財政預(yù)算草案的報告》顯示，2012年，當(dāng)?shù)刎斦杖霝?22.5億元，而支出達(dá)201億元。此前，在2009年至2011年，當(dāng)?shù)刎斦杖敕謩e為48億元、80億元和105億元，支出則達(dá)109.7億元、141.5億元和167億元。對此，上述報告亦坦承，當(dāng)?shù)亻L期存在財政收支矛盾突出的問題，同時面臨融資成本不斷增加，融資難度進(jìn)一步加大。

 

人口導(dǎo)入遲緩 新區(qū)建設(shè)太快

 

晚7點至8點在新城區(qū)各住宅小區(qū)觀察，除最有人氣的樓盤平均每兩層有一戶亮燈外，近半數(shù)已建成的住宅樓看上去整棟空置，無人居住，其余的住宅樓也基本每棟只有兩至三戶亮燈。

 

與當(dāng)?shù)刎斦罩У箳煜啾?，鐵嶺新區(qū)人口導(dǎo)入的低于預(yù)期是更加根本的問題。

 

據(jù)鐵嶺市新城區(qū)官方網(wǎng)站規(guī)劃，新城區(qū)人口發(fā)展應(yīng)在2010年達(dá)到15萬人，2015年達(dá)到20萬人，2020年以后達(dá)到30萬人。不過，公開資料顯示，去年初，時任鐵嶺市主要領(lǐng)導(dǎo)在新城區(qū)建設(shè)年度動員大會上提出，2012年新城區(qū)入住人口要達(dá)到12萬人。這說明，近些年鐵嶺新城的入住人口規(guī)模并沒有達(dá)到預(yù)期。

 

在此次調(diào)查中，記者晚7點至8點在新城區(qū)各住宅小區(qū)觀察發(fā)現(xiàn)，除最有人氣的淺水灣樓盤平均每兩層有一戶亮燈外，近半數(shù)已建成的住宅樓看上去整棟空置，無人居住，其余的住宅樓也基本每棟只有兩至三戶亮燈。照此估算，新城的實際常住人口可能遠(yuǎn)少于登記入戶數(shù)。

 

按計劃，新城區(qū)吸引的主要人口應(yīng)是附近村鎮(zhèn)來鐵嶺新城工作的產(chǎn)業(yè)工人，以及從沈陽、吉林等地來工作投資的一些外來人口。不過，據(jù)記者調(diào)查，這一人口導(dǎo)入構(gòu)想并未順利實現(xiàn)，目前新城主要購房者仍是當(dāng)?shù)貙W(xué)校陪讀家庭及政府工作人員。而這些“居民”也是當(dāng)?shù)卣g盡腦汁引來的：如2007年底，當(dāng)?shù)亓ν葡蚬珓?wù)員售房，主要就集中于目前入住率最高的淺水灣小區(qū)。此外，2009年，當(dāng)?shù)卣畬Ρ黄赣玫氖√丶壗處熢谛鲁菂^(qū)購房的，補(bǔ)助購房款30萬元，希望以此吸引優(yōu)質(zhì)師資充實新城的學(xué)校，從而帶動陪讀家庭入住。

 

即使如此，新城區(qū)始建至今已是第七個年頭，可除一棟接一棟的住宅樓拔地而起之外，商業(yè)網(wǎng)點、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身場所等配套設(shè)施仍然相當(dāng)稀缺;交通運輸?shù)裙苍O(shè)施也存在問題，原本規(guī)劃2012年底竣工、2013年初通車的沈鐵城際鐵路(全長64公里)自2012年起暫停建設(shè)，至今尚無通車時間表。

 

導(dǎo)致新城區(qū)住宅樓大批閑置、一到學(xué)校放假就如空城的關(guān)鍵問題是缺少產(chǎn)業(yè)支撐。記者在新城區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然如一汽等大型企業(yè)集團(tuán)和項目已經(jīng)入駐新城區(qū)，但實際拉動新城經(jīng)濟(jì)、支撐新城發(fā)展的作用仍不明顯。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布較集中，生活居住不能與工業(yè)區(qū)形成配套，交通設(shè)施不健全也導(dǎo)致鐵嶺新城區(qū)與其他城市關(guān)聯(lián)較弱，不利于與附近城市的產(chǎn)業(yè)對接。

 

“新城緊鄰沈陽沈北新區(qū)，城際鐵路開通后沈陽人都可能會來買房，畢竟兩三千一平方米的單價還是非常便宜。加上大手筆規(guī)劃，新城未來前景還是可以看好的。但就像我們過日子一樣，步子邁得有點快、有點大了。政府投資太大，這種速度不可持續(xù)。”一位接近鐵嶺政府部門的人士稱。

 

鐵嶺新城“浮華”業(yè)績難續(xù)

 

業(yè)績承諾有效期到2013年為止，如果新區(qū)發(fā)展?fàn)顩r或樓市調(diào)控的大環(huán)境不發(fā)生根本改變，2014年后上市公司的業(yè)績誰來保證?

 

新城區(qū)人氣不足的直接后果就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨瓶頸。

 

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場人士告訴記者，因為前幾年土地出讓規(guī)模較大，商品房需求不足導(dǎo)致銷售不暢，目前很多樓盤已現(xiàn)空置、緩建甚至閑置停建。開發(fā)商對新拿土地態(tài)度也變得十分謹(jǐn)慎。有接近地方政府人士稱，有關(guān)部門甚至已要求放緩新城推進(jìn)速度，集中資源做好現(xiàn)有物業(yè)開發(fā)運營。

 

據(jù)記者走訪調(diào)查，規(guī)劃面積22平方公里的鐵嶺新區(qū)在大手筆規(guī)劃與投資數(shù)年后，目前已面臨發(fā)展瓶頸：大量在售樓盤銷售不暢。最暢銷的明星樓盤淺水灣實際入住率也只有20%。一中心地段樓盤銷售人員表示，自2011年開盤至今仍只消化了一期的50%左右，二期、三期連規(guī)劃都談不上，“開發(fā)商一期賺不到錢就不會開二期。”而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，這樣慘淡的銷售率，還是在開發(fā)商以成本價推送部分房源的情況下才達(dá)到的。

 

據(jù)百度網(wǎng)“我愛鐵嶺吧”版主的統(tǒng)計，目前，由于資金不足等原因，鐵嶺新城十多個大型項目出現(xiàn)不同程度的開發(fā)遲緩，包括恒基兆業(yè)商住項目、紅星美凱龍商住項目等。記者在新區(qū)汽車配件城看到的龐大的“水立方”主體建筑，也因為長期閑置，顯得分外空曠。

 

在此情況之下，幾乎全部收益來源于鐵嶺新城區(qū)一級土地開發(fā)的鐵嶺新城，雖有業(yè)績承諾保底，其投資價值的安全邊際其實遠(yuǎn)非想象中美好。

 

雖然鐵嶺財京2011和2012年的凈利潤均達(dá)到了承諾額，且在目前新城區(qū)發(fā)展緩慢、后勁乏力的情況下，為完成重組時的業(yè)績承諾，鐵嶺市財政局或在2013年如法炮制，通過類似的“土地轉(zhuǎn)讓”規(guī)避重組方的業(yè)績補(bǔ)償風(fēng)險。但值得注意的是，若鐵嶺市財政局當(dāng)真是自掏腰包為上市公司填補(bǔ)業(yè)績?nèi)笨冢湓诒苊馄煜妈F嶺財政資產(chǎn)經(jīng)營有限公司的巨額補(bǔ)償外，也令京潤藍(lán)籌、羅德安、付駒等鐵嶺財京的民資股東逃過了業(yè)績補(bǔ)償，相當(dāng)于政府為個人風(fēng)險買單。

 

但是，躲得了和尚躲不了廟，業(yè)績承諾有效期到2013年為止，如果新區(qū)發(fā)展?fàn)顩r或樓市調(diào)控的大環(huán)境不發(fā)生根本改變，2014年后上市公司的業(yè)績誰來保證?若連市財政都囊中羞澀，有心無力，鐵嶺新城的土地誰來買?即便實際控制人再度使用代持土地的方法制造土地出售的表象以粉飾業(yè)績，但對投資者來說，其中風(fēng)險已不言而喻。

 

另一方面，雖然除土地一級開發(fā)外，鐵嶺財京尚有兩個分別從事公用事業(yè)(汽車租賃、供水)和廣告?zhèn)髅降娜Y子公司，但截至2012年上半年，此類業(yè)務(wù)在上市公司的整體業(yè)務(wù)中僅占極小的比重，逾93%的營業(yè)收入仍來自一級土地開發(fā)收入，待此類業(yè)務(wù)成長為未來公司持續(xù)的利潤增長點尚需時日。而且，不同于土地一級開發(fā)的是，按照當(dāng)?shù)卣谋響B(tài)，鐵嶺財京在其他業(yè)務(wù)上不再享有壟斷經(jīng)營的優(yōu)勢。

 

2009至2012年鐵嶺市財政收支情況

 

年份財政收入財政支出

 

2009年 48億元 109.7億元

 

2010年 80億元 141.5億元

 

2011年 105億元 167億元

 

2012年 122.5億元 201億元 

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